[摘要] 由房讯网发起并联合全国工商联房地产商会主办的中国写字楼综合体发展论坛第十届年会于2013年12月19日至20日在北京富力万丽酒店盛大开幕。
由房讯网发起并联合工商联房地产商会主办的中国写字楼综合体发展论坛第十届年会于2013年12月19日至20日在北京富力万丽酒店盛大开幕。
中国写字楼综合体发展论坛源于2004年12月，由全联房地产商会、房讯网联合主办，已连续成功举办九届年会，是中国商用房地产行业规格、规模、影响最广的专业论坛！
论坛从中国经济发展形势着眼，聚焦商用房地产行业发展进程，每年邀请房地产界、金融界及财经界、政府机构的杰出人物和领袖齐聚北京，探讨商用房地产行业发展趋势、模式创新、绿色低碳、写字楼、综合体、产业园等行业热点，就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话，找寻全新思路及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国商用房地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。
中国写字楼综合体发展论坛每一届年会主题都凝聚了主办方的心血与智慧，更成为每年中国地产行业中最炙手可热的话题，论坛也因此成为中国商用房地产市场的风向标。
本届年会以“光荣与梦想：新型城镇化下的楼宇经济”为主题，从中国经济发展形势着眼，探讨楼宇经济和行业未来的发展之路。
楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务写字楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。作为新兴的一种经济形态，楼宇经济已经成为了城市经济的重要组成部分。发展楼宇经济，有利于拓宽城区发展空间，培育新的经济增长点，有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整，更有利于改善环境，提升城市的品位和档次。未来，在新型城镇化的进程中，中国写字楼综合体将如何升级楼宇经济？如何重现光荣？如何实现梦想？
中国写字楼综合体发展论坛组委会秘书长刘凯先生表示：“我们期待在新型城镇化的进程中，中国写字楼能努力发展楼宇经济，期待效率下的中国写字楼和综合体市场迎来更好的成长之路。”
会议由八大主题演讲，四大圆桌峰会，六大项目路演组成。嘉宾阵容规格更高，形式更多样，内容更丰富，议题更精彩，报道更充分。尤为值得业界期待的是，《中国写字楼100强研究报告》将在本届年会上发布，并举行隆重的颁奖典礼。
据介绍，中国写字楼100强共设置了七个类别的奖项，分别是：100强总榜单、建筑设计与产品创新，设备能源与绿色低碳，建筑规模及标志性，公共设施与功能性，软件服务与资产运营，社会贡献与度。申报期限为2013年8月1日至11月30日，申报主体需填写《申报书》，并提供申报书所要求的资料，申报书可到房讯网官方网站下载。
一、组织机构
主办单位：全联房地产商会房讯网
承办单位：北京南丰兴业房地产咨询有限责任公司
二、时间地点：
时间：2013年12月19～20日
地点：北京富力万丽酒店（北京市朝阳区东三环中路61 号）
电话：010-58638888
主持人 孙京：尊敬的各位领导、各位来宾，大家早上好！欢迎大家相聚北京富力万丽酒店，出席“中国写字楼综合体发展论坛第十届年会”，我是本次年会的主持人孙京。
“中国写字楼综合体发展论坛”是由房讯网发起并联合全联房地产商会共同主办，是中国商用房地产行业规格、规模、影响最广的专业论坛！从2004年起，该论坛以年会的形式已连续举办了九届，是中国房地产界一年一度的盛事之一。
今天出席的嘉宾包括500多家主流房地产开发商、金融机构、顾问公司、物业公司、代理公司、建筑部品公司以及新闻媒体的来宾和朋友，让我们对各位领导和嘉宾以及各位朋友的光临表示热烈的欢迎！
本次论坛的主题是“光荣与梦想：新型城镇化下的楼宇经济”。上午我们将聆听部委领导、和行业大腕解读十八届三中全会精神，聚焦新一轮房地产转型的要求与期待。下午除了行业精彩的主题演讲，主办方还安排了三场圆桌对话，探讨建立在楼宇经济基础之上的商用房地产增长空间和可能。明天上午主办方安排了方面的主题演讲和标杆项目路演推介环节，详细信息请咨询工作人员。
本次论坛将由新浪网、房天下、人民网、和讯网、房讯网、腾讯、凤凰网进行全程的视频直播和图文直播。
现在我宣布，“中国写字楼综合体发展论坛第十届年会”开幕！
首先有请主办方领导——全联房地产商会秘书长钟彬先生为年会致辞，掌声有请。
钟彬：尊敬的各位领导、各位来宾、商会的各位会员朋友们大家上午好！欢迎各位出席由全联房地产商会与房讯网联合主办的“中国写字楼综合体发展论坛第十届年会”，作为本次活动的主办方之一，我谨代表全联房地产商会对大家的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
今天的活动也是我们全联房地产商会2013年年会的一部分，今天有许多会员企业来到现场，与此同时，今天还有许多商会的新朋友，我简单介绍一下商会2014年的工作。商会2014年一共13项工作。
项是维权，我们行业有很多东西需要在法制情况下保护我们的权益。
第二项是服务，在服务方面我们商会是联动了28个地方商会和16个二级机构，商会在这期间重点发起了科学技术国际合作、设计、绿色养老社区、部品采购商业不动产、全程运营、旅游度假地产、酒店商、商业与城市开发、培训、新型城镇化与产业发展等16个二级机构，两周前刚刚开了一个超过一千多人参加的全联房地产商会2013年年会，规模空前。同时有五个专业委员会分别针对房地产金融、酒店等专业性很强的平衡论坛，给大家奉献了一场精神盛宴。这是中国写字楼综合体发展论坛的第十届年会，十年如一日，需要我们主办方对房地产主业保持一份长期的坚持和坚守，十年的沉淀，将绽放怎样的精彩，希望大家拭目以待。我们衷心希望大家通过两天的会议和交流都能够满载而归。
房地产到了今天这个阶段，已经不简单是开发了，除了开发以外还有很重要的功能属性和服务属性，这两条的增加，都让我们今天的写字楼发生了很大的变化。
让我们以热烈掌声感谢精心筹备本次活动的工作人员，你们辛苦了。借此机会提前祝大家圣诞快乐、元旦快乐，最后预祝本次论坛圆满成功。谢谢大家。
主持人：下面欢迎万科集团执行副总裁毛大庆先生为本次论坛致辞，欢迎。
毛大庆：尊敬的聂会长、各位同行、各位朋友们，首先对全联房地产商会主办中国写字楼综合体发展论坛第十届年会召开表示热烈祝贺。
万科集团执行副总裁毛大庆
今天的论坛主题是“新型城镇化下的楼宇经济”，楼宇经济这个词本身并不是个很陌生的概念，其实已经被提出了很多年，在刚刚结束的城镇化工作会议上，城镇建设用地，是优化开发三大城市群的地区，这些话题提出来之后，对城镇化的发展形态提出了很多新的思考。楼宇经济是近年来中国城市发展中涌现的一种新型经济形态，是我们一些重要的城市发展比较成熟的阶段的城市，都开始面临着林林总总的楼宇经济的发展。这也是城市发育阶段，到了一定时候以后，必然会出现的重要经济形态。
它是以商务写字楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇，引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展的目的，还包括我们最近重要的产业园的经济，以体现集约型、高密度为特点的经济形态。作为一种新兴的经济形态，楼宇经济已经成为城市经济的重要组成部分。
比如北京有好几个重要的产业园区，包括CBD，我们可以看见以楼宇经济为主导的形态在北京、上海等城市越来越丰富、越来越完善、越来越具有大的规模。
我今天参加这个会，想跟大家分享最近万科的一些思考。不知道大家有没有关注最近这一年多以来，移动互联网技术的发展已经在各个纬度多的深入的在改变和影响着我们的生活方式，当然对于写字楼和楼宇经济的模式有着重大的影响。我举几个小例子。
大家有没有注意到最近在手机app平台上出现了很多有用的、大家越来越离不开的工具，比如万科高管里边在用一种工具，叫航旅纵横，是坐飞机用的。我昨天问我们中层人员，有没有人知道航旅纵横的模块。我们用一个航旅纵横这个小的app软件，从定机票、定座位，包括到机场的cheak in，都可以解决。我推荐大家看一看，这是中国民航开发的一款软件，国家的民航已经在开发这样一种服务软件了，我甚至于知道同飞机有几个我的朋友跟我一起坐飞机，等等。这样一个软件的出现，对我们在上面的种种形态会带来大的变化。
包括最近腾讯不断推出新的产品，我们跟腾讯最近有很多交流，我深刻的感到一种危机，我们从事房地产行业的人知识的更新，对于新知识经济的拥抱态度，是让我们慵懒。我们习惯了一种传统的、固化的、我们自己行业的工作模式和开发模式，包括我们还是简单在谈怎么关心开发，怎么做一二级联动，怎么拿地，怎么招商，要盖多少写字楼，但是大家有没有想过，我最近跟美国好几家移动互联网公司交流，他们跟我说，以后的写字楼在美国研究移动互联网高度发达之后，写字楼的面积和写字楼的形态会发生重大的变化，很多企业也在研究楼每人平均面积会有大幅度衰减，因为事实上未来在移动互联网技术发达之后，桌子上的电脑和东西的占位会变得小，而且很多工作是在移动中解决的。
昨天我在公司看见一篇文章，美国上上周发布了一个未来十年十大就业的行业和职业。我看了这篇文章以后，我觉得我已经可以离开工作岗位了，因为我觉得这十个行业我都不知道是干什么的，十个职业没有一个我懂它是干什么的，连这个词都不知道是什么。比如数字借读师、重筹顾问等等，是干什么的我都不知道。我觉得这件事情发人深省。
我做了21年房地产，我经常在想，我好想在房地产领域懂，什么都明白，写字楼也能说，住宅也懂，商场也明白，但是我们在新知识经济年代已经离得越来越远了。楼宇经济跟新知识经济的发展，包括对我们种种商务形态的影响，都有着重大的变化。我们研究楼宇经济，首先想跟大家讲一句话是，我们必须得拥抱新知识经济年代，我们必须得拥抱移动互联网的技术，如果我们不去主动拥抱他们，一定会被他们革我们的命。所以我们首先要主动的知识更新，不然房地产行业的前途真的是可怕。
第二，楼宇经济的发展也有赖于政府理性和科学的城市规划。我们最近在很多城市的土地出让中发现一个有趣的现象，由于我们的城市规划上的整体城市功能规划的缺失，而且很多土地出让都是以区级单位为出让主体，以北京、上海为例，这两大城市都出现了在一个区内大量的写字楼、大量的商务、大量商办的土地出让，而我们去走访这些地方的政府的时候，问他们为什么这些地方突然间平地而起这么多商办，这些商办的去处是谁。他们会讲出一大堆道理，我们未来会引进什么什么，这里一定会是什么什么枢纽，这里一定会是什么什么汇聚的地方。我说那每个人都说他们的地方是汇聚的地方，哪有那么多地方去汇聚呢？这是值得我们警醒和深思的地方。
在中国特大型城市的综合城市功能的总体规划上，这一块的思考是缺失的。楼宇经济恐怕最后落脚点都是经济那两个字，很少有人去研究楼宇。但是光着眼是经济，满脑袋都想把地卖出去，这个地方就一定有经济吗？这恐怕不是真正的楼宇经济，这恐怕是灾难。
未来楼宇经济放在学术专业的讨论点上的时候，首先必须得跟城市规划综合考虑和城市综合成长的未来，要有统一的思考。我呼吁一下大家，我们今天很多都是做楼宇经济的，包括做城市规划的，还有区域开发、园区开发的，我希望在这里呼吁大家共同来研究城市未来的健康发展的问题，否则楼宇经济将会变成一大堆空置房，变成很多难以弥补的损失。
每次召开这样的会我都高兴，我们是以学术的眼光、专业的态度在看待这个问题，而不是大家在炒作一个命题。我今天开场白里讲了两个内容，一个是我们要拥抱新知识经济时代的到来，楼宇经济离不开新知识经济时代对我们的影响。第二是我们要研究城市，我们也呼吁政府和有关城市管理者更多的用理性的态度来规划城市，来丰富和完善城市的功能，让城市更可持续发展，否则楼宇经济将难以得到长足的进步。
最后，发展楼宇经济确实有利于拓宽城市发展空间，培育新的经济增长点，有利于促进现代服务业的发展，加快经济结构的调整，有利于改善城市的环境，提升城市的品位和档次，这些方面都有着重大的作用。我期待今天的会会有所成果，也期待今天来的领导、、学者的观点能够互相碰撞与交锋，为我们呈现一场有关于楼宇经济的重要的思想盛宴。谢谢大家。
主持人：感谢毛总，下面有请房讯网董事长刘凯先生致辞。
刘凯：各位领导、各位来宾上午好，首先代表组委会，也代表房讯网为大家莅临本次论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
中国写字楼综合体发展论坛举办于2004年，已经成功举办了九届，每一届都凝聚了我们的一些心血和智慧，我们每届都是这个主题能够成为这个行业焦点话题，因此论坛也成为商用房地产的风向标。今天的主题是“光荣与梦想：新型城镇化下的楼宇经济”，移动写字楼的经济规模可以相当于一个县。关于楼宇经济业界有一个比较形象的比喻，叫做垂直的印钞机。前不久我们召开的城镇化工作会议也提出，城镇建设用地，是优化开发的城市群地区，要以盘活存量为主。我们认为在未来的城镇化过程中，一定是土地集约化的过程。楼宇经济是一线城市已经进入了存量房的时代，以旧楼改造和存量经济提升为特点的楼宇经济，也遇到了前所未有的历史机遇。
房讯网董事长刘凯
今天我们也安排了各界领导和嘉宾，希望通过两天的会议能够对大家有所帮助。感谢合作伙伴的支持，感谢出席论坛的嘉宾和媒体朋友。谢谢大家。
主持人：感谢前面三位领导的致辞。下面进入今天的主题演讲环节，首先为我们进行主题演讲的是今天邀请到的贵宾，全联房地产商会创会会长、校友总会房地产协会会长聂梅生教授，他为我们演讲的主题是“中国房地产形势分析”。掌声欢迎聂会长。
聂梅生：大家上午好！很高兴来参加今天关于写字楼的论坛。 刚才听了毛总有挑战性的讲话以后，我马上就下载了他说的航旅纵横，确实要拥抱互联网。 我今天演讲的主题叫做“后三中全会房地产路径分析”，我会用数据来说一下我的观点。 有三个大问题。一个是形势。一个是十年调控给我们留下了什么样的思考题，一个是未来城镇化与房地产的市场化。
全联房地产商会创会会长、校友总会房地产协会会长聂梅生
今年房地产各项指标处于高位，而且差不多是历，但是下行趋势已经形成，并且还将继续。年初的时候，包括商业地产的房价，一二三四线的涨幅大概是18.8%，到了年末，就是最后的11月份刚刚得出来的数据是涨幅只有8.1%，还有一个月，涨幅还会下，有可能破8，破8是什么概念呢？就跟今年GDP的涨幅差不了多少。房价同比在下降，但是涨幅还是可以的。
第二个重要的数据，今年GDP假定是7.5%的话，新建住宅都在7.5%以下的涨幅，只有十几个城市涨幅比较高，上海，涨幅20.1%。二手住宅就更不用说了，只有几个城市二手住宅是在GDP以上，还有在CPI以下的，那就是负增长。
商品房销售面积和销售额都是增幅在下降，销售量是年初50%，现在是20.8%，但即使是20.8%也比去年高多了。
资本金到位情况是比较平稳，开发商不差钱，资金很充裕。房地产增速也在下降，但是到11月份的时候上升了一点，上升的这点去了哪里呢？去了土地，土地一直在负增长，去年是负的22%，今年一直是负增长，10月份是负的3.6%，结果11月份一下子上升到正9.9%，增加的那一点都买地了，甚至抢了了，这不是好事。翻正以后，10%的上去了，这意味着明年面粉已经到这个价格了，预示着什么呢？所以不要说房地产增长了，增长到哪儿了呢？增长到土地上了。
07年到现在的整个固定资产和房地产增幅，蓝线是固定资产，红线是房地产，到现在已经不那么剧烈波动了，因为政府回归市场以后没有很大的政策了，所以房地产和固定资产今年基本是在20%左右，差不了太多。
个大方面我就说到这儿，说到形势，句话就是各项指标仍在增幅的高位，但是增幅在逐月回落，趋势明显。第二句话是各个地区、各个城市的差异化已经形成，而且明显。甚至于一二三四线城市当中的不同地区，差异化明显，这也是符合市场规律的。
下面讲第二方面，十年调控给我们留下了什么样的思考题。昨天财经峰会夜场的背板就叫“地产泡沫”。关于拐点和泡沫的问题，虽然这十年来大家不断在说这件事情，各种各样的预测甚至赌局也设了不少，但基本上不太准，当初说房子要下降40%甚至50%，这不是政府在说的，甚至银行都在说下降了多少，所以老百姓大部分上当。为什么不准呢？是因为我们十年调控主导的思想，就是要熨平经济周期。我们不会有市场周期，只有文件周期，只有调控周期。文件周期大概是形成了一年左右一个拐点，或者一到五年一个拐点，这不足以完成房地产开发的全过程，是开发商没办法按照市场规律去做这件事情，只有按照拆这个文件，开发商应该怎么应对，赶紧开会。在一个充分的市场经济情况之下，一定是存在周期的，有周期就有拐点。
关于泡沫，泡沫的事情也讨论了很多，现在也不断在讨论。我总结一下，目前对中国房地产市场的估计，大概三种看法。种看法是增幅在振荡下降，如果中国房地产搞得好，会实现软着陆。第二种观点是房地产泡沫巨大，从来都有泡沫，这个泡沫早晚得破裂，一破裂就会崩盘，就会影响中国经济，影响银行。这种看法可能涉外的一些金融机构或者评估机构，包括得诺奖的经济学家也会有这种看法，因为有泡沫，早晚会破。第三种看法是高歌猛进，认为中国房地产还早得很，又要城镇化，如果原来是十年的话，那么将来就是白金十年，甚至有的说是钻石十年，从来没有这么好的发展机遇。大概也类是这样三种看法。
