[摘要] 既可减少寻租，又可规避福利房陷阱，尤其是在淮安试点取得不错效果之后，住建部希望能在更大范围内推广共有产权模式。
既可减少寻租，又可规避福利房陷阱，尤其是在淮安试点取得不错效果之后，住建部希望能在更大范围内推广共有产权模式。
2014年春节前，“北漂”刘明听到一个令他兴奋的消息：今年，北京市计划在产权型保障房中试点共有产权方式。
“最近一直在盼着这事。”刘明说，这种个人与政府一起“凑份子”购买的共有产权房重新点亮了他买房的希望。
刘明的期盼始自于住房和城乡建设部（下称“住建部”）的表态。2013年年底，住建部在部署2014年工作时，传递出一个重要的政策信号：鼓励各地探索共有产权房。
所谓共有产权房模式，即政府与购房者按比例出资购房，共同拥有房屋产权。
在住建部表态后不久，2014年1月10日，江苏省住建厅保障处处长曹云华即表示，要在全省范围内扩大共有产权房试点，省会城市南京也将纳入试点范围。5日后，北京市住建委负责人也对外透露，要积极探索共有产权住房。
在住建部的力推之下，“共有产权房”开始从一个地方性的试验，向性的保障住房模式演变。
住建部力推背后
共有产权房并不是一个新事物。早在八前，共有产权理论就被提出。2007年，江苏省淮安市作为共有产权房的先行者，大胆尝试了共有产权住房模式。
据不完全统计，实践过共有产权房模式的省、市至少有6个，包括江苏（淮安、姜堰、泰州、连云港、苏州）、上海、山东（平原）、吉林、甘肃、河南等地。
2010年，共有产权的“淮安模式”获住建部肯定，被选入由中组部牵头、国务院有关部委参加编写的干部培训教材《民生保障与公共服务案例选编》，甚至一度写入同一年起草的《住房保障法》。
近几年共有产权模式鲜被提及，几乎已被舆论遗忘。那么，住建部为何又在2013年年底重提并释放出“鼓励探索”的信号呢？
“共有产权房解决的核心问题是去化。”一位接近住建部的业内人士表示，“对共有产权房，住建部的态度是肯定的，而且一直没有改变过。经过这几年的总结经验和摸索路径，实践证明，几个试点的效果都还不错，就顺应时局决定在范围内推广开来。”
去化亦即减少寻租，这恰恰是共有产权模式的设计者和实践者的初衷。
共有产权房理论最初来源于对经适房的改良。经适房因为存在大量寻租而备受诟病。共有产权模式理论提出者、时任南京市建委研究室主任陆玉龙解释，经济适用房之所以价格，是因为有政府在掏钱补贴。按现在的规定，过了5年就可以进入市场买卖，这其中变得有利可图，也就滋生了一些腐败。然而在“产权共有”这种模式下，政府获得住房的一部分产权。如果过了几年个人打算出售，得和政府按“标明的产权比例”来分享售房差价。
时任江苏省淮安市房管局局长的邵明，是“淮安模式”的首创者和践行者。他表示：“经适房制度设计的局限性成为我最初决定探索创新机制的根本动因。经适房从理念上有很多优点是不可否认的，但是由于它实行的是有限产权，在实践中缺乏可操作性；另外由于它在现实中形成了一种可牟利的灰色地带，不但影响了市场，也使得管理部门承担压力并声誉受损。”
“共有产权房政策的优点，正可以化解这些矛盾。”邵明说。
在“淮安模式”中，共有产权房的个人与政府出资比例为7：3或5：5，价格比周边商品房5%至10%，5年内购房者可以原价回购政府产权部分，5年以后8年以内，在原价基础上加付同期银行利息，8年以后购买，则按届时市场评估价格结算。
江苏淮安的试点取得了不错的效果。淮安市住建局副局长刘爱梅说，“‘开着宝马买经适房’的问题在淮安不可能出现，打着经济适用房之名套取划拨土地建高价商品房的现象淮安也从来没有。”她表示，6年多来，淮安市没有接到过一起因共有产权房分配不公引起的投诉，也没有出现过一次爆棚买房场面。
这或许正是让住建部下定决心力推共有产权房的重要原因之一。
规避福利房陷阱
除了压缩寻租空间之外，共有产权房模式对于地方政府的保障房融资也指明了路径。
中国房地产业协会副会长朱中一在2008年也参与了淮安市共有产权房的讨论，他认为，共有产权房一方面使购房者享受到了房屋的部分，另一方面也解决了政府保障性住房的融资问题。
