[摘要] 据房地产研究院发布数据显示，截至今年4月末，35个城市新建商品住宅存销比为15.2，其中，沈阳的存销比为19.1，相当于现有库存够卖近20个月，在35个城市中位居第13位。
在《每日经济新闻》推出的北方城市楼市库存系列调查中，库存量同样“亚历山大”的沈阳，未能幸免。
据房地产研究院发布数据显示，截至今年4月末，35个城市新建商品住宅存销比为15.2，其中，沈阳的存销比为19.1，相当于现有库存够卖近20个月，在35个城市中位居第13位。
沈阳，辽宁省省会，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈，东北大城市。是长三角、珠三角、京津冀地区通往关东地区的的综合枢纽城市。
数据显示，今年4月，沈阳新建商品住宅新增供应面积72.6万平方米，截至4月末，累计库存量达1720万平方米，同比增长21.5%。
“从库存压力结构看，浑南、沈北两区的库存压力较大。”沈阳中原物业代理有限公司资源经理严飞对《每日经济新闻》记者表示，这两个地区是沈阳主要发展的方向，并且地价较低，符合开发商的预期；另外，这两个区域土地供应充足，具备大盘开发的基础条件。
那么，造成沈阳楼市失衡的原因到底都有哪些呢？近日，记者奔赴沈阳，试图一探究竟。
平价走量成为主基调/
早在2006年3月，沈阳市委、市政府决定，将新城子区与辉山农业高新区合署，组建沈北新区。同年10月，新区经国务院正式批准成立，享有市级经济管理权和国家批准的开发区管理权限，实行封闭式管理。
据《中国房地产报》消息，沈北新区规划面积1098平方公里，是沈阳市重点推进的四大发展空间之一。这一数字是沈阳市主城区(和平区、沈河区、皇姑区、大东区)总面积的3倍。
沈北新区的成立，也让房地产开发进入了“快车道”。
据沈阳中原物业代理有限公司资源监测，2010~2013年，沈阳共成交土地面积约10799万平方米（建筑面积），其中沈北新区成交1928.1万平方米，占比全市土地出让的17.9%，位于全市各区第二。（土地包括住宅商业，不含工业。土地面积均指成交建筑面积）
据了解，目前沈北新区的楼盘项目超过60个，吸引了包括雅居乐、碧桂园、中冶、荣盛发展等品牌房企的进驻。
5月12日，《每日经济新闻》记者乘坐沈阳2号线在航空航天大学站下车发现，在建或是竣工的楼盘以及横亘在空中的塔吊随处可见，售楼广告遍布新区的公交站以及道路两侧。
不过，在沈阳雅居乐花园的售楼处，记者待了半左右，仅看到一对夫妻来此看房。
雅居乐花园销售人员表示，目前高层的均价在5000元/平方米，大户型洋房的均价在6000元/平方米左右。这比去年的销售价格每平方米低了近千元左右。“这是买房的好时机，您可以尽快出手。”数据显示，雅居乐花园去年的成交价格为6300元/平方米，今年的报价确实有所下降。
甚至连沈北新区的皇姑区黄河大街北的一个千亿房企开发的项目，也不得不靠平价走量。该楼盘打出了“精装4万起”的优惠活动，该楼盘置业顾问表示，目前该楼盘开发商替购房者垫付总房款的24%作首付，也就是说，业主仅需要总房款的6%作为首付。“我们一般是2015、2016年交房，您只要在交房之前交齐30%的首付就可以。”
平价走量已成为沈北新区的主基调。一位沈阳当地房企的负责人告诉记者，沈阳市场拥有的只是销量，大利润从来没有过。沈阳房价不高的原因是供应量大，房子就是成本价销售。“拿地成本加上建筑成本和税费，基本与销售价格持平，说沈阳房地产市场，其实没地方跌。一些走量的项目，不赚钱甚至还亏钱。”
体育赛事变土地赛事？/
翻开沈阳地图可以看到，在沈北新区的对角线方向就是浑南新区，是开发商云集的板块。浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区，始建于1988年5月，是国务院首批批准的国家高新技术产业开发区。
2010年2月28日，根据《市委、市政府关于我市区划局部调整的决定》，将原东陵区浑河以南区域和浑南新区（沈阳高新区）、航高基地整合为沈阳市东陵区（浑南新区），区域面积约600平方公里。
其中，大浑南核心区浑南新城是2013年第12届全运会的主功能区。
沈阳市统计局发布的《2013年沈阳市房地产市场运行情况综述》中指出，从增速变化情况看，一季度，房地产市场借助全运的重大机遇，开发以27.9%的速度快速增长。随着新的调控政策效果逐渐显现，增速逐渐回调至上半年的16.0%、前三季度的18.1%和全年的12.4%。“总体来看，由于市场对待售房屋的消化能力有限，库存较多，同时市场需求有限，因此房价涨幅较为平稳，预计未来不会呈现大起大落的发展态势。”
《沈阳市浑南新区2011年政府工作报告》中也指出，2011年是实施“十二五”规划的开局年，也是“建设大浑南、迎接全运会”的关键年。