泡沫形成的原因各不一样，我们不要讲得太笼统，我觉得这两条应该是衡量有没有泡沫的依据，他们考虑对不对。，房地产的增长和房价的增长是不是脱离了当期经济的基本面。如果现在国家肯定经济是在下行，GDP是从两位数变成一位数。这个期间如果房地产逆势上行、高跟猛劲，这是不是泡沫化的趋势？也有不同看法，有人说我们就是要抓住这个逆势，经济下行房地产就得上行，才能把经济抵上去。我认为如果这样持续不断的做，肯定是向泡沫推进，因为经济不支持。第二是基本的支付能力是不是支持，如果支持能力长期不支持，那么也就是向泡沫推进。
现在中国房地产市场我认为是存在泡沫化的趋势，一个是因为经济下行，一个是因为人均收入赶不上，今年人均的收入很可能赶不上GDP的增长，城乡二元化的问题不解决，很难保证收入往上走，只能是差异越来越大。部分城市已经形成了泡沫，并且开始破裂，比如温州、鄂尔多斯，老说这两个城市，其实真的不只这两个城市存在这些问题。但是不存在崩盘问题，为什么呢？就是因为中国整个房价形成的高房价的两个因素，个因素是货币因素，第二个因素是土地因素。这两个因素是推动高房价的因素，这两个因素改变哪一个都不容易，都变不了，不可能把M2一下子搞得低，那中国其他经济怎么办？所以货币原来超发的这部分，一时半会下不去，虽然现在已经在调整了。第二，土改没有那么容易，土地出让金这件事一时半会改变不了，最后11月份又抢了那么多地，那么多，所以这两件事不改变，中国高房价的事不会一下子发生变化。不动大手术是不行的。另外，中国的房地产实际上已经到了大到不能倒，尤其到转型期，这时候房地产不可能崩盘的。所以这些因素来说，尽管房价高，尽管有泡沫化推进的趋势，尽管有些城市已经形成了泡沫，开始破裂，但不会影响全局性的问题。
政府归政府，市场归市场，我们很清楚，过去十年来是政府归政府，十年出了70个大文件，平均一年7条，力度很大。以房价为主要目标的调控周期，形成了明显的政策周期。2005年到2013年期间，我把70条浓缩成最最重要的7条，只要房价上，一定有一个红线往下压，只要房价下，一定有一个线往下压，然后形成了这样的政策周期。我简单谈一下我的看法。
，以房价为调控目标的调控应该是失效的，我们拿事实说话，如果是有效，房价就不会到2013年这么高。所以以房价为目标的调控手段值得反思，事实证明效果不大，甚至于无效。但是十年调控当中最重要的成果是保障房，统一了保障房的思想，到最后政府归政府的件事情政府要做的就是保障房，所以三中全会以后，还有经济工作会议重点讲房地产，就是讲保障房，这一点是应该充分肯定的。
市场归市场，我们没有经验，只有今年大半年应该是市场归市场，美国确实是市场归市场，我们可以从他们那里得到什么样的借鉴呢？，周期，房地产周期是美国业内的必修课，他们敬畏市场规律。有一个企业在洛杉矶发展的快、好，差不多50年的企业，它的董事长跟我说，就是跟着产业周期走。比如轮挣了钱的时候，企业发展的时候，他们没有膨胀，把它上市了，让大家来分享这个钱。上市以后，当然融了很多资，他说我为什么要这么做，其实可以再吸金。他说不对，我上去以后肯定会下来，有很多企业会hold不住，上市了吸金以后会并购。其实他是踩着周期走，就像冲浪的做法，必须借着这个劲走。他的做法给我们地产商有很多借鉴。
美国的周期是什么情况呢？同样惊心动魄。在过去50年里，全美住宅价格周期是五个周期、九个拐点，原来周期是十年，现在周期变成了17年，拉大了。这17年的周期恰恰用到了现在、用到了当今，什么意思呢？我们把它平滑化，美国的周期是存在的，下一个周期的点一定比上一个周期的点要高，房价是节节上升的，有周期。我们把它平滑了以后，美国25年来，价格涨了三倍，相当高，金融危机之后下来了，接着是迎来了2012、2013年，为什么很多中国大企业出去购买美国的资产？就是踩着这个周期走的，包括万科也是这样。它才复苏了两年，如果一个周期是17年，那半个周期就是8年到9年，现在只涨了两年，还会迎接下一轮的涨。现在中国房地产的增幅很明显在下滑，而美国的房地产增幅在上涨。如果在这个期间可以找到自己的感觉，找到这个逆周期重要。他们下调了1/3之多，因为次贷，该买房也买房，一个金融周期导致麻烦，他们自己也下滑了1/3左右，现在还没有达到原来的数字。所以这些事情就是市场归市场形成的同样的惊心动魄。
房价只涨不降，这是一个悖论，为什么呢？从20年、50年的角度来看，一定是只涨不降，美国也一样，这次复苏上去，一定比原来金融危机的顶峰还要高。但是你要知道，中间这个下滑是厉害的，回调了1/3。我们是15年涨了三倍，他们25年涨了三倍，我们一线城市涨了五倍以上。所以我们对房价要有自己很好的理性的认识，我们不能够永远把它总结为中国特色，比如我们的发展阶段、人口结构、经济增长、土地货币政策、中国人的理财习惯甚至于丈母娘都拉动了房价，在一定时间是合理的，但是在更长更远的视角，10年、20年、50年来看还是应该尊重市场周期，尊重规律。
那么房地产回归的结果应该是什么样的呢？一个是，就是IRR，我们现在不能永远追求这么高，50%、50%以上，应该回归到跟业内差不多的水平，应该是15%、20%。美国现在上升阶段的IRR基本上都是15%到20%，我们不能老去追求很高的利润率或者率。
第二是支付能力，以房价收入比来定房价。我说房子盖完之后应该是两年以后，为什么不拿那时候的市场来定价呢？而以当期的租金来定价。我说为什么这样？后来我想明白了，因为他就是敬畏这个周期，不知道两年以后会出现什么情况，就是拿刚需市场的租金来定价。如果租一套房子需要五千美元，租的好好的，一下子上升了，变成七千美元了，你一定要比一下月供，如果月供在五千到六千，你一定买房子，不租房子，这就是他们之间的关系，他们之间的，以租金定房价。
第三是房地产起基础作用，不要老说我们是火车头、我们是拉动力，其实现在应该是共同发展。
第四是环保，人口资源环境同步发展，绿色建筑，住宅产业化。
上证指数、房地产指数在2008年以前是同步波动的，结果救市以后，一蹶不振，那么钱都跑在哪里了？一年八万亿是很壮观，但是它是不是可以持久呢？整个经济应该是互相之间影响的，我就纳闷小米的广告已经做到我们家的电梯里去了，太厉害了，就是协调发展。我们不能老是高高在上，确实应该是同步发展的局面，可能更健康、更合理。
未来三中全会以后实际上应该是市场的事，我们怎么样体现以市场来配置资源、市场定价，怎么样体现政府归政府，市场归市场，其实三件事情，一个是要素资源能不能市场化，一个是价格形成机制能不能市场化，第三是分配需求能不能市场化，这里就扯到很多事，土地金融、房价租金、税制分配，如果这些问题要解决，必须通过改革、通过三中全会。同地同价这件事难，但是必须做。这是RECO做的图，不错。离城越近地租越贵，越远地租越，这应该是正常的。但是现在城乡二元体制造成虚线不平滑，断裂成两个线，前面是土地招拍挂高高在上，下面是农村土地上不去，A到B之间就是小产权的活动空间，形成一个断崖。应该把上面的线和下面的农村的线并起来，如果这个问题不解决事就越来越大。上面越来越贵，下面越来越穷，小产权问题到处弥漫。这次是一定要解决这个问题。
土地出让金是一时半会去不掉的，还得持续相当长一段时间，尽管我们说要改革，当然这就要容忍地价领跑房价，越跑越快，面粉比面包贵得多。这就是中国房地产泡沫不崩盘，这些事都得容忍。实际上是地根吸住了银根，与其说银行现在担心个贷断供，其实根本不是。的抵押贷款在银行那，由于各种各样的原因下降了、贬值了，或者开发商不开发了，政府、银行、土地购置方形成了铁三角，互相绑定，所以为什么经济工作会议以后，一再强调地方融资平台，地方融资平台的抵押物几万个亿全都是土地。如果这部分不能形成利润，就还不了银行的贷。让融资平台形成生产力、形成利润，才能够还银行的贷款，才能够把抵押物土地给释放出来。土地是平抑房地产重要的力量。
汇率的市场化和利率的市场化，利率市场化以后，以前的那些调控手段就不那么灵了，什么一会儿了，一会儿又把首付变成50%了，一会儿又是0.7倍的向下浮动，一会儿又是多少倍的向上浮动，这都是刀刀立现，对我们影响至关重要。再就是多渠道的股权融资和债券市场，提高融资比重这件事我们呼吁了很多，现在如果这样做，那么多渠道、多元化，导入民间融资就起来了。IPO、PE，房地产私募股权基金现在差不多有了500支，还有房地产信托基金REITs，还有资产证券化CMBS，我们都在积极做前期工作。如果我们的REITs和CMBS的产品出不来，我们的房地产就没有退出机制，就逼着我们走各种模式，什么万达模式等等各种各样的模式。最后是人民币和项目实现可兑换。这四件事情是三中全会提出来的，而且正在实现。金融走得比土地更快，比土改快得多得多。
我们国家的高房价是两件事情造成的，一个是低利率，因为低利率大家就不存钱，就去买房子，利息涨得慢，房子涨得快，那我凭什么要存钱，肯定要买房子。第二是子。一手是低利率，一手是子，凑在一起肯定造成高房价。子和涨房价是正相关的关系，我们票子发的比较平缓的2007、2008年的时候，房价也很平缓。但是在救市以后，猛子，M2猛增的时候，房价就。这并不是的因素，但一定是重要的因素。
其实房产税和房地产税差了一个字，这是争论不休的。房产税的问题尘埃落定，加了“地”可以立法，不加“地”可以不用立法。加了“地”原来没有这个法，一定要立法，一立法就涉及到改革，扯到土地出让金、扯到70年产权等等，所以要加快立法。要加快房地产税的立法，房地产税的立法过程一定要是公正的，一定要征求各方面的意见，这件事情在向我们走来，但也不是明年、后年就开征，因为要立法。
总而言之，房地产市场化改革是一个系统工程，涉及到二元化的经济，政府和市场的分工，金融和土地资源的配置，财政和税收制度的改革和立法等等，最终这些改革成果才能体现到合理房价上来，这才是百姓最最关心的改革目标。中国的市场化改革和房地产改革是渐进的过程，依然任重而道远。谢谢大家。
主持人：谢谢聂会长，下面有请房地产研究主任董藩教授为我们做演讲。演讲主题是“当前房地产市场分析与展望”。
董藩：这两天我正好又处在风口浪尖上，昨天晚上我睡觉很晚，为什么？因为一直在删骂我的那些贴子，这两天删了没有一万条，也有七八千条。当时是在另外一个场合争论的时候我蹦出来一句话，我说北京交通拥堵其实是房价过低的一种体现。大家都理解不了这种观点，甚至有些人从海外回来，他说我们在哈佛在哪里从来没有一个教授这么讲，因为全范围内争论房地产都没有这么激烈，他们选择的市场体制，很多东西顺理成章能接受，不会产生大的争论。只有在中国，我们政治上实行的是一党领导的制度，而在经济领域选择的是市场体制，这种摩擦导致了方方面面的争论，包括房价在内的争论。这种争论促使我们思考的更多，一定意义上比西方学者思考得多很多，因为他们没有遇到这么复杂的问题。
房地产研究主任董藩
那种场合我随便提了两嘴，但是通过那几句话大家能够看明白我为什么那么说，但是媒体报道的时候不去报道我怎么讲的，所以还是弄得舆论大乱。我本是个低调的人，但是没办法，因为有些时候免不了要说话。的房地产场合，要找聂会长这样的，找毛大庆这样的业内的代表人士，如果找学者，没有几个人，动不动就把我、陈淮等等找去，而他们是官学结合的人物，有官方身份的经济学家，只有我是自由人，所以我说话比他们更随便一点，但这些话就经常引起争论。但是迄今为止，我所提出的观点没有被证明是错的。
我今天讲两个问题。个问题，为什么交通拥堵反映了房价价格过低？任何决策都是成本和的比较，大家可能是认可这个的。企业是这样的，回到生活中来，也是这样。我们在哪里居住，在哪里工作，有一部分是可以用价格来衡量的，我们在北京工作，一个月可以收入多少钱，年底奖金是多少。有时候是不能用数量来衡量的，比如在这里找工作更容易，在这里小孩接受的质量更好，医疗条件更好，更有利于保证我们健康，在这里更见多识广，在北京你读的大学在这里有人脉，便于情感和交流，便于合作。所以有一些不能用价格来衡量，有一些能用价格来衡量。不能用价格衡量的，我们来进行价值判断，大还是小，好处多还是少。
我们在这里获得这样的，同时还要付出成本，成本是什么？我们讲衣食住行这都是成本，衣、食、行的成本都是固定的，都是能够衡量的，在范围内是差不多的。只有一种成本，房地产的成本，就是居住成本实际上没有办法在范围内进行统一的比较。为什么是这样？我这件衣服在大连如果是300块钱，在北京就是500块钱，其结果就是立刻由大连运到北京。那瓶矿泉水在天津一块钱，在北京一块五，其结果就是有商人立刻把天津的矿泉水运到这里，最后他们会形成一个统一的价格。因为绝大部分商品都是可以实现供应的空间流转，空间调剂。我们可以把它由价格的地方、多的地方，运到供应紧张的地方，所以最后会形成统一价格，甚至全统一的价格。女士背的LV、香奈儿，在全范围内差别不大，差别在是关税上，如果把它剔除了，仅仅是运费上的差别。这就是贸易，不管是内贸还是外贸存在的必要性，是形成的统一价格，是范围内形成的统一价格。
但是有一种成本是没有办法进行区域间的调整的，那就是房地产，为什么？房地产大名叫房地产，小名叫不动产，它不动，因为房和地是合在一起的，由于土地位置不能动，房地产就不能动，不能动就产生了一个结果，就是固定性，这个固定性带来了无数的特点，但是遗憾的是我们在全范围内品位经济学家的观点的时候，发现他们的认识都是不够的。由于它是固定的，房地产不能流动，所以全范围内价格可以脱离国际市场独立形成。美国的房价和中国的房价不要进行任何比较，没有意义。在北京的房价也不能和你老家、和农村的房价进行比较，也没有意义。只有房价可以脱离国际市场而独立形成，所以的比较都是没有意义的。那些拿外国来评价中国房价的观点，更是无稽之谈，不管他是谁，不管他是哈佛还是牛津毕业的，没有任何比较的意义。
当它不能进行比较的时候，我们又会发现它天然就产生了一种功能，调节人口的分布，上帝在创造这个的时候，他考虑的周密，的事情都有一利一弊，问题都有科技的方法，就像癌症我们相信也有一天会把它克服了是一样的。这个克服的过程其实就体现了人类进步的过程，我们不断的战胜我们未知的东西，找到答案，推动社会发展的过程。
为什么房价可以调节人口的分布？别的要素调整不了，就在于它的固定性。如果它不能在空间上实现供应的调整，而这个城市建设用地的供应又是很有限的，其结果就是在巨大的需求面前，价格在不断拉升。在拉升的过程当中，就使这种成本在发生变化。如果你承受不了这个过高的价格，就会导致其他生产要素流动，包括人。比如新的大学毕业生一看北京的房子都是四五万，就有一部分人选择离开，他们不在这里继续居住、继续工作，而是回老家了。这就促进了劳动力这种生产要素在范围内，甚至范围内的流动，其实是促进了区域经济的协调发展。这个机制是好的，有效的。
和北京、和上海相比，很多城市在城市功能上是没法比的，就是因为这个地方的房价没有产生调节的很有效的作用，不是一点没有，而是没有产生很有效的调节作用，所以使流入的人口仍然远远大于流出的人口。如果这个价格高，还会产生一个结果，使已经在这里定居的人离开，比如说有的退休的人，当北京房价涨到十万的时候，在这里他的房子不能变现，但是一看他的老家威海只有四五千、五六千，把他100平米的房子一卖，一千万，他到威海住，买一套房子100万，剩下900万可以到全范围内旅游，未来退休之后的20年，他可以过得阔绰。所以当他离开的时候，我们城市密度、人口密度是在下降的。当毕业生不想留在这里的时候，人口密度也在调节，我们的交通就会没有那么拥堵。你不要跟我说拥堵是因为马路修的不够宽，我们考察那个要素的时候，都是假定是很常规的。如果你把马路修一千米宽，肯定全任何一个城市都不会堵，但是那是有惯性的做法，究竟有多宽。
当我们人口密度足够大，一定是价格的调节机制还没有产生很有效的作用。为什么呢？就是因为在北京、在上海这样的地方工作、居住，通常大家认为获得的好处远远大于成本，别的成本都一样，吃、喝、用都一样，能调节的就是住房价格，但是恰恰我们的调控都指向了价格打压，导致了一个结果，现在的价格不是长期均衡的价格。比如把它彻底放开，一万以上的盘全部都不许开，就导致现在的价格低于真实市场的价格，在四万，而不在七万，能承受北京价格的富裕的人群其实很多，从企业家到一些不廉洁的官员，每年能有十万人支付得了这个价格，当提到七万的时候，可能只有三万、四万人能承受这个价格，所以人口聚集速度会大大下降。
我说的价格高和低不是值，而是相对于现实需求和潜在需求而言的。我是在2011年市场最悲观的时候出手买了一套，因为我知道未来价格会怎么运转。当然我还符合条件，因为父母跟着我住。那套房子，两年内为我了600万，我不想要这个钱都不行，领导送给我的。我知道他这么干一定会带来，这就是懂房地产和不懂房地产的差别，当大家哗哗买的时候我就不买了，因为这个需求已经消化的差不多了，所以就没必要了。我们这些年一直在努力做一件事情，就是传播房地产知识，让更多人懂得房地产究竟是怎么回事。我推动一个高校，我们办房地产EMBA，希望房地产总裁受房地产相关的训练，很多问题的出现都是因为决策导致的，是因为他对房地产的了解不够深入。
不廉洁的官员不会跟你说，我工资虽然这点，但是我有别的收入，不会告诉你的。但是买房子的时候可以拿出来这种收入。我们对需求的认识要上升、要提升，至于说有的人确实买不起，又想在这里住，那怎么样？就要付出一点忍耐的代价，甘心住很小的房子、甘心住地下室，从纽约到东京都是这样，要不然你得忍着，你要庭得住。我从来对我的学生、我的硕士生、我的博士生说，哪里房价高，到哪里去。为什么？因为房价高就意味着舞台大、机会多、分工细密，你有本事的时候就可以生存，而不是靠关系。你如果回到小乡镇，人家整死你，你是博士，人家是中专、电大，不整你整谁？我们万科、万达需要人才，万达的王健林跟我说，我每年给你多少多少钱你帮我培养人才行吗？当然我们没有合作。因为我们是官方体制，很多事情运转起来麻烦，所以我没有做这样的事情。我今天明确的告诉大家，如果你认为你有才华，哪里房价高你到哪里去。
