[摘要] 目前北京已推出32个自住房项目，区域不同、地段不同，售价却均为每平方米2.2万元，自住房的定价机制难免让人存疑。购房者对自住房充满期待，在僧多粥少的背景下，非优先家庭或将无缘第二批自住房项目。
房天下讯 北京第二批自住商品房项目自网申以来，受到购房者的追捧，截止到目前，网申人数破21万。金隅两自住房项目和恒大御景湾项目相比，关注度有增无减。目前北京已推出32个自住房项目，区域不同、地段不同，售价却均为每平方米2.2万元，自住房的定价机制难免让人存疑。购房者对自住房充满期待，在僧多粥少的背景下，非优先家庭或将无缘第二批自住房项目。
自住型商品房受追捧 定价机制存疑
2月18日，房天下从金隅嘉业获悉，截止到17时，北京市第二批自住型商品房申购单超过21.9万份，其中，金隅•汇星苑11.2万份，金隅•汇景苑项目10.7万。
目前，北京共有32个自住型商品房地块，涵盖北京11个区域，其中朝阳8个，顺义6个，大兴、昌平各4个，通州、丰台、门头沟各2个，房山、密云、平谷各1个。在自住房在定价机制方面，政策规定其售价应该低于周边同品质商品房项目的30%左右，单价在1万-2.2万元/平方米之间，而目前已推出的项目中，地段差异虽然大，11宗地块自住房售价却均为每平方米2.2万元。
11宗自住房地块限价均为2.2万/平
| 竞拍日期 | 地块名称 | 房企 | 配建面积 | 金额（亿） | 限价（元/平） |
| 2013年9月4日 | 朝阳豆各庄地块 | 恒大 | 243000㎡ | 40.4 | 22000 |
| 2013年11月4日 | 朝阳东坝地块 | 保利首开联合体 | 50000㎡ | 21 | 22000 |
| 2013年11月21日 | 朝阳区东坝南区地块 | 恒大 | 112000㎡ | 51.35 | 22000 |
| 2013年11月28日 | 朝阳东坝地块（南区） | 首城置业 | 42000㎡ | 21.45 | 22000 |
| 2013年12月30日 | 朝阳北路星牌建材厂地块 | 金隅嘉业 | 156281㎡ | 22.0043 | 22000 |
| 2014年1月9日 | 朝阳东坝单店地块 | 金隅嘉业 | 308783㎡ | 43.35 | 22000 |
| 2014年1月9日 | 朝阳百子湾地块 | 北京建工 | 41464㎡ | 6.005 | 22000 |
| 2014年1月9日 | 朝阳崔各庄地块 | 首农集团 | 78000㎡ | 30.0088 | 22000 |
| 2014年1月15日 | 丰台南苑地块 | 鲁能 | 69000㎡ | 42.4 | 22000 |
| 2013年11月21日 | 门头沟新城地块 | 华远和金秋莱太联合体 | 150000㎡ | 23 | 22000 |
| 2013年11月19日 | 大兴区亦庄新城地块 | 首开住总联合体 | 263953㎡ | 16.4 | 22000 |
金隅嘉业市场营销部的陈玉谦经理表示，如果同一区域自住房项目价格一样，地块越好的项目，它的价格和周围商品房价差额越高。金隅·汇星苑自住房项目和恒大御景湾项目相比，地理位置、配套等条件相对更好，而售价完全一样。房天下数据显示，金隅·汇星苑自住房项目的纯商品房价近4万/平，而2.2万/平的价格，几乎比周围的价格低一半；恒大御景湾的纯商品房价约为3.5万/平，其2.2万/平的价格，约比周围纯商品房房价低30%以上。
泰禾集团品牌总监沈力男表示，汇星苑项目地理明显，属于五环内的稀缺地块，项目售价2.2万/平，每套房屋的总价低于200万元，这是全北京打着灯笼都找不到的价格。
一位业内人士分析，不同区域、不同地块的自住房价格相同，从逻辑上是讲不通的，但是价格是政府强势主导的，不完全听命于市场。同时，出现这样的情况也是可以理解的，政府在定价时考虑不了那么多的因素，价格很难把控。
多位申请了金隅自住房的网友表示，希望能够申请上朝阳区的自住房项目。“同样都是花2.2万/平买房，更愿意选择朝阳区，不愿意选择更偏远区域。”朝阳区的自住房配套相对较好，发展比较成熟，无论是生活的方便还是都更胜一筹。
第二批自住房 非优先家庭或无缘
批自住房项目恒大御景湾共有2000套房源，而报名人数14.8万；第二批自住房项目金隅汇景苑和汇星苑共计5390套房源，截止到目前，网申人数已 过21万。自住房项目自入市以来，市场上的关注度颇高，与此同时，市场上的观望情绪逐渐蔓延。RET睿意德高级董事王玉珂分析，北京市自住型商品房供应增加，最直接的最明显的影响就是增加了购房者的观望情绪。
购房者对自住房充满期待，买房的观望情绪浓厚，然而自住房是否值得期待？普通购房者购买到自住房的几率有多大？
自住型商品房面购房条件是全市符合限购条件的家庭，其中，保障房轮候家庭及本市无房家庭优先购买。一位接近恒大的内部人士对房天下表示，申购恒大御景湾项目的人群中，两类优先家庭申请人数超过8万人。
陈玉谦分析，按照目前网申情况看，最后申请金隅项目自住房的优先家庭预计可达到12万。他分析金隅自住房房源虽然比恒大房源多出一倍多，5390套尚且不能满足优先轮候家庭需求。两批自住房总计房源7390套，这对于庞大的市场需求可谓九牛一毛。北京市场的需求量大，供应量不足。即使去年和今年的7万套自住房全部入市，也未必能满足市场的需求。
高和资本董事总经理陈希认为，2014年北京大力发展自住型商品房，从政治角度讲，对解决民生有很大好处，给北京住宅市场带来的是正向利好作用；但目前来讲自住型商品房的量不会大，并且在资格筛选上会比较严格，能够受益的老百姓也是有限的。
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