从自身情况看，大浑南地区是沈阳经济区城际连接带重要节点，沈阳城市重心已经南移，该地区将成为沈阳、科技、文化，全运会场馆、沈阳新南站、T3航站楼即将建设，高新技术企业、城市综合体、高档商铺密集，大浑南地区必将释放巨大能量，成为加速推进沈阳老工业基地全面振兴的新引擎。
上海某房地产研究院研究员严跃进表示，可以看出，沈阳正借全运会的发展契机，积极进行新区规划和城市转型。不过，看似一场体育的赛事，却有可能演变为城市土地出让的一场赛事。一旦土地出让变得狂热，则有可能留下后遗症。
据沈阳中原物业代理有限公司资源监测，2010到2013年，沈阳共成交土地面积约10799万平方米（建筑面积），其中浑南成交约2779万平方米，占全市土地出让的25.7%，位居全市各区。
中国城市经济学会副会长牛凤瑞认为，在一些大型赛事活动以后，当地政府都要提前建设一些基础设施，这也是超前的。房地产和基础设施联系在一起，政府的钱来自于税收，这就要实现一种价值的转换。一些大型的公共活动，会造成周边的地价和房价的上涨，刺激周边房地产的繁荣。但是，社会公共设施的配套还要及时跟进，要满足人们居住的需求。如果后续公共设施没能及时跟进，就容易造成空城现象。
5月12日，记者乘坐2号线到达最南段的“全运路”站。出站之后，记者没有找到全运村的车辆。拉记者去全运村的“的哥”表示，目前全运村就是一个空城，基本上没有人居住，超市、医院等生活配套远远没有跟上。
严跃进认为，目前很多城市都会利用类似运动会等事件来炒作，从而加快房企的区域进入。但实际上，很多赛事后，人口的导入没有预计的好，使得此类区域人气骤降，进而影响了楼盘项目的成交。
记者注意到，全运村的道路干净整洁，已建、在建的大盘林立，很是壮观，记者从智慧三街、智慧四街、北环路、沈中大街、全运路等多处街道走过后发现，行人不多，偶尔有几辆车经过。
首创光合城的销售人员坦言，目前浑南新城还未通公交，有轨电车年底正式通行。目前此区域的房屋尚未交付，所以基础设施也没有跟上。
一位沈阳房地产行业的资深人士告诉记者，沈北和浑南库存量较大，在全运会之前，沈阳开发重点是沈北新区，当全运会选在浑南新区后，沈北新区没有被放弃，但浑南新区成为沈阳市发展的重点，目前陷入了全运会的“后遗症”。
大盘云集致供应过剩
在香港联祥置业总经理杜宏鹏看来，全运会让浑南新区的土地提前透支。拿地的房企将项目集中入市，造成了市场供大于求。
房企拿地的态度也印证了杜宏鹏的观点。
公开信息显示，5月5日，沈阳土地市场拍卖5块浑南宗地，最终4块地流拍，浑南新区只顺利拍出1块地，总价93万元。据悉，拍地现场只有3家竞拍企业到场。分析人士认为，此块地能够顺利拍出，得益于其地块面积小、起价很低。
同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》指出，在45个楼市限购城市土地财政依赖程度中，沈阳位居第24位。2013年土地出让金527.62亿元，一般预算财政收入801.00亿元，土地财政依赖度65.9%。
杜宏鹏认为，目前沈阳由于是各区在主导土地的出让，城市没有了统筹，各个板块发展程度不一样，导致土地出让面积过大；其次，沈阳是环渤海与大东北的枢纽城市，引来大型房企纷纷进驻，这些房企在布局的同时，导致整个城市供应量处于极度放大的过程。
其还表示，浑南是前一阶段实时热门的板块，也是整个市场最难的一个版块，浑南的市场需要2~3年的消化周期。沈阳楼市现状形成的原因，是在新区开发后没有进行深耕，导致区域不够成熟。
上述沈阳房地产行业资深人士表示，沈北和浑南，是沈阳先后发展的两个重点区域和空间。全运会搞了大量的体育场馆，但基础设施与配套有待完善。
该人士分析称，沈阳是东北地区的城市，大约有45%的外地人来此购房（从身份证号判断），这部分外地购房人群能消化一部分库存；其次，目前土地不好卖，也就相应减少了土地供应。土地供应的调整，会进一步消化库存；还有，沈阳性购房需求少，刚需、自住型人群居多。换句话说，沈阳的房子，涨幅有限，所以泡沫不大。“开发商应该关注库存中长期卖不出去的那部分。”
房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策委员会副主任顾云昌认为，沈阳市场是二线城市中库存量大比较突出的例子，主要特点是大盘云集，导致了供应过剩。在限购的大背景下，会影响这类城市的购房需求。
中国房地产学会副会长陈国强认为，沈阳库存量高，需要时间来化解，除非沈阳能出台有利于去化的政策，或者说出台特殊的吸引外来人口的措施。如果没有，只能通过时间来慢慢消化。
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