据淮安市住房保障网的公开资料显示，目前对于经适房的投入各地政府已难以承受，大量建设廉租房更不现实。况且，经适房能回收少量成本价，而廉租房是政府投入了就无法收回，低廉的租金根本无法支持房屋维修，迫使政府的投入不断增加。而共有产权房则不同，按7:3的产权比例，政府提供一套廉租房的投入，就可变为三套共有产权房。同等的投入，3倍的效应。同时，共有产权房可实现保障资金的良性循环，保障更多的人。
“通过共有产权，先期出售部分产权给保障对象，这样可以回笼部分开发与建设成本，对于政府来讲，会减轻财政压力。”同策咨询研究部总监张宏伟说。
建设保障房对于各个地方政府而言，都是一个不小的压力。以山东省平原县为例，2008年，平原县的批廉租房工程每套面积约50㎡，不算拆迁和土地平整费用，单套建设成本大约是6万元，但预算每套补助只有1万元，其中差额需要地方政府自行解决。
“我们县里申请廉租房的大多是一家三口，很多还要和老人一起住，每套只有50㎡的廉租房并不能很好的解决群众问题。如何让群众住上更大些的房子，同时又能解决政府的融资问题呢？2009年，我们采取了共有产权房模式。”山东省平原县房管局住房保障科科长肖国志坦言。
共有产权房对地方保障房建设的帮助有多大？肖国志告诉记者，2012年，平原县通过出售共有产权房回笼的资金，可占到该县2013年保障房建设投入总资金的近七成。
江苏淮安市的共有产权房则是以分散建设为主、集中建设为辅。分散建设就是通过土地上市挂牌条件，将共有产权房分散安排在市区商品住宅开发项目中，由政府统一回购、供应。分散建设的总量为当年住宅总量的5%～10％。集中建设的共有产权房项目则采取限房价、竞地价的方式公开出让，一般安排在拆迁成本较低的地段，以降低房价。
“淮安模式”创新地将原来供应经济适用房划拨的土地改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差、政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权，从而形成低收入困难家庭和政府按不同的产权比例，共同拥有房屋产权。简单来说，就是政府在出让土地之初，就在土地价格上做出一定让步，差价则作为政府收购共有产权房的资金。
国务院发展研究市场经济研究所研究员邵挺认为，未来的保障房制度设计，势必做出重大调整。公共租赁房的并轨，以及共有产权型住房的普及，将是今后10年保障房体系构建的两个特色，成为转型后的保障房体系的两大支柱。
在邵挺看来，从“完全产权型”保障房转向“共有产权型”保障房，就是一个让市场介入、且给政府“解套”的过程。
“共有产权房一方面极大地缩小了保障房的寻租空间；另一方面，通过引入市场化的手段，缓解了政府的资金压力，避免政府为此背负过重的资金负担，掉入‘保障房福利陷阱’。”邵挺说。
机制有待完善
当然，共有产权模式作为一种制度创新，也不乏质疑者和态度谨慎者。比如，有评论质疑，政府作为属于私权利的公有产权人是否合适？共有产权纠纷极为复杂，政府部门有多少精力整天奔忙于民事诉讼和财产纠纷？
此外，共有产权房在5年之后可以补交土地出让金的差价和政府给予的相关税收优惠，取得完全产权。如果购房者放弃补交差价和税收，政府有优先回购权，涉及金额按照购买时比例分成。但是，这其中具体如何操作、可能遇到哪些问题，都是购房者所担心的。
“共有产权房该如何定价？如果参照商品房定价，那即使是与政府分比例出资，也还是会有很多人买不起。如果参照经适房定价，就又存在巨大的牟利空间。”公共政策研究院执行副院长毛寿龙说。
有建议，要完善共有产权经济适用房的上市回购定价模式。若政府出资回购受助者产权，则要确定一个合理的回购价格，要综合考虑类似商品住宅的、租金消费、房屋折旧等方面的因素进行核算，不高于类似商品住宅价格的90％。
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