[摘要] 传统商业地产遭到电商与高成本的内外夹击，一二三四线城市的发展格局出现前所未有的分化，房地产税的前景扑朔迷离……2014，究竟会给这些谜团怎样的答案？
1314，多少情侣痴迷的跨年，但对房地产业而言，却是谜团丛生的过度。万科“一哥”之位遭到贴身威胁，传统商业地产遭到电商与高成本的内外夹击，一二三四线城市的发展格局出现前所未有的分化，房地产税的前景扑朔迷离……2014，究竟会给这些谜团怎样的答案？
京华时报记者鲁欢邢飞京华时报制图吴尚楠
谜团1
万科能否保住“一哥”的位子
看到《2013年房企销售排行榜50》，郁亮估计“压力山大”。虽然万科依然以1740.6亿元的销售额领先，但与第二名绿地之间的差额却只有115.3亿元。
已经连续做了10年老大的万科从来没有被逼得这么近过，即便是2009年，它与第二名的绿地之间，也差了120亿元，而那时万科的年销售额才630亿元。
从2012年到2013年，万科的销售额 增 长 了22.75%，绿地却增长了50.77%，这也是绿地在去年年初即下达的任务，这个貌似不可能完成的任务，绿地完成了。对于2014年的目标，万科和绿地都没说话，但据绿地某重要区域事业部的高层透露，今年他们的增长目标依然是50%。其实要说企业规模，跻身500强的绿地早已把固守房地产的万科远远甩在后面，只是在房地产界，绿地要超越万科只能拿房地产销售数据说话。从2009年开始，绿地就以一种令人炫目的速度大幅缩小着与万科的差距，五年来，这种差距从42.58%到36.65%、35.87%、23.98%，如今仅6.62%。若以这样的速度，绿地今年超越万科将是大概率事件。
神一般的万科也会被超越，这似 乎是万科进入后千亿时代后，就被反复臆测的事件，但当这个预测如此清晰地逼近时，郁亮是否成竹在胸？
谜团2
传统商业地产是否一蹶不振
王健林和马云的亿元豪赌终止了，财经八卦界的豪赌风头话题已经让给了董明珠和雷军的10亿元巨赌了。赌局虽然没了，但在电子商务迅猛发展势头下，传统商业地产何去何从的迷惘依然存在，2014伊始，发轫于电视游戏的可穿戴设备、体感设备成为科技界最被看好的应用技术，而这些技术将更加深刻地影响人们的消费模式，当电子商务与可穿戴体感设备后，传统商业地产将受到更大的冲击，一蹶不振也许并不是虚言。
这几年翻天覆地的变化，估计没人再敢轻视网络对传统生活模式的巨大冲击力，但也正如董明珠所笃信的，当传统行业插上互联网思维的翅膀，将无所匹敌。不转型、不改变的传统商业地产一定会死得很惨，但是充分细分化市场、贴近市场需求、紧跟时代的商业地产发展空间将依然是可观的。万科在昌平商业项目的成功，正是这种思路的产物。
压力除了来自外部，还来自自身。近日，南京新街口某商场个体户老板们集体站出来要求降房租。经过2009年以来的房价，传统零售商业已经被骤升的租金、人力等成本压得喘不过气来。“为房东打工”似乎成为零售商们的共同职业，但总有到达边际的时候。如果租金继续保持这样的上涨速度，涸泽而渔，传统商业地产将死于自己的贪婪。
谜团3
一二线城市能否继续领舞
回顾2013年，楼市交易大热，成交面积、成交金额的同比涨幅，都将超过前3年，且创2010年调控以来的涨幅。一线城市和部分二线城市的火爆，与三四线城市的楼市冷清并存，分化愈发明显成为去年楼市的主要特征。
中指研究院数据显示，去年一线城市供不应求矛盾严峻，房价涨幅突出，北京、广州、深圳涨幅均超过20%，北京领涨，涨幅为28.33%；厦门、南京、福州等热点二线城市住宅均价较高，涨幅多在15%以上，其中厦门同比上涨27.91%，仅次于北京；武汉、重庆、成都等多数二三线城市供需基本均衡，房价走势整体平稳，同比涨幅多在10%以内；大连、沈阳、唐山等部分二三线城市住宅供大于求，房价上涨缓慢，涨幅多在6%以内，处于相对较低水平；温州、海口、聊城等少数二三线城市住宅市场下行，房价明显下跌，其中温州跌幅为13.91%。