北京注定是房地产的一朵奇葩，房价是什么？是一张城市的门票，风景不一样，机会不一样，房价是城市功能和综合竞争力的反映，当北京功能无限强大的时候，注定决定了它的价格一定是走在层面的。北京是什么？北京是无数的，政治、经济、金融、医疗、等等，甚至连上海都远远没有办法跟它比，按理说北京价格应该把上海远远抛在后面吗？那不一定，因为有很多因素影响。北京体制内供应的房子现在仍然很多，就是大量集资建房。金融是哪里呢？大家有人说上海，上海是金融吗？不懂脑筋，官方说什么你就说什么。什么是金融？央行在哪里？保监会在哪里？银监会在哪里？四大商业银行总部在哪里？金融街在哪里？上海有什么？上海只有一个证券交易所，那也是归银监会、证监会管。上海有交通银行总部，但是连前四名都排不进，顶多排第五。金融只有在北京，我们紧密团结在以习近平同志领导的周围，我们为什么说上海是金融？那就是北京的智慧。
市场自然会产生一种机制，同时还会产生一种淘汰，使人口不再聚集，否则当北京人口再继续聚集的时候，你想象一下会到什么程度？当北京人口达到一亿的时候，城市病就会更加严重，交通拥堵会更加严重。
以上是我的个观点，大家觉得有没有道理？希望今天到场的媒体很全面的报道我的观点，而不是像前两天大家天天都在骂我。
第二个问题。为什么说以手段打压房地产是反人类的、反社会的？我们不对人，也不对着某个领导，我们从理论上来谈。我们发现人类社会最终选择了市场机制、市场经济。我今天早晨特意查了查，人学有个叫李一平的博士后，他专门写过一篇文章，专门谈这个问题。市场经济是为人类社会赋予的康庄大道。历史证明，我们人类社会中封建社会等等都是相对贫困的社会，那时候财富积累相当缓慢，富人也没有多少东西。为什么是这个样子？是因为那种市场的制度、经济制度对调动劳动积极性，对组织资源来讲，还不是最有利的。后来我们一步一步的发展，选择市场经济，发现大大改变，进入的是英国，后来是美国、法国等国家，最富裕的国家一定是选择了市场机制的国家。
我们比较一下韩国和北朝鲜，当时因为打仗一下子分开，一分两半了，他们两个富裕程度完全不一样，包括人的觉悟也一样。包括东德和西德也是这样，差别就是一个选择了市场制度，一个选择了另外的制度。这就是差别。经济的发展是得益于市场机制，当今中国的发展也是得益于市场机制，如果不是1978年三中全会之后，我们选择市场制度去发展，虽然当然不叫计划经济，毕竟也是往市场方面发展。30年前人均住房面积不到两平方米，30年前省部级领导他们家才住八九十平方米的房子，我们现在年轻人一步就超越了领导。30年前区委书记只能坐破吉普，如果你告诉他，将来你会坐奔驰宝马，你相信吗？打死你都不相信。但是大家都不相信的事情就确实发生了，奇迹发生了，奇迹不是你也不是我，而是市场经济为大家创造的。
我们在某些年代甚至饿死了人，数字究竟是多少，咱们不知道。我们选择市场机制，最重要的一点是它承认了人是自私的，我们把它理解错了，把它理解为真正的自私。其实这个自私是人是自爱的，天生就是关心自己的，这本身就是很美好的东西，这就产生了我们努力工作的动力。你希望过好日子，就要努力工作，你希望多挣钱，就要想办法发财，你希望有一番事业，就得像刘总这样每天辛辛苦苦的工作，每天甚至提心吊胆，生怕哪个环节出现了问题。每个人都希望做得更好，渐渐的就产生了分工，产生了专业化，产生了合作，分工产生了效率，分工产生了竞争力，所以不做一般的通常房地产论坛，专做写字楼，所以现在成为中国的品牌，搞这方面的论坛、搞这方面的服务，就得找刘总，因为他积累的经验、积累的数据、积累的方案等等已经比别人好很多了。这构造我们认可了自爱、私利，产生的好处。
市场经济的运行，要求我们越来越复杂，能随时处理各种信息，随时帮助我们进行决策，但是我们发现，计划时代里刘总不是今天这么干活，他每天要琢磨比他高、比他低的领导，琢磨要想给他送点礼。但是今天他根本没有不用去想这些，就去考虑工作问题，怎么防止出现失误。市场经济是什么？就是一种用价格机制来调整，有人还会说到竞争机制，竞争机制是由价格机制演化而来的。当价格还在哗哗涨的时候，房地产价格还在哗哗涨，就是告诉你生产量是严重不足的。当价格下跌的时候，就是阶段性供应过剩，所以没有价格机制，我们的经济是没有办法运行的。价格调节就体现在这个方面，功能就是要反映一种信号，到底生产的多了还是少了，需求和供应去平衡，每个人根据价格信息去判断我们生产多少、生产什么、什么时候生产，这就是价格机制给我们提供的作用。当我们打压价格的时候，使它不能有效的发挥作用，就像天气，温度是多少，我们想办法控制天气，或者我们传递一种信息，甚至我们干预价格、人为的干预了企业的经营自主权，剥夺了他们的自主权，生产四万的房子，不让卖，现在用限价房这些的措施去锁定价格，这都是错的，为什么？当我们锁定一个限价房的价格的时候，它的生产周期是很长的，三年，当时开发商不开发不行。所以要做的就是确保自己有点利润。开发商也是利己的，所以就拼命压成本，钢筋用量不足，水泥标号不足，出现事故不愿意承担。所以打压价格是完全不对的，必须放开价格，让它找到最后价格，在这个价格的情况下，开发商就产生了竞争，当成本高的时候，就要努力生产更好的产品，使它能够有点利润。还不能太高了，因为有别的竞争者，会把市场给抢去，所以就使他会生产出更好的产品，也抑制它的定价。而你采取打压，恰恰破坏了这一切，所以把我们人类共同选择市场制度、市场经济体制的时候，我们确实又做了一些跟市场体制根本要求不一致的地方，这就是决策出了大问题的地方。
为什么十年调控达不到目的，是因为我们一直没有顺应这个市场机制，如果顺应了这个市场机制，尽管房价仍然会涨，但是至少不会制造这么多麻烦、这么多冲突来。
我的这些观点和别人的讲法是完全不一致的，但是我也一直没有机会跟领导讲，为什么？当让建设部来选择谁去给领导讲课的时候，显然不会让我去讲。所以我们过去尽管有大量的内参，中间的部分都会被砍掉，包括以前的曾培炎很认可我的一些观点，但是我们今天再往上上的时候，会经常遇到障碍，上来的时候会发现跟领导的想法不一样，跟三中全会不一样，所以就不能上。以后再开会，我再讲房价的时候，你们不会来了，你们能安心工作，这就是我的目的。我不会满足于我讲完话底下有多少掌声，而是满足于当我再讲课的时候下面没有听众了。谢谢大家！
主持人：再一次对董教授精彩的演讲表示感谢！我再一次表示歉意，以前的活动里面，我记得是介绍过房地产研究主任，今天稿子上写的是，所以从这儿来讲，我支持刚才教授的观点，要相信自己的判断，而不是文件。现在正式把您调回。
下面为我们带来演讲的是今典集团执行总裁邹吉福先生，他演讲的主题是“旅游综合体模式创新”！
邹吉福：各位嘉宾、各位领导大家上午好！上周经济工作会议在北京召开，明确提出了推进城镇化发展的基本思想、主要目标等等，与此同时也澄清了学术界和企业界争论多年的问题，令我们耳目一新。是会议公报当中有这样一句话，让我记忆深刻，让城市融入大自然，让居民融入青山和绿水。这是多年以来中国城镇化经验的总结和教训，是一种反思和纠偏，对房地产企业来讲，这就是未来企业建设的出发点和落脚点。
今典集团是中国房地产业和旅游地产发展的领先者和起跑者，今天我想结合今典集团在旅游度假综合体产品的业务创新方面跟大家进行探讨。我们一直在研究新型城镇化，有人认为城镇化说到底就是农村在往城镇延伸，大搬迁、大建设。要避免造城运动，从历史的发展角度来看，城市就是由产业带动发展起来的。新型城镇化是一次加快城市发展的空前的机会。作为房地产业的从业人员，我深刻的了解到，在这个行业、在城镇化的过程之中所应该起到的作用，如果将房地产开发及产业运营充分合理的融入城镇化建设之中，将极大的提升新型城镇化建设水平。由于原有的土地财政，使得城市开发模式难以为计，我们从中看到了旅游度假产业将成为城镇化建设提供最有力的运营主体，是在很多经济欠发达地区，结合有限的自然资源大力发展旅游度假产业，将会有效提升当地的度，提高当地的经济发展水平，带动城市基础建设，丰富区域商业配套，改善人居环境，并促进人口的就业。
以海南三亚为例，目前三亚有各类酒店800多家，资源已呈现过剩之势，在这种历史背景下，三亚红树林度假酒店开业之后三个月便取得了盈利，在海南酒店业博得头筹，秘密就在于此。它是中国家也是亚洲的度假目的地综合体，集电影、购物、娱乐综合体，酒店的很多规划在国内都是开先河之举。酒店面积68万平方米，客房500多间，超过50间餐厅和酒吧、咖啡吧，有20多个休闲娱乐场所，30间多功能厅和会议室，有7万平方米复合会展，同时容纳四千到五千人同时开会、用餐。室外还规划有水上乐园、电影工坊、文化书店、娱乐吧，还有多国风情的商街有超过100个品牌商铺，整体商业面积18万平方米。通过背后的视频大家就可以目睹酒店的风采。
红树林经营的不仅是客房，还有吃喝玩乐功能，购物消费体验，既为酒店带来更多的盈利点，也极大的丰富了三亚商业配套，增加了海南旅游度假生活的深度和广度，对地方政府来讲，部分的解决了劳动力就业问题，我们三亚一家酒店就有员工六千人，加上住户两千人，也就是三亚红树林这一个酒店就可以解决就业人员八千人以上，其中大部分是本地人。
我们在青岛西海岸黄岛新区所建的红树林度假酒店也是这样，我们成为中国北方的滨海度假目的地综合体，既带动了青岛的旅游度假市场，又吸引了很多本地及周围地区的就业人口。城镇化务必要提高当地居民的生活质量，保证城镇化稳步就业和生活有序，实现市民化。我们有理由认为，红树林模式所创造的经济效益和社会效益对未来城镇化建设将是不可估量的。同时我们也可以自豪的说，以红树林为代表的旅游度假综合体及运营模式，将成为推动中国城镇化建设的主要模式之一。在这次城镇化会议上，要求城镇化要融入现代元素，更要保护好、弘扬传统的文化，延续城市的历史，做到要融入让群众生活更舒适的理念，体现在每一个细节之中，要加强建筑质量和管理制度。
在促进城乡一体化的发展过程之中，要注意保留村庄的原始风貌，少砍树或者不砍树、不填海，尽可能在原有村庄形态下，改善居民生活条件。在城镇化具体道路上更是提出了根据自然环境、城镇能力构建科学、合理的城镇化宏观布局，用房地产专业术语概括来说，城镇化一要搞好策划定位和规划设计。目前有很多地产企业涉足旅游度假产业，早在2012年总额全年就突破了万亿，现在市场上有不少号称旅游度假的项目，但实质上是挂着羊头卖狗肉，也用建设小区、别墅的概念去做旅游开发，其结果就造成了极大的资源浪费，很多城市千篇一律，毫无特色。做旅游度假项目，必须要做到规划设计先行，在前期策划、概念设计、整体定位、市场调研、客户研究等方面做到位，要做到与自然环境和历史环境的较好结合。
红树林在做度假目的地综合体规划设计上，就充分考虑到这些要素，围绕着自然资源和资源做文章，仅仅依托着得天独厚的区位和资源，深入挖掘项目与区位的紧密关系，不破坏资源，不扭曲文化，将商业、会展、文艺、养生等领域，融入度假酒店和酒店运营过程之中。所以在红树林可以看到巴厘岛、夏威夷等风情，在拉萨可以看到传统藏式的红树林酒店群，在都江堰、青城山可以感受到羌族和道教文化，同时在建筑体中有多种业态组合，可以领略到不同文化、不同形态、不同规模的主题内容。
未来五年，红树林度假目的地综合体将布局杭州、都江堰、大连等等一线度假资源成熟和丰富的区域，绘制中国人的休闲度假地图，房地产企业通过怎样的方式在这个领域化被动为主导，要找到适合自己的发展道路。
最后我再谈两个观点。一个是适时转型。商业地产的客观需求仍然存在，各种体量的城市综合体还有一定的市场。另一方面，伴随着城镇化的发展，该带动工业园等产业地产的发展。最后就是解决内需型和消费型的产业，比如旅游地产和养老地产，今典集团09年就主动放弃了传统住宅开发，完成了到旅游度假产业的转型，成为旅游度假产业的运营商。
要以运营为主体，以运营为核心。房地产业充分发挥整体资源和服务运营的功能，为产业发展，是为现代服务业和战略性新型产业的发展提供配套服务，产业地产、商业地产、旅游地产和养老地产的发展，为房地产业与现代服务业、新型产业融合提供了机会，提升区域的价值。我的演讲就此结束。我热切期盼着在座的各位领导和嘉宾去我们红树林度假参观指导，并亲身体验和感受美好的度假生活。谢谢各位。
主持人：下面有请北京科技商务区副总经理，北京宁科置业总经理王玉龙先生演讲。
王玉龙：在董教授、毛总包括聂会长之后演讲，压力比较大。我是新人，很多人也不认识我，不认识的话也就胆大，无所谓了。
刚才听了董教授和毛总对未来房地产走向的预判，启发比较大。刚才很多领导，包括教授谈的观点都是顶层设计的观点，更多是在房地产顶层设计上我们未来是怎么样的模式，当前市场是什么样的状态。今天刘总当时说是写字楼综合发展论坛，未来的写字楼是什么样的，在新型城镇化推动下，未来写字楼是什么样的模式和状态。今天在我的介绍里，大家更多的了解的是这方面的内容。
我讲的未来商务园区，就是第四代商务园区是怎么样的过程？从2000年开始，大家都在说国贸，国贸刚刚形成，当时人口的涌入，包括车辆的购买，还没有到给城市造成极大负荷和压力的阶段。现在围绕着国贸商圈、写字楼，我所谓的写字楼至少能称得上4A级或者5A级的写字楼有45个，45个写字楼是什么概念呢？它的存量是450万平米。我们上下班的过程中，大量人口从通州涌入到CBD，从南城、南城、西城等各个方向集中涌入到CBD，给CBD造成的压力是什么呢？实际在我们没有修朝阳北路和两广路之前，我们只有二环、三环和四环，的涌入都以这四条主干线涌入到CBD国贸桥的，那能不造成二环、三环的大拥堵吗？
这是什么原因呢？我们当初在规划产业结构的时候并不是很合理，没有想到我们的人口导入这么快，发展这么快，资源都导入到一个点上。在经济发展和城市建设中，如何把城市的功能实现集中于一体，实现产城融合呢？这是值得我们思考的。
我想给大家再分享一个案例，就是富力城。大家在的这个位置是富力城，当时拿地的时候是32亿，摘得了一个。富力城现在也叫泛CBD，它周边是劲松和双井，承载的人口是40万，但是周边的人均商业面积只有0.68平米，北京市平均水平是0.78，国际上的水平是1.2，所以无论是商业配套还是居民的基础设施配套，远远达不到。现在也造成了东三环堵车，必堵在双井。周边大概40万的人口，在上办班高峰期，也堵在目前布置不合理的三环路的双井桥。这些问题是什么造成的呢？就是规划。不单单是房地产规划的规划叫规划，而是整个城市在大的体系构建中出现了问题。
现在变成什么模式呢？就是大家在逃离CBD。逃离的是高昂的交通代价、高昂的租金成本。同时中关村、亚运村外溢的企业，经过十几年的发展，逐渐由中小企业发展为大型企业，或者已经在中小板块上市了，这些企业为什么要逃离或者外溢呢？就是他们有不同的需求，他们已经不满足于普通的模式，已经以更高的标准在选择自己未来的。所以我当时在研究商务远去的时候也提出一个理念，未来的一定是以人为本的。所以我提的是未来的诱惑，一定是工作模式。
我给大家播放一段短片，大概五，未来北京看哪里，往北看，北面是真正形成北京核心的项目，就是衍生出来的第四代商务园区的一种模式。
（播放短片）
我没有放这个片子之前，都不知道TBD是怎么回事，也不知道未来的TBD是怎么回事，通过这个片子大家有一个初步的概念，在未来十年中，TBD这55平方公里的土地上，将承载着北京市外溢的一些企业，包括上一些科技企业、创新企业、能源类、IT类等企业的进驻，将为北京真正带来活力，同时也引领着未来的商务园区的模式。
我通过北京科技商务区这个片子跟大家介绍一下未来商务园区的模式。之前大家在二环看的是金融街，三环看的是CBD，四环看的是中关村。而这个TBD的位置正好在五环跟六环之间，总规划面积55平方公里，分四大功能板块，其中有一千公顷的生命科学园，1100公顷的科技商务区，460公顷的科技金融岛，南沙河和北沙河形成的区域，还有1190公顷的港。
当时的仓储园的概念，是以工业园、物流园、仓储园为主。第二代商务园区是研究园、科技园、孵化园。第三代是企业园。第四代是生态智能园。之前我们也调查了很多国外的项目，包括新加坡启汇城、马耳他的一些项目等等。我们把它定义为第四代商务园区是生态智能城，一定是复合型的，在商务园区里解决了居住、交通、城市配套等一系列问题，一定是引领目前的生态和科技的理念。
2010和2011年我们经过市政府的会议，正式确定为如何开发北京的北部区域，如何把昌平区和朝阳区两个区域带动起来。2011年6月15日，我们把整个TBD列为北京市重点项目，是以李市长为组长，TBD在北部研发服务于高新技术产业带上。这个区域有天通苑、回龙观，天通苑是70万人口，回龙观是160万。如果把这些人导入到TBD里，而不是每天通过八达岭高速导入到北京主城区里。总体占地面积55平方公里，投入总资金量大概在1800亿，目前已经开发两年左右时间，已经陆续整理出几个区的地块，同时这个地块也逐渐在上市。我们从一级开发的土地整理到产业招商，到融资，一直到二级地产的开发，现在一级开发已经初具规模。
在我们研究两年多的基础上，重点推进整个区域交通路网和场站，资源RMC项目，同时对于北沙河和南沙河水道的治理，也列入了议程。包括燃气分布、能源分布和电力体系建设，包括数字化，我们都有多的思考。的保障在这个阶段已经考虑到了，包括道路，将来新城的建设就不会像北京目前CBD的状态，也不会像目前的望京这么分散、这么零乱。到了望京，可能大家迷路的会比较多。
