[摘要] 2011年，武旦（化名）准备买房，当看到北京某房地产开发有限公司的售楼书、广告等宣传资料时，动心了。2011年，武旦（化名）准备买房，当看到北京某房地产开发有限公司的售楼书、广告等宣传资料时，动心了。
2011年，武旦（化名）准备买房，当看到北京某房地产开发有限公司的售楼书、广告等宣传资料时，动心了。开发商的售楼书和广告中包括以下内容：“综合绿化面积达31%，3500平方米绿地及中庭花园，环境宜人，1500平方米地上地下超大车库，泊位充足；楼内原装进口韩国现代电梯，24运行；首层大堂磨光花岗岩地面、大理石墙面，电梯间艺术吸顶灯；不要嫌它贵，因为这里提供给你的不仅仅是一处居所，简直就是让你进入了艺术的殿堂。”
2011年10月25日，武旦与开发商签订了《商品房预售合同》，合同约定：武旦购买建筑面积110平方米的房屋一套，销售单价为32088元/平方米，总房款352万余元。开发商应在2012年12月31日前办理入住手续，如果交房，武旦有权按已付房款的0.3‰向开发商按日计算追索违约金。开发商应在房屋交付后180天内，为武旦办理《房屋权证》，未办理的，武旦仍有权按已付房款的0.3‰按日计算追索违约金。武旦在签订合同后，如约交付了定金和首付款，剩余房款相应的贷款也于2012年6月全部支付给了开发商。
然而，接下来的事情并没有如武旦预想的那么顺利。2012年12月31日已至，但开发商并没有将房屋交付武旦，武旦和其他业主多次与开发商交涉，直到2013年4月5日，开发商才通知武旦办理入住手续，同时要求补交房屋面积差价款10.5万余元。武旦拒绝交纳，但开发商称不交纳就无法办理入住。武旦无奈只能如数交纳。
入住后，武旦才发现小区环境并没有开发商之前在售楼书、广告等宣传资料中写的那么好，电梯等设施也没有按照承诺实现。武旦和其他业主又一次与开发商交涉，开发商称会逐渐实现。武旦虽然有些失望，但已经入住，就希望开发商能逐渐兑现诺言了。
按照《房屋预售合同》的约定，开发商2013年4月5日交房，按合同应在交房日起180天内，即2013年10月2日之前办理房产证。但由于开发商将该小区的房屋抵押给银行无法办理产权证，武旦的产权证也就无法如期办理了。
这次，武旦不想再忍了，一纸诉状将开发商告到了法院，他要求：1、开发商按照售楼书、广告等宣传材料描述的小区环境承担履行的义务，并承担违约金，赔偿停车场、绿地、电梯设备等不符合其承诺的差价损失；2、开发商支付迟延交房的违约金12.7万余元；3、开发商退还交房时收取的房屋面积差价款10.5万余元；4、开发商支付延迟办理房产证的违约金直至办证完成之日。
售楼书等宣传资料
能否算作“合同”约定？
实物往往与宣传不符，很多做过业主的人心理上都曾有过这样的落差。开发商在楼盘宣传广告中那些花里胡哨的承诺，一旦兑现不了，又未写入合同，业主有招吗？答案是肯定的：“有”。
《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
北京广衡律师事务所主任律师赵三平分析说，开发商广告宣传中明确、肯定、具体的内容，依法应被视为合同的组成部分，如不兑现，即视为违约。但如果是一些笼统含糊的宣传，如：欧式风格、法兰西浪漫风情等，是不会被视为开发商承诺的。
本案中，开发商发给武旦的售楼书、广告等宣传材料上对绿地、花园、车库的宣传，以及对该小区房屋相关部分装饰装修材料、标准的说明，增强了房屋的吸引力，提高了房屋的档次和价格，对武旦和其他业主选择购买该房屋产生了重大的影响。
所以，根据我国商品房买卖司法解释的相关规定，对上述几项开发商的说明和允诺的内容，虽然没有订立在商品房买卖合同中，但依然认定为合同的内容。
开发商没有按照上述说明和允诺建造绿地、花园、车库以及电梯等设施，应承担违约责任，并赔偿经济损失。
开发商可以随意
收取房屋面积差价吗？
很多业主可能并不清楚，在房屋差价如何收取上，法律也有详细的规定。不是开发商要多少就是多少。
赵三平律师分析，在预售商品房买卖中，房屋面积差异纠纷时有发生。实践中，出现此类纠纷，如果双方在合同中有约定，则按照约定处理；如果没有约定或约定不明的，则要按照现行法律规定处理，即面积误差比值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，合同不能解除；面积误差比值超出3%，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。如果买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
本案中，武旦和开发商在《商品房预售合同》中对房屋出现面积误差没有约定处理办法，双方可以协商解决，也可以按照法律的规定处理。
开发商在没有通过有资质的房屋测量机构实际勘测准确的房屋面积误差的情况下，借办理交房为由，利用武旦入住的急切心理，迫使武旦交纳所谓的增加面积的房款，该做法既不合理又不合法，所以武旦可以要求开发商退回收取的房屋面积差额房款。
如果开发商交付的房屋确实存在面积差额，可以和武旦协商或通过法院委托有资质的测量机构实际勘测真实房屋面积，然后协商解决或按照法律的规定方式处理。
开发商迟延交房的违约责任
如何认定？
武旦和开发商在《商品房预售合同》中明确约定，开发商应在2012年12月31日前为武旦办理入住手续。该合同是双方对买卖房屋相关事宜的真实意思表示，且对违约金的约定不违反法律的规定，所以一旦签订就要受合同约束。
因此，赵三平律师表示，武旦在开发商迟延交付房屋时，要求按照双方《商品房预售合同》的约定，由开发商向其支付相应数额的违约金，正当合法。当然，武旦还可以自出卖人迟延交付房屋之日起，催告开发商交付房屋，如果开发商在经催告后的三个月内仍未履行，武旦还可要求解除合同，但合同中约定不能解除的除外。
开发商不能按时
办理房产证怎么办？
赵三平律师分析，由于开发商的原因，买受人在《商品房预售合同》约定的办理房屋权登记的期限内，出卖人应当承担违约责任。合同约定有具体违约责任的，只要不违反法律的规定，即可按照合同的约定处理。如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。
如果由于出卖人的原因，超过商品房买卖合同约定的办理房屋产权登记的期限一年，或者超过商品房交付购房人使用起90日的办理产权登记期限一年，房屋权登记还未办理，导致买受人无法办理房屋权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。
法条链接
《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；不行使的，解除权消灭。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
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