[摘要] 阳春3月，“天朝”的房价终于暂时涨不动了。考虑到地方财政依赖房地产的模式并未改变，谁都知道这场小歇持续不了多久，可对于想一圆安家梦的“无产者”来说，这也不失为一个心潮澎湃的利好消息。既然房价滞涨，自然有蠢蠢欲动者耐不住性子，勒紧腰包准备加入房奴的大军。
被剥夺的“组合贷”申请
阳春3月，“天朝”的房价终于暂时涨不动了。考虑到地方财政依赖房地产的模式并未改变，谁都知道这场小歇持续不了多久，可对于想一圆安家梦的“无产者”来说，这也不失为一个心潮澎湃的利好消息。既然房价滞涨，自然有蠢蠢欲动者耐不住性子，勒紧腰包准备加入房奴的大军。做房奴就得贷款，所谓“贷款买房”，无非商业贷款、公积金贷款。那么“组合贷”是什么？顾名思义，是公积金贷款+商业贷款呗。
您别笑话我把这种字面儿上的加减法拿到台面上说。生活中，很多买房人压根没听说过“组合贷”，或者，听说过，但没办过“组合贷”。还是说个故事吧：我的一位哥们小B，几经辗转，去年总算成功认领银行做债主，在北京五环外买了某套期房。最初，小B打算申请公积金贷款，利率低，能省利息，扣除月供后，还能留点小钱儿享受生活。不幸的是，那阵子至少半数的首套房置业者都盯上了性价比高的公积金贷款，公积金贷款额度告紧，审核由此严格，小B申请的贷款额度没有获批。迫于无奈，小B改为申请商业贷款，基准利率，等额本息的方式，贷款20年，月均还款7784元，活生生高出许多。
仅从程序层面讲，小B其实还有第三种选择：组合贷，即公积金贷款80万元，剩余的20来万元使用商业贷款。80万元的公积金贷款，按照20年、等额均还计算，月均还款4793元；剩下的20万，总额不高，基准利率的利息也不难承受。
可惜的是，小B没有机会使用第三种选择。原因很简单：其一，无论是售楼员还是设在售楼处的商业银行房贷咨询点，都不会主动告诉小B，世上还有“组合贷”这一宝贝。买房人都去办理“组合贷”了，银行岂不是要少赚很多利息？更何况，人家是免费帮您做咨询的，没有义务主动告知“组合贷”。其二，小B所买的楼盘不接受“组合贷”，还没等你问，门缝早就塞了个严严实实。
有心的人若留意下会发现，因为手续麻烦，北京有一部分楼盘，在房贷方式上都对“组合贷”说“不”。别人买房提交一遍申请，您得提交两遍，既繁琐又耗时，这种出力又没“油水”的事儿，有些楼盘能免就免了。想想也是，北京楼市至今都是“卖方市场”，彻夜排队、像抢白菜一样抢房子的情景时有发生。楼市火的时候，开个盘不“日光”都不好意思说。好容易买到了房，谁还为那“芝麻绿豆”般大小的利息“矫情”。
一字之差，每百万贷款倒贴14万！
公积金贷款划算，这是个人人皆知的“真理”。不过，许多人或者没有公积金账户，或者缴存年限或额度不足，使用不了公积金贷款。相对而言，商业贷款还是楼市中更普遍、更接地气儿的贷款方式。就着前面话题的热乎劲，再和大家说一则商业贷款的故事。
这则故事，是我在微信朋友圈里看到的，姑且把主人公称为微主（微信的主人）吧。微主前段时间买了一套房，申请的商业贷款。因为提前有高人支招，在签合同前，微主就言明，要使用等额本金的还款方式。
某日，微主接到通知，去银行办理贷款手续，到达时，正好同时有另外两个购房人，也在办理贷款手续。微主回忆称，当他正想仔细核实下等额本金和等额本息的还款差别时，银行工作人员一把把他拉到了一旁，示意他不要多说，“可远观不可亵玩焉”。而另外两个购房人，在工作人员的督促下，谨遵指示，直接选择等额本息方式，自始至终没被告知等额本息还款究竟是什么。
等额本息和等额本金，在利息上的差别究竟有多少？虽然我的数学是体育老师教的，可为了深入说明问题，还是临时请教了一位化学老师，在数字层面讲点从量变到质变的猫腻：以100万元、20年商业贷款为例。采用等额本息还款法，月供均为7485.2元，总计支付利息约79.6万元。采用等额本金还款法，前6个月的还款额分别约为：9625元、9602.26元、9579.51元、9556.77元、9534.03元、9511.28元，逐月递减，最后一个月（第240个月）的还款额为4189.41元，而总计支付利息为65.8万元。
总结之，等额本息方式对买房人的月均还贷能力要求较低，但利息总额高；等额本金方式在初期对买房人的月均还贷能力要高，但越到后面越轻松，而且利息总额低。另外，对于有计划提前还款的人来说，等额本金比等额本息方式“划算”一些，因为等额本息方式，前期还的绝大多数是利息，本金所占份额较少。
谁来维护房奴的知情权？
也许有人会说，货币一直贬值，时间也是有成本的。将等额本金方式多还的钱拿出来，无论是买国债、基金，还是存银行、买理财产品，都是会有的。但这是一个“各花入各眼”的问题，经济能力不同的人，适合方式也不同。可我想表达的是，买房人有知情权，应该懂得等额本息和等额本金的区别，有自主选择“哪枝花”的权利。
最后，说点题外话。听我的小伙伴说，本人关于中介费的一家之言不幸引火烧身，引起空前激烈的大讨论，很多经纪人骂我“站着说话不腰疼”，压根不去观察经纪人的辛苦。说句心里话，我能体会经纪人行业的难处，也接触过很多服务好的经纪人，可这并不能将“良莠不齐”的标签从这个行业上撕去。所谓“小骂大帮忙”，话不中听，既是为提醒和我一样的普通人警示负面，也是为了让行业“明天更美好”。
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