对于2014年的楼市走势，不少业界的看法是:一二线城市和三四线城市楼市出现反差走势，前者高利润、高周转、高去化；后者则是高库存、低去化、低增长。而房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在酝酿风险。但相比三四线城市已可看到的风险，一二线市场的风险低一些。不过，不断出现的天价地块，让不少房地产企业感受到一二线城市土地狂飙带来的风险，一位房企负责人表示，一二线城市土地成本已高，如果遇到市场调控，或者宏观环境发生变化，实际上它的风险也是大的。
谜团4
房产税是否有实质性进展
最近关于征收房产税的消息又开始尘嚣尘上，尤其是在楼市又开始出现火爆的行情下，自从 2011年上海、重庆实施房产税试点以来，有关房产税扩大试点的消息就不绝于耳，更有消息盛传2014年将正式征收房产税。
5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围。虽然房产税扩围在今年并无太大动作，但十八届三中全会《决定》提出，要深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重，加快房地产税立法并适时推进改革。
中原集团研究指出，“房地产税”与“房产税”一字之差，也意味着房地产行业的税制改革将是一个系统工程，其中将涉及各类税种的整合优化。房产税的实施首先需要通过严肃的立法程序，而其推进将是一件审慎及渐进的过程，短期内全面实施的可能性并不具备。
业内表示，尽管难以全面实施，但作为在需求端可利用其来抑制需求的房产税，预计仍将有一些城市加入试点，一些则极有可能在2014年纳入房产税试点扩围的城市名单中。
相关阅读：
新城镇化下的楼市变局
戴德梁行在1月7日举行的2013年深圳房地产市场总结报告会上预测，刚需今年仍继续成为深圳楼市成交的主角。图为深圳在建和已建成的楼房。新华社发
【深圳商报讯】（记者 何可人）随着新型城镇化战略的强势推进，未来中国楼市的走势会是怎样？中国地产业会进入一个持续繁盛的时代，还是由盛转衰进入一个艰难的微利时期？昨日，由深圳商报与工商联房地产商会联合举办的“2013中国地产领袖峰会——新城镇化下的楼市新征途”成功举办， 多位极具影响力的业界为与会者带来一场场精彩演讲，解析未来十年新型城镇化战略将给房地产行业以及者带来的机遇与挑战。
在昨天的领袖峰会上，深圳商报编委胡晓俊首先作为主办方代表发言。他说，2013年随着新型城镇化战略的强势推进，中国楼市开始面临新一轮的机遇和挑战。未来十年以北京、上海、广州、深圳为代表的中国一线城市，在新型城镇化的浪潮下将出现怎样的楼市变局，房地产企业们又将如何面对？种种问题都在某种程度上关系着深圳乃至中国楼市的未来走向，也都值得进行深入的探讨和思考。
胡晓俊表示，深圳商报作为华南地区的主流媒体之一，一直以来十分关心和关注深圳乃至华南地区和华南市场的发展，参与并记录了很多房地产事件的发展和发生。从早期房地产交易推出的深圳土地“拍”，到今天前海土地竞拍的龙争虎斗，从罗湖早期莲塘项目的开发和宣传，到现在的前海项目的推广，深圳商报作为传统媒体的代表始终站在线。因此，此次深圳商报联合工商联房地产商会、香港大学中国金融等机构，共同主办了“2013年中国地产领袖峰会”，邀请共同展开研讨“新城镇化下的楼市新征途”，寄望探讨楼市热点，指明未来行业走向。
据记者了解，昨日的领袖峰会演讲嘉宾可谓阵容强大：工商联房地产商会创会会长聂梅生演讲“新城镇化与楼市调控政策变局”，解析十年调控以及未来新形势下的政策走向；著名经济学家、摩根大通亚太区董事总经理龚方雄则以“城镇化与未来十年中国楼市机遇”为主题，主要谈及未来十年新型城镇化需要关注的一些问题；经济所房地产金融研究主任冯科，讲解了中国房地产金融困局以及企业面对城镇化的创新机遇；国家发改委学术委员会秘书长张燕生，作为中国对外经济政策的重要智囊人物之一，对中国城市群发展格局与经济前景发表实时见解；前海，作为当前深圳地产的实时热门点受关注度极高，香港大学中国金融研究主任、前海咨询委员会委员宋敏，为大家解读不一样的前海；备受业界敬重的中原地产创始人施永青，凭借多年市场一线观察，结合对香港、内地楼市的深刻见解，给现场观众带来建设性的2014楼市操作指南。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