在小的空间范围内，刚才我讲的是大的区域布局，我们会考虑多的，包括小街区的设计。同时在小街区设计之内，我们也会考虑路网的设计，包括小街区内本身这个建筑物的规划，比如大的环境不好，创造小的环境，整个的位置会有两万平米的公园，围绕着公园会分布它的一些产业，比如住宅、写字楼、商业等等配套。未来的商务园区一定是从5A级向5O级转变的过程，当然5A级的元素在5O级的元素里也会存在，大家更注重的是空气，更注重的是花园式，更注重的是自由开放的一种可以交流的园区的模式，但是自己的这种形态里是一种私密的空间。同时这个园区里一定能给各个企业提供一个交流和发展的平台，创造更多的机遇。所以这是我当时提的理念，5A级向5O级转变的模式，大家一改朝九晚五上班的模式。
我们也会提供很多技术，比如地源热泵、水源热泵等等。我们也会做一些会议空间的设计，把整个城市的布局连接起来。
第四代商务园区我们做了一个规划展览馆，第四代商务园区的雏形，如果大家有兴趣的话可以去我们那里看一看。目前我们做了一个规划展览馆，在温度水城的，未来就是这样的模式，开放的、包容的、可以交流的，工作的诱惑、活力之城。
最后总结一下。未来的商务园区一定是以人为本，综合要考虑交通、基础设施建设、服务设施，把它与政府的一些平台有机结合起来，才能真正实现产城共融，实现产业的导入。希望大家有机会多关注北京科技商务区，未来十年将会引领北京经济发展的方向。谢谢大家。
主持人：下面为我们做主题演讲的是来自的教授、中国房地产学会副会长陈国强先生，带来的演讲主题是“十八届三中全会后的房地产趋势分析”。欢迎。
陈国强：今年对于房地产市场来说，是一个特殊的年份。年初的国五条之后，我们新一届政府对于房地产市场保持了一种观望的状态和静默的状态，说得很少，做得同样也很少。但是政府的无为而治，换来了一个新的丰收之年。前11个月数据已经出来了，从销售面积增长20%以上，销售金额同比增长30%以上，土地市场今年又会创新高。由此看，政府对于房地产市场，尤其是商品房市场这样的一种无为而治的状态，对于行业来说，恐怕更多是利好。当然我们也注意到进入四季度之后，政府对于房地产密集的一系列政策信息，还是回到今天主题上来，从十八届三中全会来解读对于我们行业可能带来的影响。
年末除了三中全会，还有一系列其他重要的会议，经济工作会、城镇工作会，包括仅次于政治局的涉及房地产的一些意见。
从三中全会的报告来说，大家都注意到了，对于新一届领导集体、对于新一届政府而言，可以视为新的执政纲领，内外对于这一份决定、报告的评价是热烈的，大家也注意到，两万多字的篇幅当中，涉及房地产的内容有限，和上一届政府三句话不离房地产，相关联的内容丰富。对于未来行业发展意义深远、影响深远。
由三中全会的报告，包括相关的经济工作会议以及城镇化工作会议的设防的表述内容，可以判断对于房地产行业来说，政府的政策逻辑正在发生显著变化。对大家的建议是，我们要更多的跳出行业来看待房地产，不要就房地产看房地产。
从文件内容来看，我们如果仔细梳理的话可以看到三中全会的决议当中，两万多字的篇幅，涉及到房地产的大概有十来处，其中比较关键的值得我们留意的有几个部分，首先是第11条里边提出，建立城乡统一的建设用地市场。第18条，加快房地产税立法，并适时推进改革。第45条，提出健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度。我个人认为差不多有十多条涉及到房地产，这三处是尤其值得我们关注的内容。
跟房地产相关联比较高的内容大家肯定也注意到了，首先是市场化改革，第二是土地制度改革，第三是涉及财税制度改革的部分，第四是金融改革，第五是新型城镇化，内容丰富。
市场化改革的部分，大家都会关注，决定当中明确了未来经济体制改革的最核心的问题是如何处理好政府和市场的关系，强调市场要在资源配置当中起决定性的作用，由此我们很基本的推理逻辑是，未来房地产调控会否突出强调市场化，淡化手段，限购、限贷等化手段会不会退出，这是很基本的问题。同时大家也要留意，发挥市场决定性作用之后，还有后半句，更好的发挥政府的作用。所以不要忽略政府的隐形之手，关键是如何转变、如何更好的发挥。
路径依赖也好，习惯也好，对市场来说，决定当中不提房地产，刚才大家在欢呼，这是一个巨大进步，是一个重大利好，但是不提并不意味着不再调控，或者调控就退出了。所以政府之手，的手段，到底如何发挥作用，如何行使作用，还值得我们密切关注。
第三方面是文件里面提出来，要大幅减少政府对资源的直接配置，要推动资源配置以及市场的规则、市场竞争，发挥价值、效率最优化，听其言、观其行，接下来是看政府如何作为。尤其是在以市场为主满足多层次需求，商品房领域，提高市场手段、市场机制在资源配置当中的作用，接下来如何体现，恐怕我们需要更多的保持关注。
10月底政治局第四次学习会上，习总书记有这样一段表述，只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。更多应该在供应端做文章，在供应端做加法，是值得我们关注的转向。
从土地制度改革和土地管理制度改革方面，有相当多的内容，和房地产密切相关。其中建立城乡统一的建设用地市场，对土地供应模式、土地供应格局、供应主体的问题、供应渠道的问题会带来深刻影响。缩小征地范围、扩大国有土地有偿使用范围，是减少非供应性的划拨，在一些特大城市，若干个会议当中都提到要增加住房用地的供给，要提高土地的利用率、容积率。同时强调要兼顾国家、集体、个人的土地分配机制，保证农民的合法权益。
我个人的理解，涉及到土地改革部分，应该是三中全会决议当中政策想象空间，同时也是改进推进的难度、推进的阻力，对我们七八亿农民群体未来的社会经济地位的改变意义深远，对房地产市场影响大家有很直接的判断，同时对于政策的误读和误导也是最集中、最突出的领域。
土地领域的这种改革的推进，对房地产市场而言，有几个很基本的，或者大家都有很直观的看法，首先有助于未来土地市场的供应，供应的渠道、供应的模式、供应的总量会增加，所以显然有助于抑制地价和房价上涨对于市场的影响。会改变过去我们地方政府垄断的格局，形成多元化的供应渠道和供应模式，这是我们可以预见的，未来随着土地管理制度的推进、改革，这些方面的变化会越来越明显。
未来改革的道路漫长，任重道远。最近以来，高层关于农村集体土地流转的相关问题有相当密集的表态，核心的意思主要有几点。首先是明确农地承包权，承包权不能抵押，可以抵押的是农地的经营权，承包权和经营权有区别。农房财产权和抵押，并不意味着农村宅基地可以自由买卖。国土部采取举措，阻止小产权房转正。
关于财税制度改革方面，注意到跟房产税相关的。决定当中提及房产税，认为是一个新词，加了一个字，现在文件当中提出加快房地产税立法，并适时推动改革。一字之差，内涵有根本性的变化。房地产税包含了从开发、交易到后边的持有环节一系列的税种，所以推进房地产税立法，如果要走立法程序，短期三到五年内恐怕会有大的推进、大的变化是不容易见到的，因为和此前大家对于房地产税试点扩容的担心或者预期，因为决定的新提法，可能暂时会搁置。未来的推进进程、时间表要做大的调整。财税改革部分还提出适度加强事权和支出的责任。
在金融改革部分，文件当中强调要完善住房体系改革，要允许民间资本参与发起中小银行，是对于未来多渠道推进股权融资，提高直接融资比重，这些方面的创新思路，金融改革对于未来房地产行业的金融环境、融资环境，包括融资条件，是直接融资，意味着对于一些行业的品牌龙头企业来说，未来的融资环境、融资条件、融资成本会发生变化，对于这个行业发展是明显的利好。
新型城镇化部分，除了三中全会决定当中涉及到了相当的篇幅，大家也注意到前些天13号结束的城镇化工作会议，也有了更具体、更细化的一系列政策思路。从城镇化未来发展来说，对于我们国家、对于整体经济，过去总理再三强调，是我们经济发展的引擎，也是的内需所在。对房地产金融来说，同样也是我们行业机遇所在。城镇化的推进会根本的改变我国未来城乡格局、城市格局，所以对于房地产市场的格局，市场的重心的转移等等，都会带来影响。是城乡一体化模式，会改变过去过渡的依赖于一些特大城市、城市的发展路径。过去被一些品牌企业冷落或者抛弃的三线、四线城市，我们需要换另外一种眼光重新审视。
差别化户籍改革，对特大城市而言，人口是要严格限制的，未来北京是否还能保持像过去那样，常住人口每年增长50万、增长60万，这是要打一个问号的。
强调农民财产权利和财产性收入，对于未来的农民群体的消费能力，包括住房消费能力会带来影响。对于企业来说，进行城镇化这样重大改革的推进，要看到它的机遇，同时也不要忽略它背后可能隐含的一些挑战因素。对于区域性房企来说，我们没有必要跟随一些性品牌企业挤进北京、上海，在区域市场深耕、聚焦，因为未来的市场重心下移，这对于行业来说是不可逆转的趋势。市场重心从特大城市越来越明显的向中小城市、中西部转移，这是一个不可逆转的趋势。
经济工作会议的文件当中没有直接提房地产调控，不提调控显然是一种进步，但是我们不要简单的理解为不提就是不再调控了，调控就划句号了，不是这个意思。重点提到保障房问题，明确保障房的责任归政府，所以言外之意，商品房要推向市场，要更多的强调市场机制，这里边还提到了特大城市如何做加法，这个道理显然都明白，但是在文件中显然是用辅导生做作业的方法来提示。为什么要提高住宅用地的比例，为什么要提高容积率，之前大家是视而不见的。
聚焦未来房地产政策的演变。通过最近以来若干个重要会议以及相关的政策文件，我们可以做几点简明的判断。首先和过去相比，未来房地产市场，尤其是商品房市场，强调市场化发展，淡化色彩，这是一个基本方向。在政策的诉求上，过去比较偏重短期目标，尤其是房价目标，未来这种短期化的住房会更多的兼顾中长期的目标，注重供求关系，注重资源的配置合理不合理。
过去我们比较多的用堵的办法，或者在需求上做减法的办法，未来会更多的在供应上做加法，围绕如何千方百计的增加供应做加法。另外在地方的调控角色方面，和过去相比，过去十多年，尤其是2010年以来的调控，一以贯之的做法是统一发号施令，发命令，地方来执行，未来要发挥和调动地方的调控主动性、调动自主性，把调控权利下放给地方。背后深层次的原因在于，目前市场利益分化，甚至两极化，所以靠过去的一刀切、一副药的这种简单做法显然行不通，要把调控的主动权、自主权交给地方，发挥地方调控主体的主观能动性。过去强调双轨制，更多是停留在书面上、口头上，现在通过强调保障房归政府、商品房归市场，突出强调市场化的方向，强调市场机制、市场手段，住房制度双轨制才有可能真正走向名副其实的双轨制，我们乐见其成。
刚才我们提到土地制度改革、新型城镇化、财税制度改革等等，这些外围的综合配套改革对于行业而言，不要低估他们的影响。这些方面的改革推进，对于房地产未来的市场格局、行业的生态会带来根本性的影响。
对于明年市场做一个很扼要的判断，和今年相比，20%、30%的高增长，明年会不会有所变化，至少从幅度来看，增幅会趋缓，北上广深这样快的增长速度如果不收敛是不行的，所以市场热度会有所降温。在重点城市，是供应偏紧的城市，由于用地的增长，由于自住房供应的增加，未来房价上涨压力会有所减缓。对于企业来说，对于区域来说，企业之间的分化会进一步演绎，区域之间的分化不像今年这么突出，但是企业之间强者越强，弱小者被出局的局面肯定会延续。对企业来说，转型升级以及业态多元化、经营多元化、业务多元化的方向同样会发生变化。
地方政府在调控当中的角色变化，是我们明年乃至未来一段时间观察行业变化的重要的看点。
时间关系我和大家交流这么多。谢谢大家。
主持人：今天上午最后一位演讲嘉宾是来自BOMA中国国际资产管理Gabriel Franco先生，他为我们做的主题演讲是“国际运营管理标准发展”。掌声欢迎。
Gabriel Franco：大家早上好，我叫Gabriel Franco，因为我是个老外，所以我只能请翻译帮我把英文翻译成中文。
在今年3月份的时候，我就职于嘉铭。嘉铭是致力于赢得BOMA中国的管理卓越认证，BOMA中国是国际建筑业主与管理者协会的中国分部。在中国BOMA中国开展了管理卓越认证工作。在这个管理卓越认证当中，一共有五个卓越证书。这五个认证分别是关于建筑管理的、关于能源管理的、关于营销与传播管理、关于环境管理和培训计划的。
BOMA中国是四年之前在中国推出管理卓越证书，现在在北京能够拥有三个以上这样的证书的项目是寥寥无几的。嘉铭的目的是希望把它打造成一个、国际化的全球写字楼，我们希望它成为全球商业地产当中的卓越项目。BOMA国际每年一度也有一个TOBY奖项，相当于全球商业地产界的奥斯卡大奖。明年这个奖项会在佛罗里达的奥兰多在6月份举行奖项的评奖。为了获得管理卓越认证，嘉铭首先进行了楼宇运营管理评估报告的评审，我们建成为BAR。通过这样一个评审，能够找出嘉铭的一些和劣势。有来自国际的两名，他们在商业地产方面有着丰富的经验。在1月份的时候，大家可以看到图片上两位来到嘉铭进行评估。
嘉铭邀请我帮助他们一起来获得这样的管理卓越的认证，所以说从3月份起我就开始就职于嘉铭，跟他们一起来努力获得这个证书。我来到嘉铭以后，所做的个项目就是开启了楼宇管理及维护的执行计划，从字面上来讲，就是通过巡楼来进行管理。这个计划简称为MBWA，让这个楼宇当中的管理者必须每天在楼宇周边进行巡视，看哪些可以改进的计划，上报上来，我们一起来进行改进。一旦他们发现了有什么值得改进的地方，就会先拍下来照片，然后我们会录入到自己的数据库里面，最后生成一份报告，以便于指导我们后续的改进计划。这样的MBWA计划在中国也是首开了先河。
既然我们发现了问题，我们如何来改进呢？为了确保改进计划的执行，我们又推出了另外一个项目，叫做楼宇质量的管控官。管控官的职责就是要确保通过巡逻所发现的这些问题最后都能够得以解决。这就是一个例子，比如垃圾间，左边这个图是改进之前的情况，右边这个图是改进之后的情况。
最后一组图片是卸货区，一般我们是把建筑的材料存放在这个区域。大家可以通过这些图片看出来我们其实已经做了很多积极的改进。为了这个认证，我们还做了能源改进计划，这是美国采暖制冷与空调工程师学会的认证，也是次在中国进行的认证。通过这样的评估，我们发现有11个领域可以优化和节省能源，所以我们后来也是立即采取了行动来进行能源的优化。之后我们又开启了能源之星的项目，也是针对能源节约的计划。
还有另外一个项目是智能化的预防性维护管理系统，是基于计算机的一整套自动化的管理系统。通过这样的系统，我们可以确保在楼宇当中的预防性维护计划，都能够得到准时的安排，并且有效的进行执行。之后我们又设定了楼宇的环境管理计划，通过这样的环境管理计划也做了很多改进，大家可以通过这些图片来看到它的改进效果。我们还做了关于停车场的改进。
还有一个项目我个人觉得自豪，就是一个两点联动的警报系统管理程序，由于引进了这样的国际化警报管理系统，我认为嘉铭是现在北京最安全的一栋建筑。
另外一个项目是租户健康安全环境俱乐部，通过这样的俱乐部和租户一起来开展循环再利用，进行健康安全方面倡导的活动。还有一个灾难恢复计划，通过这个计划可以确保，不管我们的楼宇遭受了火灾也好，或者是洪水也好，或者是其他任何一种灾难，都能够保证这个楼宇的正常运作。现在我们正在致力于LEED环保认证的工作，如果顺利的话，我们希望能够在2014年的早期获得。
还有一项工作是和BOMA中国一起来做的，是BOMA中国所引进的国际运营管理标准手册，这是几个月之前引进的一套标准，我们自己也根据自己的情况开展了自己标准手册的制定。我们和霍尼韦尔一起引进了楼宇自控系统，现在为止这套自控系统是效的一套。
通过美国采暖智能与制冷工程师学会的认证，我们也通过了一套水管理的方案，还有能源管理方案。
还有一个在北京也是次做的，就是制冷剂安全方案。为了达到管理卓越认证，还有LEED认证，我们把屋顶做了一些改进，建成了新型的热反射屋顶。
在存储化学品的地点，都采用了材料安全数据卡，在每一个维护的工作室都配备了洗眼站，在大堂我们还配置了体外自动除颤仪，在有人工作的维护工作室，都配备了急救的工具。还有我们在向租户收取电费的方案方面也进行了优化和改进。我们也给嘉铭设计了一个全新的网站，也是根据BOMA国际测量标准进行了方面的测量，这是我们在中国做的项工作。
之所以要进行这样的国际标准的衡量，就是致力于在明年一起角逐TOBY大奖。为了加强员工的培训，我们和BOMA中国一起来做线上培训的项目，现在这个项目是免费的在线上进行学习。大家可以在BOMAchina.com的网站上进行注册，就可以学习这八项课程。
今年的10月28、29日，我们邀请了国际两位著名来到我们大厦，我们之所以要让这些过来评审，是希望让BOMA国际在美国的总部能够知道嘉铭确实是根据国际商业地产管理的标准进行运营的一栋写字楼。这两位在我们的建筑里面进行了两天的评审，把的文件和各种计划都展示给了他们，嘉铭成为栋获得了BOMA中国五个管理卓越证书的写字楼。作为中国栋写字楼能够取得这样的成绩，感到无比骄傲和自豪。这些工作人员为我们的工作成就付出了的努力。谢谢大家。
主持人：感谢以上嘉宾为我们分享的他们精彩的观点和睿智的思考。今天上午的会议到此结束！
中国写字楼综合体发展论坛第十届年会
时间：2013年12月19日下午
地点：北京富力万丽酒店三层
主持人：欢迎大家回到论坛的现场，我是主持人明珠。下面进入论坛的第三部分，主题演讲。今天下午将有四位演讲嘉宾聚焦新一轮房地产转型的要求与期待，除了行业精彩的主题演讲，主办方还安排了三场圆桌对话，探讨建立在楼宇经济基础之上的商用房地产增长空间和可能。
我们先请教授 教授为大家演讲。大家欢迎。
：今天下午我的演讲是个命题作文，房讯网的刘董给我出了个作文题，题目叫做“商务区楼宇经济发展”，很荣幸有机会跟大家学习，因为长期关注CBD，关注楼宇经济，所以借这个机会跟大家谈一谈我对商务区楼宇经济发展的理解。
首先说一下综合体，再说一下综合体当中含金量的写字楼，写字楼所在地地方CBD，再说一下CBD的楼宇经济和其他地方的楼宇经济有什么不同的地方。
