[摘要] 由于房产政策的不可预见性，给那些未能及时过户的买卖双方带来了各种法律风险。那么，如何避免出现法律风险？出现风险后又应如何化解？
因急于到国外发展，2005年3月王东卖掉了在北京（楼盘）的住房。这是一套位于双井地区的160多平方米房屋，当时以150万元的低价成交。由于时间紧迫，王东来不及和购房人马强一起去办理过户手续。在中介的建议下，他给马强办理了公证委托，即使王东出国，马强也可以拿着公证书自行过户。
2012年6月，在国外发展并不顺利的王东回国了。他了解到北京房价急剧攀升，便四处看房，想尽快买套房子，并结束单身生活。很快，王东看上了北四环的一套房子，与卖房人签合同并交付首付款后，便在中介的带领下，与卖房人到房管局办理网签手续。
然而，办理网签的工作人员给王东泼了一盆冷水：“你作为北京市户籍成年单身人士，名下已经有一套房，按照现策，你没有购房资格，买不了房。”
“怎么可能？”王东很吃惊。
“你在双井不是有套住房吗？”办事人员很快调出了王东的房产信息。王东恍然大悟，自己7年前卖给马强的房子至今还没过户呢！
买房的倒不着急过户
这事儿很蹊跷
王东马上来到双井的房子里，找到了马强。“为什么过去七年了还不过户？”他质问道。“还不是因为你办的那份公证书呀！”马强也显得很委屈。原来，在双方办理委托公证时，公证书中的房屋坐落位置与房产证上的不一致，这直接导致房管局不予过户。而要更改公证书，必须有委托人在场。马强说，这几年一直没联系上王东，过户的事情也就搁置了下来。
一听是这个原因，王东当天就要和马强一起去办理过户手续。但马强说：“我今天去不了，马上要去医院，能不能容两天？”双方遂互留电话，约定3天后到房管局办理过户手续。
但3天后马强不接电话，王东焦急地赶到双井找马强，可怎么敲门，都无人应答。王东在门前连守了3天，也没见着马强的人影。
“买房的倒不着急过户了？还玩起了消失！”王东觉得很蹊跷。
新房没资格买
还违约赔14万
王东陷入了两难境地。双井的房子过不了户，自己就买不了新房，而要买的房子过不了户，王东就面临着承担违约责任的风险。王东四处寻找马强，每天都发短信给他，要求尽快过户，并一再说明不过户的后果。
一个月过去了，马强杳无音信。更糟糕的是，北四环的房主认为王东不具备购房资格，提出解除房屋买卖合同，要求他按约定支付10万元违约金。该合同中明确约定：“如若因购房人原因造成交易无法完成，售房人有权解除合同，并有权扣除10万元购房款作为违约金。”而且按照中介服务合同的约定，王东所交的4万元中介费也无法返还。买不了房，还白白损失了14万元，王东欲哭无泪。
买方亦无资格疑假离婚应对
“马强，由于你一直躲避我不办理过户手续，造成我无法购房，现正式通知你解除咱们的合同，我要收回房子。”等待并纠结了半年后，王东在2013年初愤怒地向马强发送了最后一条短信。
王东决定到法院起诉，欲讨回自己的房子。他找到专门从事房产法律研究的焦景收律师。焦律师认为，“如果买方无购房资格，可要求解除双方房屋买卖合同，由马强返还房屋，法院支持此诉求的可能性大。不过，如果马强有购房资格，则索要赔偿、办理过户更为现实。”
在代理王东的这个案件过程中，困扰王东的一个问题也同样困扰着焦景收律师，那就是作为购房人的马强，为什么不急于过户呢？焦景收律师分析：“马强付了全部购房款，也在双井房子里住了七年，拖延过户不符合常理，可能是他自己也不具备购房资格。”
经过到房管局调查马强个人及家庭住房情况，结果验证了焦律师的说法，马强家庭已有3套住房，按照北京现在的房屋限购政策，马强根本不具备购房资格。
收到法院的传票后，马强认识到了问题的严重性。如何才具备购房资格？在王东起诉后的第三天，马强和自己的妻子到民政局办理了离婚手续，家庭的3套房屋全部归其妻。办理完协议离婚手续，马强的名下便没有了住房，具备在京购房资格。
变更诉讼请求要求赔偿损失
庭审中，马强向王东道歉：“实在对不起，我躲你真正的原因是我没有购房资格。现在我离婚了，有了购房资格，让法院判决过户吧。”虽是道歉，但马强对王东的损失只字不提。
“他是假离婚。通过假离婚，把家里的房子过户到他妻子的名下，他才有的购房资格。这是故意规避国家政策的行为。”王东抗议道。不过法官表示，即使马强存在违约行为，给王东造成了巨大损失，这些因素也只能作为考虑赔偿的依据，不能据此提出解除合同。
王东的心凉了半截，“无法要回房子，那损失怎么办？”焦律师认为，在诉讼中马强与妻子协议离婚，并放弃房子，虽有“假离婚”的嫌疑，但这种行为隐蔽性太大，并且也没有证据来证明。所以在这种情况下，为了实现王东利益以及减少诉讼风险，必须尽快调整诉讼策略，变更诉讼请求。随后，王东向法院提出只要求赔偿损失，而放弃了解除合同、要回房子的诉求。
焦景收律师向法院提出：“此案争议焦点是谁的原因造成诉争房屋迟迟未能过户？证据均能证明马强丧失购房资格，所以才故意不过户。由于马强不具备在京购房资格，无法办理过户手续，应积极与王东协商，而不是一味躲避。在北京房价不断上涨的今天，马强的过错行为直接导致王东丧失购房机会，增加了再次购房的成本，并造成王东向第三人支付违约金及中介费14万元，马强应承担赔偿责任。”
马强也自知理亏，考虑到房子已近5倍的实际情况，所以同意在违约金之外，给予王东一定补偿。
在法院主持下，双方达成了调解意向。最终，案件以马强赔偿王东30万元、王东马强办理过户手续的方式结案。
(文中当事人为化名)
法院调解由买方赔偿后过户
律师建议
由于房产政策的不可预见性，给那些未能及时过户的买卖双方带来了各种法律风险。那么，如何避免出现法律风险？出现风险后又应如何化解？焦景收律师在此提出建议：
，二手房交易中，房屋买卖合同的签署至关重要。王东与马强之所以最后闹到法院，根本原因在于双方签署的房屋买卖合同不够严谨。二手房交易过程中，购房人关心何时能收房、何时过户，而卖房人关心何时能拿到房款。而在当下的限购政策下，何时过户显得尤为重要。因此，为了避免王东遭遇的状况，签订合同时应明确约定交房时间、网签时间、过户时间、付款时间，以及承担违约金、解除合同的法律后果。此外，还要明确遇到房屋政策、税收政策等客观情况时的处理原则与解决办法。
第二，房屋买卖双方规避法律、政策的行为不可取。购房人通过“假离婚”取得购房资格的行为并不可取。该行为中存在假戏真做、丧失财产的风险;另外，如果自身存在过错，并给对方造成了重大损失，那么在诉讼中将面临承担赔偿责任的风险。
第三，遇到突发问题要多协商，诉讼要审慎。一旦出现纠纷，房屋买卖双方应当在遵守契约的前提下，协商解决，而不是马上兴师动众地通过诉讼解决。另外，诉讼请求也是要结合证据来确定的，这样对方的违约行为和违约责任才能最终被法院所认定。
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