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解读1月房价数据:市场走势分化 3月楼市将是风向标

中原地产  作者:张大伟   2014-02-24 10:48

[摘要] 中原地产研究部统计数据显示:在2013年北京二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅。但随着最近信贷政策的压力,和自住房导致的购买观望。二手房价格已经从12月来连续3个月阴跌。

统计局公布了2014年1月份的房价指数:

一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况

(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有6个,持平的城市有2个,上涨的城市有62个。环比价格变动中,涨幅为1.2%,为下降1.5%。

(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。1月份,同比价格变动中,涨幅为20.9%,为下降4.3%

二、二手住宅价格变动情况

(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有13个,持平的城市有9个,上涨的城市有48个。环比价格变动中,涨幅为1.0%,为下降1.9%。

(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。1月份,同比价格变动中,涨幅为18.4%,为下降8.6%。

1月份的价格指数出现了几个值得注意的变化:

(1)北京二手房价格出现了环比下调

这是在2012年5月环比下调0.1后,连续一年半之后的再次下调。

中原地产研究部统计数据显示:在2013年北京二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅。但随着最近信贷政策的压力,和自住房导致的购买观望。二手房价格已经从12月来连续3个月阴跌。

楼市在信贷收紧影响下,上涨开始乏力,是受到贷款影响的二手房,价格开始阴跌,成交量持续下滑。

2月份截止日前,北京二手房成交均价在3.12万元每平米,相比1月份的成交均价3.18万,12月份的成交均价3.26万元每平米持续下调。二手房报价下滑幅度也有加速现象,目前北京二手房报价平均在3.2万左右。

房主的心理价位出现了调整。因为需求出现观望,部分业主开始愿意调低报价低于前期市场成交价格。

由于客户量骤减、成交量大幅下滑,部分房源挂牌价有所松动,议价空间加大,业主担忧价格变化,松动明显出现

(2)环比价格下调城市明显增加,杭州入列,城市环比价格下调的数量是2013年1月来。

解读1月房价数据:市场走势分化 3月楼市将是风向标

与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有6个,持平的城市有2个,上涨的城市有62个。环比价格变动中,涨幅为1.2%,为下降1.5%。

哈尔滨、杭州、包头、济宁下调0.1,韶关下调0.2,温州下调1.5。

在2014年市场出现调整的可能性越来越大,是三四线城市,很可能会陷入整体低迷。在最近传出的杭州等二线城市项目价格出现调整,也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大。是库存严重的城市,人口新增放缓的城市,都有可能在最近再次出现。

2012年开始的这一轮市场,已经从之前的大范围普涨逐渐进入第二阶段,涨跌分化,未来局部市场出现调整的案例可能越来越多。在这种情况下,虽然短期一线城市将保持持续的上涨,但这也可能在未来酝酿比较大幅度的调整。

(3)一二手房市场走势分化

从1月份数据看,二手房价格涨幅低于二手房,环比甚至接近平稳,这主要原因是在2013年,大部分城市的新建住宅价格上涨受到限价影响,而二手房价格上涨过快,透支了市场涨幅,在最近随着信贷影响,购买力出现了观望。是北京作为市场代表,在1月份出现了二手房价格的环比下调。

(4)整体数据涨幅放缓,市场分化严重

从1月数据指标看,整体数据明显放缓,一线城市涨幅环比全部回落的1%以内。同比涨幅基本都在20%以内。

市场明显分化,从楼市看,市场已经严重分化,一二线城市爆涨,三四线城市平稳甚至冷清。整体市场冷热不均衡。一二线城市聚集了过多的资源,需求集中,而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下,一二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。整体市场已经出现了明显的四不均:需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。一线城市和小部分二线城市的涨幅过大,掩盖了整体房地产市场已经逐渐出现冲高回落的趋势。从房地产市场看,很多城市的库存积压已经严重,局部三四线市场酝酿崩盘风险。

解读1月房价数据:市场走势分化 3月楼市将是风向标

整体数据总结:

(1)楼市逐渐出现触顶迹象,一二线城市依然处于明显上涨

2013年是房地产行业的一年,同样也是实体经济与互联网经济正面交锋的一年,面对行业环境的千变万化。结合对城镇化、房地产风险与机遇的研究以及对2014年宏观环境、行业流动性、政策环境的判断,2014年,房地产行业在经历之后必将回归到理性的发展道路上来,房地产行业也将面临进一步的分化和洗牌。

在2014年市场出现调整的可能性越来越大,是三四线城市,很可能会陷入整体低迷。在最近传出的杭州等二线城市项目价格出现调整,也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大。是库存严重的城市,人口新增放缓的城市,都有可能在最近再次出现。

持续一年多的后,市场势必要理性回归。市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落,房地产逐渐回归到市场与保障的双轨制、调控政策将以房产税等市场调节手段代替干预手段。经历了过去十年房地产市场粗放且迅猛的发展,如今一、二、三线城市分化发展分化特征明显,因此房地产市场已经很难用同一周期概括。