大家看这张图片，这是去年的今天，济南要打造一个14万平米的城市综合体，但是这是二线城市。几年前，杭州市委市政府专门下文对于城市综合体的建设和管理做出的通知。说明什么呢？说明城市综合体热起来了。二线城市热，一线城市热不热呢？一线城市会更热。自贸区的房租的涨。全都是这样，最贵的写字楼都在什么地方呢？为什么在这个地方？主要的功能有商业、、酒店、休闲、居住等等，城市综合体的发展怎么会有这样的热度呢？大家为什么都往这个地方来积聚呢？这张图给了一个大致的说明。城市综合体源于城市、发展于城市、形成于城市，是为了解决原来单功能集群所不能解决的问题而诞生的功能混合、高密度的建筑单元。
全有很多城市综合体，城市综合体一般都在什么地方积聚呢？这张图里我标出来了，一般来说有两个路径，一个路径是交通干道和主干道，第二个路径是区域的商务点。为什么区往往是城市综合体密集的地方呢？因为这个地方的含金量。北京的CBD我们通常叫商务区，或者商务区，意思是一样的。这张图是北京市2005年写字楼聚集区，服务业密集，这些服务业都密集在二环、三环之间的写字楼里面。在上午一千米左右，或者一千米的缓冲区内，我又绘了一张图，这是全北京写字楼的亮点，其中有两个小红点，左边是金融街，右边是CBD，金融街在西扩，CBD在东扩，为什么它们俩都要扩呢？因为地方不够。这些地方用来干什么呢？盖写字楼。
这张图是全北京写字楼商务圈的分布图，数字结点是2012年12月31日，大家可以明显看得出来的商圈在什么地方？就在各位脚底下，咱们的富力酒店也属于CBD功能区的一个单元。
这是一张生产性服务业和写字楼空间耦合度差异图，写字楼的分布是先、后外环。
北京有16个区县，大家都要搞写字楼，最的写字楼在哪儿呢？的在CBD，CBD是写字楼所在的地方。上个CBD是在英国，中间是伦敦金融城，东边是金丝雀码头，西边是紧挨着海德公园，既有贵族气息，又有文化品位。第二是香港CBD，然后是巴西、印度，北京的CBD第七。从产业经济发展的趋势来看，写字楼在CBD是大有可为的，CBD在我们国家城市经济之中又有什么样的定位呢？2012年9月商务部专门发了一个文，这个文发给谁呢？各直辖市副省级人民政府厅，直接发给各省政府，要求对商务区的建设做出规范。做出规范的背景是什么呢？据我个人统计，到2009年的时候，政府组建管委会，并发文筹建的CBD有57个。北京CBD已东扩完毕，北京CBD是1993年12月份国务院发文准备筹建，的时候北京CBD只有3.99平方公里，现在往东扩了2.99公里，合起来差不多7平方公里。
CBD用现在时髦的话讲就是、大气、上档次。高档有三高。CBD里面低资本、低价值的产业无法立足，只有三高才可以。服务业，比如金融业、文化创意服务产业、商务服务产业。产品要有高附加值，如果入不敷出就待不下去。高技术含量，人才都是全球的高管，高人力资本。大气是开放，搞商业、搞商务，没有面对全的系统和规划就没有办法搞成，而且现在是经济全球化的时代，所以必须开放。上档次，意味着一个品牌，为什么大家都往CBD里边扎呢？因为CBD里面既有面子，也有里子，面子是什么？品牌。里子是什么？实力。
CBD的楼宇经济和其他地方的楼宇经济相比有六大特点，大特点是区位重要，地理位置重要。伦敦的写字楼最贵，是因为捱着白金汉宫，是因为它旁边十米之外就是海德公园。北京CBD和金融街很重要，上午董老师说一行三会在什么地方，我们国家的金融管理、总部管理什么地方，都是因为他们的区位所致。第二是产业，是我们垂直的印钞机，它的税收贡献突出，北京CBD去年叫亿元楼，营业额十个亿以上，税收一个亿以上，就叫亿元楼。北京市的市域面积1.46万平方公里，用来建楼的面积1386平方公里，以千分之三的比例，汇集了40栋亿元楼、6栋10亿元楼、3栋30亿元楼。140家跨国地区总部，税收贡献突出。土地是高度集约利用，以不到千分之三的面积汇集了全北京70%的跨国公司地区总部。2012天北京CBD是咱们商务区联盟的轮值主席国。北京CBD现在已经打开了自己的窗口，准备成为全范围内商务区的一个重要成员。不单单是商务区轮值主席的位置，更是全范围内的人流、物流、资本流、信息流、财富效益。
辐射效应明显，今天上午有一位老总谈到了科技商务区，科技商务区前景光明，为什么呢？因为CBD的土地集约利用，土地有限，企业是源源不断的，只要有财富，只要有市场，企业会涌进来。最后的结果大致会形成什么情况呢？从商务区到，沿着交通干道不断扩散，所以TBD将来大有希望。
服务体系一定要发达。
CBD楼宇经济对于一个城市的税收有着至关重要的作用，从今天开始或者从现在开始，CBD楼宇经济会有什么样的发展趋势呢？我个人观点可以归纳为12个字。一线提升、二线集聚、三线发展。一个基本的国情是我们国家的资源配置是不均衡的，按照联合国的口径100万以上的人口就成为特大城市，咱们国家北上广深早已超过千万人口，因为资源配置不均衡，导致楼宇经济、导致写字楼的含金量在各个地区不一样。
我重点介绍一下一线提升。这张图是截止2012年为止写字楼空置率，北京是2.8%，上海7.4%，杭州是19.4%。为什么是国外的资本家、国外的者，做PE也好，他们有着恐惧的心理还要来中国呢？因为中国有金子，有金子就要来中国走一走。
CBD楼宇经济提升有三个条件，提升高度、提升服务、提升水平。这张图是2012年11月26日北京CBD东扩以后核心区地块集体申请拔高，原来规划300米，申请增高到405米，原来规划150米，申请增高到238米，北京的高楼大家都有印象，京广209米，后来是银泰，再到后来是国贸三期330米，2016年底我们要兴建的中国樽可规划面积是258米。这是面子上。
从里子上来说，高度是什么呢？跟水平有关系。这张图是北京CBD的俯瞰图，要提升水平。哪些水平呢？有七个方面，商务部正式下文规定了哪个地方要建CBD，哪个地方要出超A、超甲写字楼，看这七个方面到不到位。个方面是经济集中组和国际化发展程度，有没有老外，不单单是老外的跨国公司地区总部，有没有老外的总部，有没有直接支配全球资源链接全球市场，品牌总经销、总代理数量，这是楼宇经济核心的要素点。第三是金融，有没有要素市场，资产业务规模怎么样，交易规模怎么样。第四是营商，能不能开展全性的会展服务。还有文化创意、人力资源、基础设施配套。一共七个方面。
写字楼里边商业的占比15%，酒店占比25%，业态包括了住宅、、商业、酒店、展厅等各个方面，目前这个写字楼是我们全建筑综合体，也是全的国际贸易。写字楼可以到4.25米，有24电子设备专用空调，还有机的升降平台，电梯可以每秒达到10米，而不让你感到晕眩。入驻的企业金融保险类达到35%，律师事务所、会计事务所达到10%以上，从事第三产业或者服务业的企业总数超过90%，从这张图里边结合下面这张图可以看到入驻这个楼里边的企业中金公司、壳牌等等，不能盖了楼再卖了，那是低成本的买卖，而且现在也没地了，应该旧楼改造。怎么改造呢？引进哪些企业呢？要不要独栋呢？这些问题都需要考虑。其中一个方向是产业金融，我引进的一定要是做实业的公司，是国际上了 有链接市场和链接总部能力的国际公司。每一个写字楼如果服务面扩大到国际化的时候，这个写字就一定是国际化的写字楼。
提升服务。不完全是每一个写字楼的老总所关心的事情，实际上福建省出台了楼宇经济的公共服务标准，于2013年11月1日实施。 商务区的写字楼，是特大城市的经济增长极、是财富和梦想起航的地方。
谢谢大家。
主持人：谢谢张教授的精彩演讲，下面有请下一位演讲嘉宾。有请房山区良乡高教园区管委会常务副主任蔡本睿先生演讲。
蔡本睿：大家下午好，感谢刘凯秘书长的邀请，参加第十届中国写字楼综合体发展论坛，有幸跟各界精英结识交流，探讨商用房地产发展趋势、模式创新、绿色地产和写字楼综合体等行业特点以及未来的发展方向。在这里向大家介绍我们北京良乡高教园区。
良乡高教园区是北京市政府规划建设的两个高教园区之一。为房山区良乡东区，总用地面积一万亩地，总建筑面积500万平方米，总约300亿元，将达到12万人。有设施区、西部配套区、绿化景观区，良乡高教园区立足于打造一个以高等院校为依托，以人才培养、科学研究与成果转化于一体的功能配套齐全、服务设施到位的综合园区。自2002年开始建设以来，集高效和创意园区为一体的新城良乡高教园区拔地而起，目前期开发全部完成，市政基础设施建设已基本完善，已建成六横八纵14条道路，轨道交通房山线稳定运行，给排水、燃气、宽带、电等全部配套齐全。目前入驻了六所高校，其中中国社会科学院研究生院、、、四所高校已经完成了一期的建设任务。师生入驻规模达到三万人，随着后期的建设推进，入驻规模将继续增加。已开工建设，北京交通运输职业学院正在完善各项手续，即将开工。
在配套方面，园区内幼儿园、、和高中的建设正在积极推进。园区东南拥有3500个床位的武警总医院已开工建设。作为孵化器的实习基地已封顶。车站一体化也开工建设。
良乡高教园区总建筑面积达到150万平方米，目标一号地、二号地、三号地、五号、六号、七号地块已成功上市交易，总用地664亩，建筑面积81万平方米，按照房山区2014年的供地计划，良乡高教园区将陆续开展三号、四号、八号、九号、十号地块的上市工作。其中三号地块东为商业金融用地，总用地面积79亩，建筑面积16.3万平方米，已经挂牌上市，起拍价7.83亿。四号地为公建用地，建筑面积8.29万平方米，容积率2.8，已挂牌上市，起价7.73亿。八号地为文化娱乐用地，总用地66.15亩，建筑用地2.57万平方米，容积率1.2，已经挂牌上市，起价1.03亿。九号地为商业用地，十号地为住宅混合用地，这两块将于2014年季度上市。
2012年10月，中关村房山园正式获得国务院批复，良乡高教园区位于北京良乡高新技术产业区东区的185公顷经营性用地，园区内的三号、六号、五号、八号等七个地块被纳入中关村园区的范围。随着中关村房山区的获批，良乡高教园区已进入高速发展阶段，提升园区服务管理水平，推进公共服务平台的建设，加快完善商业、等综合配套，促进高校人才、科技、大型仪器设备等要素的聚集为当前的首要任务。良乡高教园区在力争为园区及周边建设宜居环境，为园区师生、科研机构提供创业的良好环境，为在为房山区的建设打造良好的基础，为推动区域经济文化的全面发展发挥辐射作用，升级版的智慧城打造正在积极推进。
在良乡高教园区及周边的区域要素，交通要素、产业要素、商业要素的共同作用下，智慧城呈现两轴三合八园四街区的结构布局，在空间和时间上具有分布特点。
目前已成步形成集、科研、服务、生产、旅游、休闲等多种功能为一体的综合性城市社区，并为屈无发展提供了强劲的动力，由良乡高教园区牵头发起的北京校企合作促进会，已正式登记成立，成为校企、校校合作的平台，成为商标代理服务平台，超级加工的建设，孵化器的引进，云家居、智能服务的，等等这些平台的建设，带动区域整体素质和业态品位的提升，拉动区域房地产市场的繁荣，而且提升了智慧城的品牌形象。可以肯定，未来的良乡高教园区不仅将撬动京西南经济发展，而且对整个北京乃至京津冀经济圈的发展起到积极的战略作用，形成北京北有中关村，南有智慧城。谢谢各位。
主持人：感谢蔡主任的精彩演讲，接下来将有请到北京丽泽金融商务区控股总经理郝永昶先生。
郝永昶：尊敬的各位女士们、先生们，各位来宾，大家下午好！荣幸能够参加本次中国写字楼综合体发展论坛。借此宝贵机会，我将向各位从规划、发展的角度介绍一下北京丽泽金融商务区，并希望能够和各位有识之士携手合作，互利共赢，共谋发展。
北京丽泽金融商务区地处北京西二三环之间，占地面积8.09平方公里，是北京三环内最后一块成规模的待开发区域。刚才张教授解析了两个红点，一个是金融街，一个是CBD。不久的将来在西部又将增加一个大大的红色 区域，就是北京丽泽金融商务区。
北京丽泽金融商务区既享受北京市金融政策，同时也享受中关村科技园区的政策。按照北京两城两带、六高四新的空间产业布局，北京丽泽金融商务区作为四新之一，将为新兴的金融机构、金融要素市场，还有金融企业的总部在北京提供一个新的发展空间。我们将秉承着生态商务区、金融不夜城、立体交通网、信息高速路的规划理念，将丽泽打造成以新兴的金融业态为主体，的商务服务为配套，绿色的生态环境为依托，具有较强国际竞争力、辐射力和创新力的新型金融机构的聚集区，未来的丽泽将让你享受到最的服务、碳的生态环境和最休闲的宜居社区。丽泽金融商务区将成为全球金融业版图中最为活跃的发展平台，北京的丽泽金融商务区位于首都北京的城市核心区，坐拥8.09平方公里的稀缺土地资源，200米以上的建筑物达到十几栋，的是400米。这样它必将成为全球金融业版图中的一块发展的区域。昔日的丽泽是城乡结合部脏乱差的典型，业态低端，人居环境落后，未来城市功能将日趋完善，市政基础设施条件将完善，区域内总长30公里，四至五层的立体路网格局四通八达。14、16号线贯穿并交汇于商务区的区，还有周边路网，使金融街、CBD、中关村联系更加密切。全长三公里的地下交通换廊以及15万平方米的地下商业相互联通，互通式的立体车库，为商户提供10万平方米的停车泊位，区域内九家五星和超五星的酒店，还有大型商场，也将为商务区带来大量的机会。
目前丽泽金融商务区的南区151公顷的土地已经全面平整，建筑规模近300万平方米的商业金融和多功能用地正在向市场全面供应，这些都将是千载难逢的机遇。同时，丽泽将拥有当今城市规划建设中最为绿色的低碳生态环境，北京丽泽金融商务区雄踞于600年文明古都本质城的西南，历史气息浓郁，生态环境优美，地理位置得天独厚。商务区绿地面积3000余亩，80余栋新建建筑被六条绿色的绿带环绕，莲花河和丰草河蜿蜒其中。打造的室外绿色环境，不仅让您徜徉其中，远离城市的喧嚣，品位片刻的宁静，也可以为您带来丰厚的回报。
丽泽还将大力倡导低碳生产、低碳消费、低碳生活的绿色发展理念，利用太阳能冷热连供、污水处理、生态循环系统等先进技术，减少商务区的碳排放。同时我们还将大力倡导绿色行为，打造15服务圈，提升商务区的生活品质。区域内将建造四座能源站，以冷热同网的方式，为商务区360万平方米的楼宇提供集中冷热服务。80余栋新建建筑，将全部按照绿色低碳指标进行建设，全部符合建设部绿色建筑的指标要求。
目前我们已经成功申报了国家绿色生态示范区和智慧城市试点，并已经获批国家智慧城市试点，创建工作全面开展，丽泽将建设成为全球绿色生态的典范。按照北京丽泽金融商务区金融不夜城的规划理念，也为金融商务区800年的历史渊源不断彰显它浑厚的历史文化底蕴和强大的文化遗产魅力，让商务区成为北京迸发城市活力的生态服务。南北区生态绿地和核心区下沉广场，我们还将积极探索交通软环境，实现商务区精彩、智能、有道和清洁服务的全覆盖，独立4G通讯网络，确保24内对偶遇突发事件的有效掌控。同时采用一体化城市运营管理系统，为商家统一提供三万平方米高效、安全、综合数据机房。科学规划城市的照明体系，通过绿色照明把城市亮度和健康相互融合，打造两个城市的观景平台，提供俯瞰北京的视角。我们希望在城市开发和建设过程中，把先进的技术理念和产品融入丽泽，尤其是各类创新产业引入，必将以各种丰富多彩的创意活动和奇思妙想的行为打动过往的人群，充分享受智慧丽泽给你带来的无限享受。
北京丽泽金融商务区的开发建设得到市委市政府的大力支持和社会各界的广泛关注，截止目前我们已经完成了丽泽路南侧约151公顷土地开发，已经供应土地62公顷，地上建筑总规模166万平方米，其中长城资产、国家金融信息大厦等若干项目已经实现开工建设。目前丽泽南区还有70公顷，建筑规模130万平方米的成熟土地等待上市，包括可以建设楼宇的商业金融用地，多功能用地，还有建设休闲广场的文化娱乐用地。另外，占地150公顷的丽泽北区土地一级开发已经全面启动，拆迁工作将在明年上半年基本完成，明年年底将陆续实现供地。
我们衷心希望各位继续关注丽泽、支持丽泽，真诚恭候各位嘉宾共谋合作大计，共创多赢格局。我们也衷心希望各位在开发建设、绿色低碳和商务服务领域与丽泽加强合作，我们期待北京丽泽金融商务区将会因您的参与和社会各界的参与而更加精彩，从而为北京的园区发展、产业升级带来新的承载空间和活力。谢谢大家！
主持人：感谢三前位嘉宾的演讲，下面我们将进入场峰会。有请主持嘉宾蔡宇翔先生，场对话主题是“解码商务华远地产招商模式”。有请对话嘉宾复地集团张春华先生、天骥智谷北京有限公司营销总监王志强先生、北京嘉捷企业汇副总经理张经良先生、北京万德兴业科技有限公司营销总监潘希峰先生、北京通州商务园区开发建设有限公司营销总监常露秋先生、坤鼎集团副总裁张硕先生。欢迎大家！
蔡宇翔：高兴组委会举办这次峰会。大家都知道写字楼这几年高歌猛进，无论从租金，还是从售价都节节攀升，很多企业都说逃离CBD，那么到底是不是这个情况呢？关于商务花园又是什么情况呢？请到各位嘉宾为大家做解码。首先请到王志强先生，他是天骥智谷负责营销的负责人，王总在业内有很多年的营销经验，是商务花园是很重要的概念，听说我们项目有好的销量，今天想请您跟大家分享一下到底是什么原因。作为其他行业的人，有没有机会进入商务花园的概念呢？
王志强：谢谢蔡总。天骥智谷也是我做的个产业园区的项目，就是商务花园项目，我自己大概从事房地产有十年，是从SOHO，从商业地产转到产业地产的。这几年产业地产比较热，所以很多公司都转到产业地产领域。同样的这些真正营销的人员也都是从其他领域转过来的。从这两年在天骥智谷项目营销的经验来看，自己其实从转型的角度也有很多经验可以分享。去年我们项目大概招商业绩有10个亿，在产业地产领域，实际上是不太容易的，大家面临的困难是比较多的。
针对今天的话题来讲，我们都是营销总监，都是营销部门具体的负责人，从一线经验来讲最重要的几个方面。对公司来讲就是营销费用的问题，商务花园的项目，首先要考虑怎么去花这个营销费用，实际上在推广活动，或者销售代理方面，比例分配关系，一定和以前做商业、写字楼都是不一样的，还有包括媒体的选择，都跟以前不一样。坦率的讲，做产业地产确实是好的平台。我们从去年的招商情况来看，现在大概成交了30多套，客户还是有一定的数量，其实30多套代表了30多家企业，影响力还是不小的。从客户的分类来看，作为招商人员，要清楚的知道对方客户是什么情况。我们会做一个简单的分类。
我把客户分为三类。
类客户是谈的客户，是私营企业的企业主，就是老板本人过来看房，跟你谈的条件，这种是最简单的，因为他是有话语权和决定权的，到底是什么情况，你可以跟他直接敲定，这是我们最理想的客户。
第二种是大的国企或者上市公司、分公司，他可能是总经理或者上市公司的董事长，这种企业有实力，董事长地位也比较高，但实际上这种客户对我们来说谈判起来不是太容易。上市公司的董事长来看你的房子，跟你谈的一切都满意，但有个问题，这个董事长回去还要跟董事会、股东汇报，不像私营企业主那么简单，所以你跟他的沟通就会比较麻烦。董事长已经决定要买了，这个事情已经定了，但是后续的东西会很复杂，会有很多代表、很多人次过来跟你沟通，流程比较复杂。对待这种客户要做好心理准备，谈判成功之后后续跟进的谈判还会比较漫长，这是作为销售大家需要注意的。
第三类客户是私营企业主信得过的高管或者总监，有一些老板对业务感兴趣，但实际上对购房等类似这样的东西不太愿意花精力，他会派一些公司的高管过来谈。这种客户如果招商遇到了，也要做好心理准备，一定是长的谈判周期，所以自己要调整好心态要怎么跟客户沟通。可能他跟你东西都谈好了，但是我们的招商人员千万不要轻易跟公司汇报什么，因为他们拿回去之后，还要跟他的公司汇报。比如有一套房子3000万，大家谈完之后，实际这套房子是3010万，他需要回去跟公司汇报，他跟你说得好，但是你千万不要着急跟你自己公司汇报。因为很有可能出现的问题是，他拿回去跟自己的公司汇报，3010万，那10万块钱就不要了，他就会跟你说，既然3000万已经拿到了，那10万就免了吧。可是咱们公司的老总就会说，3000万都掏了，还怕再掏10万吗？所以这就需要很长时间的沟通。
蔡宇翔：感谢王总。在座的很多职业经理人听到你解答的这些问题里，无形中给大家很多帮助。如果大家对商务花园模式有兴趣，也可以用心的记一记。
刚才王总说的是相对很微观的东西，可能在座的很多领导对宏观层面的东西也希望有一些了解，这个问题提给复地的张春华张总，很多人说银行明年会收紧，资金会短缺，各种都必须要小心谨慎，甚至不夸大的说，明年很多中小型房地产企业会面临很严峻的问题，者肯定也会关注这些问题。张总作为行业很专业的人士，复地如何看待这种产品，看待明年的趋势，看待商务花园，您是如何看待方向的？
张春华：我们这几年也在探索，其实很多业内的同仁们都在做。我们这几年提出来要做主题地产的模式，但是我们的主题概括为几大，大文化、大健康、大旅游、大金融，类似于商务花园这样的，更多是以作为产业的核心，一个以商务为核心的，当然另外还有一些服务性的功能，这样的商务花园可能是稍微的在距离上离市区远一点，但是如果有一些服务性部门能引进来的话，对未来的商务花园、写字楼招商都有好处。比如有一些医疗的服务，比如有一些商业，但是这种商业不是所谓的那种大商业，而是商业的配套，当然还有一些有文化的设置，也会有一些少量的居住的配套，这样以商业为核心，再把其他的一些引进来，就会是有机的部分。
我们下面有很多产业，我们希望这些产业和服务业产品是有机结合在一起的。刚才蔡总谈到未来的发展，这个话题很大，因为中国大，还是要看一线城市也好，二线城市也好，当然现在有很多细分，二线城市里面有上中下，三线城市里面也会有，有可能是几家欢喜、几家愁。未来城镇化还有很长的道路要走，因为有很多顶层设计、架构设计、很多路径选择，还需要很多时间。但是未来对商务花园来讲是利好的。谢谢。
蔡宇翔：张总已经将我们未来商务花园的前景解码的清楚了，肯定整体来说，未来是向好的。接下来的话题我想请出北京嘉捷企业汇的张经良张总，我了解过您过往在企业里已经开发过三个园区的经验，商务花园跟园区的概念有接近的模式，可能更低碳、更环保。首先点是请您为大家再详细解读一下，怎么才叫是商务花园？跟过往产业的区别是什么？另外请您跟大家说一下更深层次的管理经验，我们普通的园区管理和常规的管理之间到底区别是什么？
张经良：我们是来自亦庄，从04年开始做产业园的开发、运营，包括后期的物业管理和服务，总结了一点小的经验跟大家相互交流一下。个问题您说的是传统的产业园与现代商务花园的区别，这个在我们2004年开发的个园区，主要是以生产、制造为主，配套方面做得不是很足。我们在08年开发第二个园区的时候，包括加上了一些公共服务。2010年我们在做第三个园区的时候，做了一些公共服务，包括公共服务平台，还有服务的升级。一直到现在，在运营管理当中，我一直在一线做招商工作，我想跟大家聊一聊招商工作到目前为止我们园区小的亮点。
点，要密切的跟政府相关的部门大的步调保持一致，包括区域的产业升级、土地升级，现在一些企业也要搬迁，所以我们把三个园区的业主组织起来，多跟政府沟通，才有发展的方向，我们园区也更明确的能够给他们提供服务的方向。为了做这个事，我们连续几年在亦庄区域组织了中小型企业论坛，让政府更了解我们企业实际的需求，让企业也了解政府的步调。
第二点，服务平台的建设。前期服务主要是政府一体化的，我们认为这是被动的，所以我们要找客户到底需要什么，因为这个我们成立了一个客户的服务平台，包括最主要的帮助客户与政府对接，帮助他们去争取一些专项的资金，企业往往是仰视着政府。到现在为止到位的资金已 过了三千万。服务要配置比较全，交通比较便利，形象也比较好。这种业主往往是把这种体现在高溢价上，但是我们这个区域溢价不追求，主要是帮助政府招商，所以我们也学习他们提供了一些边界的公共设施。
蔡宇翔：如果明年经济不理想或者紧缺的情况下，你们能帮助客户融到资金的话，那我想商务花园就是很好的典范。谢谢。 下面请潘总做谈一下。
潘希峰：我们昌平园要发展是需要品质的升级的，所以我们把它定位为中小型快速发展型企业，目前所急需的产品，就是独栋的产品。我们的那种产品现在面积区间是在900到1500之间，总价控制在1500万到3000万之间，这样正好也是符合中小企业经济实力的匹配，产品推出去之后，从3月份到现在，招商的成绩好。现在已经去化掉了大概75%的产品，所以在整个昌平区域内影响力还是很大的。如果产品定位准了，就一定有市场。后期我们还需要做一些服务上的拓展。
蔡宇翔：只要客户需要的就是的产品，所以打造客户的需求就是最完善的东西。下一位嘉宾是常露秋先生，常总的项目是通州新城，是大家清楚的。作为一级开发的角度，我们想了解一下商务花园的功能是什么样的情况？您可以站在更高的角度上给我们大家解析一下。
常露秋：通州商务园在2000年初通州政府作为一个项目提出来的，后来我们开发公司成立，主要做土地一级开发，整个商务园规划7平方公里，一期是3平方公里，现在一期的开发已经进入到了中后期的尾声。这些年来可以总结出几点经验，我觉得前期定位重要，通州商务园从期规划和设想的时候做了几个重要的工作。就是考察了各地的相同类型的产品，其中包括英国的剑桥商务花园，爱尔兰的项目，台湾新竹、新加坡、美国硅谷，这种产品的理念在通州商务园的产品里面得到了延伸和发挥。
第二点是通州商务园更多的是从产业园升级到产业新城的角度去规划和发展，早期很多园区更多的可能是企业自己的使用，后来逐渐的不同的企业进入到这里，有了一些隶属关系，但是会发现很多功能是不完善的。但是通州商务园当时考虑到了不同功能的使用，其中包括了生产服务性设施和生活服务性设施，整个园区考虑到了居住、文化体育设施、、商业、，这几种类型的产品，所以它的规划合理性、综合性好。前期的思考和考虑的时间是有必要花的。
第三点，商务花园的产品开发有一些政府背景，这也是我们优于其他项目的，我们有政府背景，所以会和园区管委会进行一起开发，一起招商引资，给我们大大解决了很多困难和问题。包括政府可以给我们解决很多企业入驻的问题，其他项目其实在销售过程中也是重要的。但是我们有这个，便于开发。
最后一点，还是要讲究地段，依据地段位置和地理位置的不同，比如在六环以外的产品，可能就是适合给生产性的企业来提供服务的。但是像我们通州商务园是在朝阳北路延长线上，刚才也提到通州新城，我们是通州新城核心区的一部分，而且我们六号线，未来还有六号线的支线，距离通州新城的距离近，而且在温榆河边上，有良好的环境。这样的环境、这样的地理位置，它的价值就不是一个生产性的园区应该有的了。而我们应该是作为一个更高级的商务花园的形式来出现，来进行规划、设计、定位。
说到这么多不同的产品，我觉得它也是根据市场的需求不断来完善的。所以根据前期定位来说，并不能完全摒弃不同时代的产业园区，只是在不同的地理位置，应该去承担自己的责任和任务。
蔡宇翔：谢谢常总给我们解析了园区的功能。
下面请坤鼎集团的张硕张总谈一下。我们现在一直提到500强走出核心商圈，逃离CBD的概念，您跟500强的定制也接触了很多，今天您能不能把怎么样定制500强的心态，为什么走出商务花园，给大家解析一下。
张硕：感谢主持人。我是次来参加这个活动，所以来了之后很激动。
坤鼎集团是04年建立的企业，从04年到现在，做了八家500强的定制，有ABB、有日本的企业还有美国的GE、亚马逊。我们和这些500还企业打交道过程中，用学术研究的方法来进行归纳，看一看这些企业到底有什么样的变化。个变化是在他们离开城市核心区的过程中，首先要考虑到城市核心区的土地越来越稀缺，成本越来越高。大家不要以为500强企业都是财大气粗的，他们选择物业、选择项目的时候，照样会砍成本，压预算。经济的因素是必不可少的原因。这是。
第二，我们其实也可以回顾一下500强企业到中国来和发展的过程。这些国外企业到中国来，通常情况下一开始不是把总部拿过来，而是先在中国设立一个办事处，可能就三四个人，甚至一两个人，到国内来对接中国的市场。当发展到一定程度之后，觉得中国市场不错，前景也很好，业务也比较多的时候，会在中国成立一个公司。公司本身没有任何生产、研发等技术层面的东西，还是围绕市场。再往后会把生产环节搬到中国来，像GE，在亦庄就有生产区域。我们现在跟他们做的GE医疗中国区的总部，这也是这些500强企业到中国来的第四个阶段，除了生产，把他们的技术、研发、，甚至总部结算的功能都纳入进来了，这个时候在中国的这种需求以及对应到企业经营中的层面上就比较多了。
从这几个阶段大家也能看到，一开始的时候成立办事处，设立一个虚拟经营的公司，是不需要商务花园的，到后来研发、技术、生产等等都进来了，就需要有一个集中的地方，这也是第二个原因，要从城市核心区迁到相对偏远一点的郊区去的原因。
蔡宇翔：谢谢。请大家谈一下商务花园的前景。
王志强：从房讯网第十届年会的构成就可以看出来，产业地产领域的企业、同行越来越多，我们去年参加了一些广州等地方的产业地产的论坛，也是这样子，主办方说人从以前很少，到现在越来越多，原来的会议室都不够用。从我自己的从业经验也是这样，商务花园在现在的情况下，对我们从业人员来讲是好的机会，对企业来讲也应该是很好的方向，因为在现在谈的比较多，产业地产是好的机会，我们有好的市场，我自己是比较庆幸两年前选择踏入这个行业。在现在房地产大的形势下，做产业地产、商务花园，对我个人来讲是比较有前景的方向。也希望我们的同行大家都会有新的提高，一定要加强互相的学习、进步。谢谢大家。
张经良：将来会有更多中型、小型企业会越来越多的步入这个行业，商务花园未来一定会越来越好。
潘希峰：从企业自身来讲，下一步会和北京、天津等地产企业合作，我们还是有信心的。谢谢大家。
常露秋：未来十年是产业地产蓬勃发展的十年，这个行业人才缺乏，也希望同行的朋友们能更多的参与到这个行业来。我认为未来的产业地产规划和设计思路，包括未来的运营都有新的变化，将会从传统的政府为主导的开发模式，逐渐变为有专业的城市运营商在中间衔接的政企结合的模式转变，这种商业模式的转变可以避免原来的很多产业园、政府为了完成自己的税收要求，完成自己的GDP发展的要求，有一些不合理的规划。而这种城市运行商可以避免这种因素的造成，可以更好的把地块的价值发挥出来。
商务花园这种产品根据各个项目的情况和自身的条件，来规划和设计，并不是的产品都适合做这样的产品类型，根据自己的情况量力而行，找到最合适的定位。
张硕：产业地产的发展，包括总部的发展，未来方向是清晰的，前景也是好的。因为这类产品有两个符合，个是符合我们现在十八届三中全会上提到的城镇化，还有城市土地利用率的提升。第二个符合是现在城市的发展，今天们也都说了城市病的问题，核心区太拥挤了，如果大家到总部花园上来，城市的城市病可能会解决。谢谢。
张春华：城的商务区跟偏郊区的商务区会相得益彰，各得其所。第二，随着未来城市的发展，整个区土地越来越稀缺，往外走可能需求就越来越旺盛，到郊区的需求也是存在的。第三，市场要细分。第四，随着未来的发展，非房地产的企业会加入到这里面来，比如有做科技类的、研发类的等的企业会来结伴做商务花园，包括一些科技类的基金公司，也会因为大量产业链的链条，会集群的来投入到这个领域里来。所以未来这个方向还是市场宽广的。
蔡宇翔：我们的话题已经结束。感谢各位给我们带来宝贵的经验，另外感谢主办方房讯网给我们的支持，最后也感谢各位来宾聆听我们的解读。谢谢。
主持人：下面进行圆桌对话第二轮。嘉宾主持人朱震山，下面有请孙东樊先生、吕丽华女士、许良飞先生、张胜先生。
嘉宾：我有一个什么想法呢？我下周四的演讲重点还要谈，我们做互联网时代的地产，应该怎么去做。包括我在大连的时候看央视财经论坛，王健林说，他跟马云打赌的事，就此做罢。去年他们论坛提到了对赌一个亿的问题，到底2020年以后，电商占的比例和实体商铺占的比例会不会超过50%的问题，结果到了一年王健林就说了，他确实是输了。这个事也引发了我们的思考，我们到底离互联网市场有多远。大家不用刻意的去思考互联网，互联网在很多企业当中已经在做了，的互联网企业我也去研究了一些，做地产这块没有太多关系。天天在网上跑，得到的结果反而是错的。互联网用一年时间完成了我们从一个小公司一夜之间变成一个超级大的公司，这个事情是不是有很多功课值得去做。我最近一段时间一直在做一个工作，原来商务地产所倡导的是运营和服务，比如有一个项目卖得好，我在做的工作就是挨家挨户的跟他们去谈，谈什么呢？商务地产既能给你提供方正的资源对接，看能干些什么。我真努力给你做这个事情，而且确实能做得到。这样就挨家挨户，每一个人都是我的朋友，每一个人背后都要发掘很多故事。这些故事意味着有很多资源的对接，与我们最初的设想相一致。
我们还参加了一些其他俱乐部的活动，我们到那里跟他们说，你看我们能给你做些什么。上次我参加了一个山东商会的活动，我是的房地产商代表参加，我是一个在现场发名片效果的人，因为我回来梳理了一下，好多人都是潜在客户。上次我跟海淀局的杜局长聊，招商这个事又落在我头上，我一不留神跟他一说，他就说我梳理这个名片，每天都在弄。其实也是对人脉的积累，积累到一定程度，就会发挥很大的效果。
许良飞：最初没有写字楼产品的时候，大家在哪里，我一直在想这个问题。我原来是在很旧很旧的一个筒子楼，旧，我相信在15年之前大家已经参加工作了，肯定有这样的经历。在很破的一个筒子楼里面，分成一间一间的。差不多十几年以前，在北京很时兴在酒店里，我不知道大家有没有印象，在一些五星级酒店或者四星级酒店，大家去租一到两个标准间，很多公司在里面。我还曾经有这么一段经历，我有一次是应聘，去到一个酒店里，没想到一敲门是一个房间，这不像是的地方，感觉是一个住的地方，但是这个公司在这里。
写字楼产品在北京这样的城市，出现的时间也不是很长，在北京写字楼出现到现在也就20年左右的时间，但是发展迅速，发展如此迅速跟整个经济的发展是有关系的，我相信大家都可以理解。写字楼里面或者楼宇里面应该的产出是什么？我的理解比较粗浅，我觉得的产出是白领。在写字楼里的人，大家都可以认为他是白领，白领是一个群体，目前在国内的一线城市这个群体大。那么是什么样的产业在写字楼里呢？这也是重要的问题。今天下午个演讲嘉宾讲到，在写字楼里面的最重要的一些产业还是以服务为主，就是第三产业为主。服务业的繁荣与否，也决定了这个城市的发展水平。所以楼宇经济也是体现了这个城市的服务业的发展水平。第三产业也就是服务业占整个产业里面的比重越大，这个城市发展规模就越大。第三产业的发展也是城镇化重要的指标，也直接体现在楼宇经济里。城镇化和楼宇经济某种程度上是正相关的关系，楼宇经济越发达，说明这个国家、这个地区的城镇化水平就越来越高。
朱震山：谢谢许总精彩的发言。下面请金地集团商业地产有限公司北京分公司副总经理吕丽华女士谈一谈您的看法。
吕丽华：谢谢朱总。我跟许总感触一样，因为我们俩是相同年龄段的人。的时候我的份工作是在会宾大厦，就是像酒店里那样的，升级之后，我就跑到巧克力大厦里。那时候没什么选择，国贸是的大家认为比较专业做的地方，其他几乎一水儿都是酒店，包括京广里面住了很多外资办事处。
北京的发展从点带面的看，光从我们生活的北京的都市，其实也能看出来，的从酒店到非专业的写字楼，过渡到有写字楼，我记得个产品是万通新广场，很荣幸那时候我还帮潘总卖楼，卖得还挺好。
写字楼如果要做得好，要考虑这个楼里的客户的真实需求和感受，如果他在这里，他买个机票，订个花，要跑到很远的地方去，对他来讲这实际上是不方便的的体验。所以我们在后期的产品越来越多的开发商和运营团队就发现，我们在做一个产品的时候，不仅要从前期的设计的眼睛去看，怎么把大厦弄得很炫、很美，更多是要关注后期的运营。包括产品的一些辅助功能，比如员工餐厅，我记得有一阵甲级写字楼不得不考虑员工餐厅，这么多白领没地方吃饭，周边都是商务餐、大餐，他不可能天天这么吃，这都是很现实的问题，逼着开发商去想配套功能和运营功能的进步。