根据国家统计局发布的数据,2013年末商品房待售面积49295万平方米。2012及2013年住宅待售面积增幅逼近40%,远远超越了住宅的销售增速,由此看来楼市存量压力增大

按最近6个月的平均销售面积计算各城市的存量消化周期,各类城市近期都呈现逐步增加的趋势。其中一线城市较一年前增幅较小,三四线城市增幅。这一结论与我们对市场的直观认识相符,即一线城市整体供不应求,存量压力小;而三四线城市供大于求,存量压力大。

在2014年,市场分化将加剧,不仅一二线与三四线分化,一二线之间城市也会分化,甚至同一个城市,比如北京,不同区域也可能出现涨跌不均衡的状态。

(2)3月份两会政策及信贷政策将决定2014年楼市的变化

解读1月房价数据:市场走势分化 3月楼市将是风向标

3月份将是市场风向标

一方面在于1、2月为传统成交淡季,市场积累了充足的潜在需求;另一方面,政策对国内楼市影响巨大。通常,“两会”于每年的3月初召开,届时全年楼市政策“定调”。因此,在政策确定、需求充足的情况下,3月楼市成为全年风向标也就不意外了。

基于目前的市场大环境,以及我们对全年政策走势的判断,预计今年3月40个主要城市新建住宅成交面积将低于去年同期水平,预期同比跌幅为17.5%,与去年月均成交量相当。

1月楼市成交细节数据解读:

标杆房企

(1)标杆房企购地热度不减

虽然1月土地市场进入淡季,新房销售也出现放缓,但标杆房企购地热情依然不减。十家标杆房企1月权益购地金额接近去年月度高位,达到372亿元。其中,一线城市购地支出达到近三年,达到229亿元,显著高于去年平均水平。前一高位是去年7月的195亿元。显示出一线城市土地市场,虽然价格高企,但对标杆房企依然具有很强的吸引力。

(2)融资活动趋稳

新年伊始,标杆房企融资活动从12月低谷回升,恢复到去年四季度平均水平。十家标杆房企总计划融资额为115亿元。本月仅有富力、绿城及中海三家有融资计划。从融资活动趋势来看,去年7月达到高峰后,逐月出现回落。考虑到国内一线城市土地市场热度依然不减,未来为补充土地而进行的融资活动仍将持续。

(3)标杆房企新批预售大幅降低

随着春节传统淡季的来临,标房房企1月新增供应大幅放缓,环比跌幅超过50%。1月新增供应总套数为2.3万套,低于去年月度平均(2.8万套),但仍显著高于去年同期。分城市来看,一线城市环比下跌幅度,达81%;二线城市跌幅,为38%。

土地市场

(1)宅地供求大幅回落一线城市依然坚挺

1月40个大中城市宅地供应大幅回落,不仅较上月大幅下跌52%,更低于去年全年平均水平36%。但值得注意的是在整体大幅下跌的情况下,一线城市依然表现强劲,环比增长19%,高出去年平均31%。成交方面的情况与供应类似,40城市宅地总成交量大幅下降,环比接近腰斩,但一线城市依然表现,跌幅,且仍高于去年月平均。

(2)价格指标稳中有升一线城市再创新高

虽然1月宅地市场供求大降,但成交均价和溢价率整体表现依然良好。在上海闸北单价、总价双料的拉动下,本月一线城市地价大幅攀升,达到历史高位。二线城市宅地价格也出现小幅回升,三四线城市基本平稳,但二三四线城市地价与一线城市差距更加扩大。

新房市场

(1)东部沿海及西北地区新房销售面积同比增幅较高

2013年,在22个省、4个直辖市和5个自治区中,有16个省、直辖市及自治区涨幅高于平均水平,12个为低于平均水平的正增长,3个出现负增长。涨幅高于平均水平的省份集中分布于东部沿海以及西北地区。涨幅的三个省分别为福建、青海与新疆,出现负增长的仅有北京、黑龙江和吉林。

(2)东部沿海、中部及西北省会城市新房销售面积同比增幅较高

2013年,40个主要城市新房成交面积累计涨幅为14.7%,低于平均水平(17.5%)。其中,23个城市同比涨幅超过平均水平,主要是东部沿海,中部及西北的省会城市。西南地区城市的同比涨幅均低于平均水平,而华北区域的同比涨幅甚至低于0%。

(3)1月供应大降成交未受显著影响

1月40城市新建住宅供应出现大幅回落,环比跌幅达39%,同时也低于去年月均值15%。相比供应的大幅下滑,成交下降的情况要小得多,仅为15%。显示需求依然较为稳定,其中三四线城市表现,环比跌幅仅为9%。二线城市表现不佳,成交量的跌幅甚至大于供应量的跌幅。比普遍认为风险较大的三四线城市表现更差,这一现象值得引起关注。

二手房市场

受春节假期影响1月二手住宅成交明显回落

受春节长假来临的影响,1月六城市二手住宅成交面积合计368万平方米,环比去年12月下跌24.5%。六个城市均有不同程度的下滑,环比跌幅在2~3成。由于2月恰逢春节,预计六城市二手住宅成交量和1月基本持平。

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