我们比较高兴的看到，楼宇经济有什么变化呢？在我们这个团队的要求上是明显感觉不一样了，比如像我自己来说，我自己从房地产行业这么长时间的体验和感受来讲，我觉得我已经被工作的要求逼着不断的要拔高自己，不断的去学习和充电，我才能带动这个团队不断的能满足老板对我的高要求，所以这是每个人，尤其是作为行业里的职业经理人，对自己的要求永远都没有放松的时候，当初非得说我歇了，实在是觉得很累，要放下一切，那就另说了。但是只要是在这个职场上打拼的这些人，不管你从业了多少年，我们永远要把自己的心态归为零，永远要觉得有些东西是我没有尝试过的，要不断要求自己去学习的。很多方法、经验，不是我十多年前学会了知道了，现在还能用得很灵光的。就是老革命遇到了新问题，你老能遇到一些新的挑战，从来也没有遇到过的压力。
我讲得更直接一点，比如我在金地从业这几年里，遇到了多的挑战，商务部的一个很大的调整，以前商务部调整不对了，要对整个商场做调整，以前的商户都不行，要对他们做调整和清理，在这种情况下要想怎么样又合理、又能让对方接受，而且还要达到工作对我们的要求，所以团队的要求就越来越高。说得更实在一点，包括我们最近经常接到猎头的电话，猎头电话会讲用人单位想猎的人的职位要求，我们都能感觉到对人的要求已经越来越综合型、复合型了，要求这个人的能力不是局限于某一个专业专长就可以了，更多是要求综合能力和团队的带动力、执行力，包括综合管理力，这些都是我们需要在新型城镇化对自身的要求和提炼。
最后，局域，比如北京有CBD、有金融商圈、东二环商圈、王府井商圈等各种商圈，这都是我们在北京看到的。但是随着城镇化的发展和脚步的不断加快，我们越来越发现城市的功能已经越来越分散和淡化了，就像我们眼前看到的很多跨国企业，从CBD搬离，搬到望京这种地方，甚至于亦庄比较偏远的地方，还包括昌平的商务花园，包括ABB都去了这些地方，说明跨国企业也好，国内企业也好，对个性化越来越有要求，我们的商务定位就要跟着客户的不断变化及时调整战略。
朱震山：谢谢。下面请天润置地资产管理有限公司副总经理曾羽女士谈一谈。
曾羽：从我行业的经历和实际工作中谈一谈。除了资产管理、楼宇、物业，相对来说产业化的板块，相对来说还有政府的机构，还有企业，包括IT行业、互联网，都会涉及到楼宇经济当中来，它是互相关联的关系。
我们作为一个涉及到这几方，政府、房地产、商业地产，从客户使用者，以及企业来说，其实是一种互相的有机的关系。我们之前在大厦里面自己的定位，比如一层有银行、咖啡厅，偏招商的定位。后来在过程当中，我们可能没有想到的是一些偏区域需求的，例如企业、白领，他们考虑到的健身或者是员工食堂，关系到日常的工作氛围，包括现在一种趋势化的对人的身体健康的关注方面，在我们整体的楼宇招商或者租赁过程当中，之前是有些忽略的，比如银行对楼宇来说是的。但是通过我们楼宇的管理和招商的经验来说，我们想的比较局限，如果真的要把楼宇经济在整体的社区里面或者大厦里面，或者整个社会的资源配置来说，考虑的更充分一些的话，我觉得可能要考虑到末端的使用者的需求。之前没有考虑过，可能很多大厦也根本没有考虑过健康体检、比较的健身的利用，但是通过我们与租户的对接，包括招商过程当中的磨合，发现在整个CBD区域，或者的写字楼里面，这种需求其实是蛮多的，但是我们为什么在之前的过程当中没有思考或者对接呢？可能是我们作为简单的独立的楼宇经济来说，没有考虑到的。
另外，我们跟政府进行对接，包括政府的趋势引导，在这个过程当中探索出来其实整个朝阳区域，包括CBD在整体的规划或者是政策引导、产业引导方面，也会更多的偏向于除了传统的金融、文化创意产业，也会偏重一些、医疗或者是健身、的产业方面的引入。所以整个楼宇经济其实应该是把政府的政策、引导、宏观经济层面的指导方向，跟我们大厦、资产管理、楼宇业主方经营的理念，以及客户之间的需求，应该更好的有机的对接起来，把我们的楼宇和后续的商业地产的开发做一个产品上面的更多的升级，还有一个是业态方面的提升，可能是我们行业人士思索和提升的点，来做到更完善，把楼宇经济和区域经济的发展做到更好的提升，也是把整体的社会资源充分利用起来。谢谢。
朱震山：下面请骏豪地产总经理张胜张总来谈一下。
张胜：这个标题大，这个标题很有张力。，什么是新型城市化，其实大家都说不清楚。第二，什么是楼宇经济，楼宇经济可大可小，我听几位嘉宾，有些嘉宾说是楼宇的自我造血功能，有些谈的是写字楼的定位和如何发展的问题。对我做这方面的思考谈几点。
，什么叫新型城市化？有新就有旧。什么是旧？我从两个方面两理解。一，新的政府班子上台以后，他们对城市化进程提出了新的理解。二，中国城市化发展已经到50%的临界点，从一般的市场规律来看，35%到65%，是城市化快速进程的过程，但是实际上不能这样笼统去看，越接近65%，它的发展规模和速度就越慢，和前面的20%、30%规模是不一样的，特点也是不一样的，性质也是不一样的。所以从这个新的理解来看，我们城市化发展的阶段不一样，性质不一样，在综合体项目的策划、定位如何去适应它，这是需要思考的。
我谈谈我是如何思考的。我们骏豪集团在有很多项目，每一个项目我都有参与，每一个城市是不一样的，比如三线城市还是要追求数量，城市化进程主要是数量，快速的把一个乡村边缘地带变成城市，然后在城市周围又做其他的居住等房地产，大概是这样发展的。到中级城市，这种城市化的特点又不一样了，追求品质本身，追求一些类似于北京前几年的发展模式，5A甲级写字楼，或者各种标准，空气质量，电梯标准等等。
我到北京以后，又觉得新型城市化更不一样了，是北京的CBD核心区，如果我们在创作这样的，能够代表中国形象的北京，在新的城市化、新的城镇化到了这样一个时间点或者历史机遇去做适应这样新的市场的新的历史条件下的产品，这是这一年的思考。像北京我们自己的项目，在朝阳公园，这样的区域一定是能够代表中国的形象，是新型城市化的历史机遇，而不是一味的去追求和国际最接轨、最能代表美国的或者是进技术前沿的方向。其实北京是代表中国的城市形象，同时它又是城市，所以我们骏豪集团在做骏豪广场的时候，主要是从这个角度去理解，在新型城市化或者城镇化如何去发展这个项目的定位，如何去发展这个项目的楼宇经济。
朱震山：谢谢张总。张总讲得新型城镇化的楼宇经济真的可大可小，大到对一个城市发展的贡献，小到自身对区域，对这条街道的贡献。刚才你讲的我印象很深。原来丰台区总部基地的时候开车进去，不管楼建得怎么样，但是丰台区政府说，总部经济对我们丰台区的经济发展贡献大。原来都写什么什么局集团二分公司，什么什么美容美体健身，什么什么协会，都在这里。说明什么？吸纳的客户、经济体规模不是很大。如果按单位的话，无非就是一个处级单位或者一个小型公司，或者一个大型公司的北京分公司下属的机构。现在科丰桥前面建了诺德，诺德的客户发生了很大变化，什么变化？，我们惊讶央企、国企多，整层整层的购买。第二，上市公司多，不光是在国内的上市公司，包括在美国的、新加坡的、香港的上市公司多，结构发生了很大变化。这种对财政的贡献率可比一个处级单位的贡献率十倍都不只，而且上下游合作单位的吸纳性强。
比如我们就有一个分公司，就是因为我们有一个战略合作伙伴在这个区域里，我们就必须要在旁边的写字楼里为我们的公司提供一个部门，在那里进行服务。进行大家知道北京的交通不方便，我刚才过来的时候也是使劲赶，因为我的司机是临时的，我说你下来，你道不熟，还是我开。受交通制约性强。所以我们就放一个分公司部门在那里进行服务，而且它对周边的城市配套、生活的配套，要求也提升了，以前都是一些小的餐饮，现在高档餐饮、参观等等如雨后春笋般不断增加。所以楼宇经济对经济、对新型城镇化都有促进的作用。
下面请大家就新型城镇化下楼宇经济的升级与转型之道，请大家用一段话来解释一下。
张胜：新型的城镇化会带来新的房地产方面的机遇，无论是商业物业，还是传统居住类的产品，在一个新的历史时期，一定会有新的开发模式，我们作为一个房地产人，应该站在立足于不管是政府提的，还是确实到来的一个历史机遇，认真的思考。最近还有一个比较热点的词就是互联网，我没有现成的答案，我更多的感受是在新的历史时期，我们是否还要重复十年以前房地产开发的以数量、以复制、以工业生产的模式再去做，不管是写字楼物业还是住宅物业，这种生产方式是否适合于新型城市化发展的需要，适合于中国的城市化进程，我们需要思考。谢谢。
孙东樊：我对写字楼本身的研究，比如空调、电梯等等研究的内容是空白，跟吕总相比就远远不在同一个时代，我是在上一个世纪。但是对写字楼我提了一个观点，也近期了课题组的高度重视，也采纳了一些内容。我关注的内容是写字楼的成长性，这个成长性跟我理解的楼宇经济是息息相关的，诺德大楼一起来，国外企业哗哗都来了。我关心的不是这样的环境，我关心的是这个企业在楼宇里边以后，经过一年、两年、三年、五年以后，本身会得到怎样的发展，它对这个社会经济的贡献比餐饮、娱乐带动力，和一平方米多少租金来讲更大。它发展好了对资金肯定有大的贡献。为什么我一直感觉到即使是我们现在到互联网时代，我们的运营和服务要做到位，互联网不互联网不是很重要，主要是对互联网认识的思维。
吕丽华：我觉得新城城镇化的楼宇经济，最重要的就是要求的人尤其是我们做房地产行业的人，要不断的随着市场的快速变化及时做好自己的准备，有句话说机会总是留给做好准备的人，这句话有道理。我们传统的做住宅的开发商，在最近这五年纷纷转型做商业地产，包括金地也是这样的比较早期走入商业地产行列的开发商，但是最近我们发现传统的房地产行业都要受到很多电子商务，包括电商的挑战，因为去年天猫一天的营业额191个亿，今年是350个亿，一天营业额，这是新光天地全年销售额的几倍，这是不能忽视的挑战。我们面临很多压力和挑战的时候，最重要的就是准备好自己，的开发商和我们职业经理人都是这样，要随时准备好自己，所以我们就打起精神，迎接2014年。谢谢。
许良飞：城镇化的过程是怎样的过程，从农田到农事到厂房到厂办到楼宇到写字楼或者更高档的房子的过程，也是一个从集市到市场到shoppingmall的过程。楼宇经济和城镇化是一个完全正相关的关系。谢谢。
曾羽：经济跟资源的利用，不管是房地产也好，电商也好，还是在楼里的白领，或者一个小的企业也好，其实都是对社会资源的利用，或者是使用、开发，循环的过程。作为房地产或者是楼宇来说，是一个平台和实体，我们怎样作为经营者或者从业者把这样一个楼宇的平台、资源发挥得淋漓尽致，让更多产业包括互联网、淘宝、亚马逊也会要寻找地址，也是很大的需求。怎样把这样的实体的经济，通过不同的使用者来创造更多的社会价值，是作为商业地产开发商也好、人也好、管理者也好，应该深层思考的问题。在这个过程当中，帮助其他企业，包括下游的建筑，或者是供应商，共同来把资源用到更好，把楼宇的经济产品做升级和提升，是我觉得2014年或者未来更长的时间我们从业人员或者相关联的资源方应该深深思考或者学习、进步，共同探讨的方向。谢谢。
朱震山：谢谢曾总的总结。感谢主办方对我们的盛情邀请，感谢各位嘉宾的精彩发言，感谢各位观众的聆听。谢谢大家！
主持人：下面有请住建部政策研究主任秦虹为我们带来演讲。有请。
秦虹：大家好。我们的课题研究是存量房时代的房地产市场。为什么做这样的课题呢？因为未来的房地产发展可能会告别未来十年的发展模式，很难复制过去十年的发展道路。那么未来房地产市场会呈现什么样的特征，以及有哪些机会？由于中国房地产市场过去十年的增长，确实盖了很多房子，下一步中国房地产市场逐步走向成熟，一定会越来越多的呈现出成熟的发达国家房地产市场的特征。
住建部政策研究主任秦虹
中国的房地产市场和发达国家的房地产市场有什么不同呢？我们想的不同是中国今天的房地产市场还是一个以增量交易为主的市场，无论是住房，我们新房卖的总量上高于二手房、存量房，还是写字楼、商业这些大量新建的开发，但是我们想随着过去大量新建的开发，无论是住宅还是商业地产，下一步一定会呈现出存量房交易逐步的占比提高，就像现在的发达国家，比如美国，91%的住房交易是二手房交易，新房交易只占9%左右。对商业地产来说更是如此。国外的一些成熟的房地产市场，大量的商业地产，都是旧楼宇的改造，来提供新增的需求。而新建写字楼也好，商业也好，提供这样需求的比重和分量是小的。所以我们做了一个议题研究，如何进入存量房时代，房地产市场会出现哪些变化，中国什么时候能进入存量房时代。我把这个研究的其中一点内容跟大家做一下交流。
我认为中国房地产市场已经开始步入存量房时代。存量房时代的房地产市场特征和西方市场是有明显差异。存量房时代的商业地产会助推楼宇经济的发展。 怎么判断一个地方的房地产市场是存量房市场还是增量房市场呢？用两个指标来衡量。一个是对住宅市场来说，如果房屋交易以二手房交易为主，占的比重超过了新房交易，我们认为它已经开始进入存量房了。按照这样的指标，中国的住宅现在四个一线城市，北上广深，二手房交易量已 过新房，可以说一线城市已经进入存量房时代了。那么二线城市正在步入存量房时代，因为二线城市新房交易还多一点，但是和二手房也接近了。大量的三四线城市，过去几年住宅量大量的开发，必将很快也要进入存量房时代，就是二手房交易会占比提高，超过一手房。
对商业地产来说，我们认为在新增供应的商业地产里边，是存量房的改造供应为主，还是新建楼宇为主，来衡量它是否进入存量房时代。我们现在发现实际上一二线城市的核心区内，由于土地的限制，大量的过去的存量的商业地产的更新改造的空间是大的，因为中国的城市面积扩张很快，城市建筑区的面积扩张比人口的扩张快了一倍，在改革开放初期，1978年，中国城市人口只有1.7亿人，现在是7.1亿人。虽然人口增长这么多，城市的建筑面积增长比城市的人口增长还要快，我们过去存量的已经建成了大量既有的建筑，级差地租已经发生了很大变化，但是可能地面上的楼还是在过去那种时代，所以面临了很多的更新改造，增加新的供应的机会。
在存量房时代，就四个明显的特点：
，物业价值将会与级差地租同步提升，过去我们五千块钱买的房子，在北京现在变成了五万，物业的价值和级差地租同步提升；
第二，商业地产的商业模式将会同过去新建商业楼宇提供，以开发、散售为主的经营模式，转变成整体的以资产管理为核心的整体经营模式，商业模式会发生变化；
第三，租赁市场将会更加发达和繁荣，凡是存量房交易为主的市场，呈现的特征，住房市场的租赁占比提高，比如说在第六次人口普查数据看到的情况，总的城镇住房自住率平均是79%，但是北京、上海、广东、浙江这两个市和两个省住房自住率只有60%，因为这两省、两市租赁市场远远发达于其他地方，这两省、两市也是经济最发达的地方。所以租赁市场繁荣，体现在住宅市场上，也体现在商业地产上。商业地产随着存量房时代的来临，客户租赁的需求更加稳定，客户群更加明确；
第四是在存量房时代，中介服务不断创新并日益发达，到二手房交易的时候产权结构复杂，涉及的环节也多，以二手房交易和租赁为主的律师的服务以及中介服务，以及为二手房市场的交易和转让所支撑的一些大量的金融服务都会产生，所以中介服务日益发达。
存量房时代的楼宇经济、写字楼的发展面临着什么样的空间呢？我们认为商业地产的更新改造是有助于振兴地区经济的，体现在楼宇经济的繁荣。主要有以下四个方面：
，存量楼宇改造，将会带动城市经济的发展，受政府欢迎。因为旧有的写字楼改变之后，从旧写字楼变成新写字楼，将会改变城市面貌，再造城市繁荣。我们现在看到西方很多发达国家，老的城区的衰败，从衰败到再复兴，都是振兴的过程，既增加了地方的收入，也带动了新的就业的增长，也带动了周边经济的繁荣，所以会受到政府的欢迎，政府喜欢，这样做会受到政府的支持。
第二，物业质量升级实现多方共赢，受到消费者的欢迎。消费者就是对楼宇的使用者和经营者，在物业质量整体提升的过程中，实际上是能够带动多产业链以及多方和使用的完全改变，一定会受到消费者的欢迎，整体的物业质量提升。
第三，经营模式转型提升了商业地产的品质，就是从过去的散售、开发为主，变成整体经营，以资产管理为核心，会受到经营者的欢迎。因为这样整体的经营，将会带来整体商业地产资产的管理和经营模式的改变，经营者比如一些店主、一些品牌运营商都会在这种经营模式转型过程中顺畅的来完成他们的一些经营，所以会受到经营者的欢迎。
第四，全方位的资产管理提升，会受到者的欢迎。因为这种以持有为主的商业经营模式，需要一些长期稳定的资金的支持，适合像REITs这样的资金来注入。
现在我们提新型城镇化的核心是以人为本的核心。现在55%的企业面临着开工率只有75恩%，所以下一步中国经济的发展一定会面临着产业结构的调整，产业结构调整就意味着服务业的比重在经济增长中的贡献会大幅提升。从现在40%多提升到中等发达国家占60%的水平。服务业提升，意味着大量从事服务业的就业人口的增加。我们在关注未来的机会的时候，不能简单的说以过去传统的住宅开发模式为主，今后传统住宅开发模式面临着很大的挑战。下一步我们面临什么样的机会呢？
我认为存量房时代旧楼宇商业地产的更新、改造，就是值得关注的重要机会。尽管是商业地产多年来在各个国家发展是起起伏伏、变化多端，但是商业地产的资产管理这件事日益在壮大，而且越来越会发展成熟。中国的房地产走向成熟，一定会迎来商业地产资产管理的春天。 以上是我简要的把研究的成果跟大家做一个汇报，谨供大家参考。谢谢大家。
主持人：感谢秦主任的精彩演讲。
下面进入第三个圆桌论坛。产业地产挑战与机遇。下面有请嘉宾主持人太平戴维斯项目策划总经理徐伟成先生，有请联东地产集团副总裁王东升先生，有请北京资源地产有限公司副总裁郭琳先生，有请中国房地产经理人联盟常务主席陈顺先生，有请北京兰格加华置业有限公司副总经理庄捷先生，有请歌斐资产管理有限公司合伙人谭文虹女士、富鼎和基金总裁王启富先生，有请中国平安资产管理有限公司另类事业部总经理元磊先生。
徐伟成：谢谢主持人。感谢请这么多有分量的嘉宾跟我们分享挑战和机遇，当然是集中在商业地产，副标题是产业地产融资与商业模式创新。各位老总都是战将、猛将，都讲商业模式创新、产品创新、融资模式创新、招人策略的创新。在十八届三中全会里讲到建立有效调节工业地产用地和居住用地的合理比价制度，当然希望提升工业地产的价格，工业地产价格提升对金融创新和租金是好还是不好，当然是水涨船高，对新产业园、产业地产都是异曲同工的项目。请王东升总首先谈一谈。
王东升：现在很多产业都在进入产业地产，所以产业地产会越来越热闹。在新型城镇化背景下，包括工业土地地价要调整，都会给产业地产商的商业模式发生巨大的改变，具体如何改变呢？在产业地产里究竟产业定位在哪个环节给目标客户创造了什么价值，这才是比较核心的。你说你是做一级土地开发的，还是做二级开发，还是做产业地产中的配套服务，或者说做产业地产商的网络这块，或者是设计，在不同环节里你想创造什么价值，这些是每一个产业地产商应该思考的话题，如果不思考，按照常规化的打法，肯定是不行的。
未来的产业群越来越聚焦一个主题，可能过去综合性的越来越趋向于适合区域发展、适合城市的产业结构的主产业区越来越多，更适合产业地产发展规律。只有这样才能真正给企业降低成本，提高经济效益。
过去我们一直说服务，说了很多年，各家企业真正做起来的很少。如何以金融和互联网的思路来做服务，整合好资源，给企业提供好，这是每个企业需要思考的。在发现产业链变化趋势过程中，发现市场机会，很好的整合起来，进而能满足需求。谢谢大家。
徐伟成：谢谢。您刚才所说的，产业地产要走到成熟，已经细分到很多实业地产了。下面我请一下歌斐资产合伙人谭文虹谭总，您公司做了什么针对性的案例，让现场嘉宾认识您一下。
谭文虹：谢谢主持人。首先先感谢房讯网，因为这其实是我们次参加写字楼的论坛，但是我看到已经做了第十届了，其实我们是很尊重专注的，长时间的专注不容易。
第二，承蒙主持人关照，歌斐资产是诺亚集团旗下的资产管理公司，诺亚财富在座的可能很多人都知道，它是目前为止在资本市场上登录的，在美国纽交所上市的财富管理公司，现在诺亚财富已经演变为真正的具有资产管理能力的财富管理公司，我们这里讲的资产管理跟在座讲的资产管理不一样，其实我标准的应该叫基金管理公司，是专注做另类资产的基金管理公司，目前主要业务做PE母基金、家族财富等，也是跟诺亚财富集团有客户和资源的共享。
回到歌斐资产，歌斐资产是三年前，2009年成立，目前是国内的民营基金，因为国开行这些我们的确比不了。地产我们是从去年开始真正自我做管理，目前不到两年的时间，管理的房地产基金规模接近300亿，但是很遗憾，80%以上都是住宅，就是住宅的房地产基金，不管是债的、股的、主动管理的、被动管理的都有。这也折射出市场上一个明显的特征，因为住宅的快速去化，更能符合私募地产基金的刚性退出的需求。但是我们也看到未来商业地产或者产业地产的发展机会。
谈到产业地产，我们跟国内的冯仑，万通产业地产工业地产基金有合作，跟新加坡的腾飞工业地产基金有合作，他们有退出的渠道，因为他们都有海外上市REITs退出的渠道，国内因为一些原因REITs还没有退出。不管是产业还是商业，都是持有型物业，真正能够地产金融化的关键爆发点。但是在此之前我们仍然觉得是有创新的空间的。我们现在也在研发一些类REITs，其实还是私募的REITs，不能地产金融化的问题可能是算不过账。我们也在跟人考虑，如何双方朝中间走一步，所谓租售比，要不然租金调高，要不然就把售价调低，让租售比变得能够算得过来，这时候地产金融就能介入，人愿意买单。在这种情况下，商业地产开发商或者运营商，至少阶段性的能够获得资金支持，这也是对我们长期持有运营大的裨益。我们希望能够找到更多的机会，今天来这里也是多学习，听取各位的意见。谢谢。
徐伟成：多谢谭总。接下来请资源地产有限公司副总裁郭琳总谈一下，资源去年说我们已经长袖善舞，今年和未来还要创新吗，有没有遇到瓶颈，能跟我们分享一下吗？
郭琳：谢谢徐总。我谈一下个人对创新的看法。我觉得所谓创新不是人无我有叫创新，我觉得创新应该是失败的概率更大一点，成功的概率更低一点。什么叫创新呢？我是这么理解的，我记得以前彼得德鲁克说一个企业最核心的两个要素，最重要的是销售，销售可以分一个是推销，一个是营销。推销是由己及彼，我的地块怎么好，还有多少卖点。营销是反过来的，由彼及己，为什么这么说呢？他有什么需求，他有什么期望值，我帮他做出来，得到他的认同。如果把这个角度发生转变了以后，什么都可以创新。因为思考的方法不一样了，利润不一样了，那么做的事情就不一样。
我们之前销售还真是不太发愁，为什么不太发愁呢？我们实际上打造的不是一个开发商的平台，开发商和我们自己拥有的科技园，这本身就是国家认同的品牌，然后还有物业，三合一生态链的体系，去给客户提供服务。第二就是开发商不是光把房子盖好了，而要把运营空间、运营结构策划好，我们做了一个博雅商会的结构，有三个部分，养生、养心、养业，我们自己拥有的体系，比如我们有自己的北京的八家三甲医院，就是自己拥有的，还有方正集团，也有金融牌照，可以为客户定制这样的产品。有这样的金融集团支持。讲到商业地产的创新，我们思考点也发生了变化，对客户需求的感知，落实到产品中也一定发生变化。谢谢。
徐伟成：多谢郭总。下面请富鼎基金王启富王总谈一下。
王启富：第资产证券化20年前做写字楼，还觉得不知道什么是写字楼，因为这是从香港过来的说法。包括新加坡一是多元化的融资去多，第二，我现在理解什么叫写字楼，就是写字的地方，就是交易，中国的第二大经济体，现在高速发展，真的面写的字，很多事情就当面来做，网络也好，其他也好，很多事还得当面见面，还得在一起签字，写字楼市场看好，尤其在一线城市、二线城市，未来商机无限。城市化带来的机会是很明显的，我们投了两个项目也是受城市化的影响，一个是投了香河市场的项目，人反馈强烈，觉得是北京大都市华带来的香河市场的发展，地价很，房价上涨很小，市场很好，新北京人在那儿买房。
庄捷：我们从去年成立公司，今年已经有一大批，大概60多栋已经封顶了，做的产品是面对中小企业的一千平米上下的，当然小点的也有，更多的五千的大一点的也有，是综合性园区，总面积大概30几万。地点大家清楚，我是北京人，北京出生的，那么多年，我过去没听说过台湖，但是现在随便什么地方说台湖，可能都知道，这几年的发展是快的。我们在这里做的产业园也好，商务园也好，这样的产品针对企业做总部。
从我个人的经历来讲，我觉得做这个产业园实际上代表一种大的机制的变化，说老实话我跟太平合作很久了，15年我们开发中国人寿大厦，在朝阳门外，这个大厦当时在北京的影响也是很大的，别的不说，我们建完了之后，拍电影的来了好几波，拍电视的来了好几波，认为这个楼不错，漂亮，就在丰联广场旁边，请的也是太平做物业的顾问和后期的管理。实际上前面已经在讲写字楼，我们那个地方是在北京东二环，在城或者商务区的地带。我们做这样的一个写字楼，后来是什么样的客户进来呢？我可以说一些名字，都是著名的，比如蒂森克虏伯、惠氏、法新社、英国文化交流等等，都是的国际的大型公司，为什么呢？因为那个时候北京市好的写字楼不多，当时这个楼建成之后，和丰联广场就形成了竞争的关系。还有朝阳门那里有了中石化的总部所在地，还有金融街。
我们的战场后来转到了台湖，其实不是偶然的现象，这是我们国家的经济发展的变化产生的必然结果，因为我们前面是一种粗放的经济开发的模式，同时原有的城区也处于一种待开发的模式，所谓待开发不是没有房子，而是有房子，但商务空间待开发大。但是现在这个开发的过程已经基本上到了尾声了，现在转入了新的阶段，就是转入了郊区化，环境要求优美，生态要求更好。因为人的追求变化了。谢谢。
徐伟成：谢谢，请各位给热烈的掌声。下面请中国平安资产管理有限公司另类事业部的元总，我想问一下证券怎么是让它又平安获利呢？
元磊：谢谢主持人。我在平安信托，平安资产管理公司另类事业部是我去年的职位。高兴有这个机会跟大家做分享。从金融机构的角度，去看写字楼也好，产业地产业好，可能和从开发商的角度去看有不一样的角度，不一样的思考。从平安这个团队来看，包括我个人过往的一些经历来看，每一个地产业态都有不同的特点，我们在传统房地产领域，投的比较多的是写字楼和商业地产，这一块大家也是熟悉，产业地产是在大的地产业态下面的另类业务，但是这种另类业务越来越蓬勃兴起，已经形成最传统的业态之一了，现在很明显。
产业地产有它自己的独特性，产业园区要高于甲级写字楼，如果甲级写字楼做得好，如果去做产业园，会遇到很多不一样的地方，未必能马上进入状态。产业地产如果做得全面，流程管理得好，去管理一个单一的甲级写字楼，不是一个太大的挑战，这是我们看这个业态，包括跟这么多商合作，这么多年的体会和发现。在产业地产领域，说到和金融的结合，我认为产业地产是比单纯的写字楼结合的面更广，结合的意义更大。
商业写字楼来讲，大家在传统上很多人都有经历，一年一年累积下来，出租率达到100%，在这个过程中还会接触到房地产的开发融资，房地产的持有等等，最后能不能达到上市条件还是个问题。产业地产操作是流程比较复杂的地产业态，周期可能就长。如果周期长的话，就必然是复杂，产业运营的开发商有可能形成自己的核心能力，建立一种门槛，而这种核心能力也正是金融资本最感兴趣的点。
如果大家都会做写字楼，都会做租赁，大家是没有多少区别的。产业地产会不会做，主要区别还是有的。大家走在前面跟走在后面是不一样的，操作精细，区别明显。
产业地产能不能和金融去结合？我想一定是可以结合的，答案一定是肯定的。因为从我个人体会来讲，在07、08年的时候，当时我在凯德置地，当时我们考虑在国内找了一个点，恰恰没有找擅长的综合体、莱福士等等，而恰恰选择了一个点，在中关村软件园的项目，包括在上海的项目，都是在科技园区。在选这些项目的过程中，团队和公司本身也是深刻的体会到了产业地产和金融之间发生关联的一些历史的关系。个项目在中关村软件园，正好是在07、08年市场比较好的时候，跨国企业都很多，他们不可能在北京CBD或者金融街去承担一两千人，他们想找环境优美、租金又偏低的地方，在科技园区正好迎合这种需求，很快就得到了100%的满足。
第二个地产的时候是另外一个状态，我们为了增强回报，是往前端走，找开发型物业，是在上海做了合理的区域分布，找了另一个物业，在开发过程中出现了另外一种情况，08年金融危机爆发，产业地产是什么情况呢？甲级写字楼是什么情况呢？整个上海、北京的甲级写字楼都出现了很大滑坡，裁员，消减室。很多跨国企业并不会说一下子全部把人撤出去，还是要维持一定的品牌运营和团队管理。如果把租金从十块钱消减到五块钱，但是又不肯让员工感觉到太大的差异，是不是还有茶水间，是不是还有健身房，他们不会让员工感觉到太大的差别。我们第二个项目在上海，全部是500强的企业，包括诺基亚、西门子、雅马哈这类的大企业。产业地产一定要和房地产基金、金融相结合，结合了之后又有正向、反向双面性的影响。我们其实希望市场一直好。在产业地产里，要和金融有好的结合。
徐伟成：你们有没有什么在谈的项目吗？或者重点关注北京、天津还是苏州工业园等等，对哪些产业地产比较关注？
元磊：平安这几年除了甲级写字楼，核心地标建筑以外，我们对产业园区也关注，而且我们已经在中关村西区，在苏州高新区，在重庆园区已经实际投入了五亿，有的没有更名，爱的更名为平安财富，这其实不是一种规划和设想，而是真正去投了。对这些区域的发展、规划和我们这些开发商的合作伙伴，这些园区后来的合作我们都还是关注的，也愿意。
除了我们已经提到的这几个城市，在国内其塔城市，我们也在看，当然大的标准，我们是希望如果符合保险资金的需要，也符合信托第三方财富发起的房地产基金的需要，那么产业地产还是需要和产业有结合，所在的区域如果和金融区结合，还要达到一定的发展阶段。可能在一线城市的郊区或者城区结合部。二线城市相对来说和市区的人口产业更为接近。三四线城市可能相对来说有一定的距离。和金融区结合的时候，是和企业和租户的组合，是重要的环节。第三是管理能力，管理能力有很多曾经，从物业管理、招商管理、运营管理、基金管理等等，这几种能力是相辅相成的。
在这个区域和地段、位置和租户组合的情况下，我们总的对象、合作伙伴如果简单来说，是大资管的能力，是我们看重的关键的一点，因为它决定了以后园区的发展，逐步往良性去走，产业园逐步扩大，还有二期、三期，进一步来合作，这都是大家进行合作的要点因素。
徐伟成：多谢元总。
陈顺：还是有一些从事房地产开发的人最后走向了房地产产业基金，不仅是公募私募还是第三方的其他金融机构，我个人觉得，住宅可能是过去受到整个大环境的宠惯了，有的房地产企业甚至没有像银行或其他的金融机构去需要融资，可能需要股东的钱，假如土地拿到了，股东再给点启动资金，然后再加上我们预售的政策，可能住宅这块就转起来了。
反过来看产业地产，我觉得任何一个产业地产首先是有规模的，是有足够的规模的，所以才能形成产业地产。产业地产对金融的依赖性显得更重要一些。创新的东西分主动创新和被动创新，有的时候是逼得没有办法了，需要创新。现在融资渠道和过去不一样，过去到银行，银行只要有个落点，符合条件的就可以了。现在再看一看，如果在现在的时间点，12月份，到银行看看，是没有合作的。有的时候需要去通过一些其他方面，比如债权、股权等方面来融资。
另外一方面，可能要融资的对象发生很多的变化，从传统的银行，包括国有银行，股份制银行，以及一些地方的银行，可能拓展到保险公司，第三方基金。产业地产还是有很大的难度的，正因为有难度，才需要创新，包括形式上的创新，包括实际的个性方面的创新。我们过去身边的一些好朋友，或者是一些懂地产开发的全过程，还熟悉金融的，觉得还是少，这方面的很少。
徐伟成：您对国家政策产业比较熟悉，虽然大家都说要做产业地产，但产业地产需要产业来支撑，很多二三四线城市没有太多产业可言，产业园区、产业花园的发展是必然的趋势，您自己感觉这个势头，我们在2014年到2020年期间做产业园区，是一个跃升期还是一个很波动的时期呢？
陈顺：我觉得可能未来的房地产开发商，一部分是被逼到要走到这条路线，做传统的住宅那块，像北京细分市场已经没有它的地位了，做不了了，没有土地了，可能就要被逼到走向产业地产，像刚才说的台湖，过去别提外地人，北京人都不知道台湖在哪儿。后来我们知道了首开，知道了万科，所以通过他们认识到了台湖。包括刚才说的香河等等，包括二线甚至三线、四线城市，可能产业地产的机会随之而来会多一些。一部分是开发商在住宅里边生存的空间小了，可能会被逼着走向产业地产，要不然行业干脆就转型了，就做不了了。所以我个人觉得总体来说，会有开发商来做。既然主体多了，方向也应该多了。
徐伟成：是飞跃期了。天时地利人和。多谢陈主席。
我总结一下今天台上各位嘉宾妙语连珠的观点。在座各位都有产业地产的资源，我们今天通过很多资深的前辈，包括不同房地产业界的金融、地产的高手，给大家一些分手。因为讲产业地产的挑战与机遇，讲三天三夜都讲不完，包括“十二五”发展，经济转型，商业机会也让大家拭目以待，可以恳请各位多注意一下我们国家战略产业的发展，也多多支持咱们用心做好产业地产，当然包括金融融资的机构，多支持我们国家战略的产业发展，也是把我们的蛋糕不只做大，而是做得越来越高，越来越好吃。相信刚才各位的观点已经蕴含了精辟的总结。多谢各位。
主持人：感谢以上峰会的主持人和各位嘉宾的精彩发言。
“广厦奖”颁奖
主持人：欢迎大家回到现场，现在我宣布：圣丰集团•答谢晚宴暨第十届中国地产“金厦奖”颁奖典礼正式开始！这是很激动人心的环节，因为今天白天我们跟来自各界的领导和进行了一天专业的分享，但是光学习不够，我候就喜欢戴大红花，所以年度活动还得有一个戴大红花的环节。现在我们开始颁奖典礼。首先有请房讯网董事长、中国写字楼研究主任刘凯先生为典礼致辞！
刘凯：各位领导、各位来宾，今天我们已经进行了一天，大家比较累了。首先我表个态，大家今天要吃好喝好。 房讯网对于写字楼综合体的梳理和推荐是开始于2004年，我们每年举办一次，今年是第十届，十届一路走过来很不容易。当然最重要的是朋友的支持，才使我们坚持了十年。
房讯网董事长刘凯
中国地产“金厦奖”的活动，吸引了有超过一千家开发商的参与，也包括一百万的网民，通过投票等形式进行参与，它的影响力和性也逐渐增强，现在已经形成了一个的品牌活动。正如一个长期运作的品牌，中国地产“金厦奖”评选，将以持续性的工作来见证中国商用房地产领域的逐渐成长和日益壮大。
第十届“金厦奖”评选范围覆盖了，以北京为主，评价体系也延续了前九届的评价体系的核心，当然我们也加以一些创新，按照不同的分类进行了细致的打分。
中国地产“金厦奖”的活动是旨在通过每年对写字楼综合体产业园的发展进行回顾、总结和检讨，评选活动对参选的写字楼进行了广泛的测评，我们的目的是评选出业内最有影响力的楼盘、企业和人物，以这种方式来推动中国房地产业的发展。
评选体系主要是按照三个类别，楼盘、企业、人物，分别根据客户网民的网上投票，业内人士的传真投票，学者的问卷投票，三种综合的指标得分，进行加权比较，最后产生中国地产“金厦奖”获奖楼盘、企业和人物，还有其他奖项。
最后我要祝贺今天的获奖楼盘、企业和人物，相信你们将成为我们未来一年当中引领中国商用房地产发展潮流的和谐力量。谢谢大家！
主持人：中国地产“金厦奖”旨在通过每年的写字楼产业发展进行回顾、总结和探讨，评选业内最有影响力的楼盘、企业、人物等方式来推动中国房地产业发展。评选体系按照楼盘、企业和人物共分三个类别，分别根据客户网民网上投票、业内人士传真投票、学者问卷投票三项综合指标的得分对参选楼盘、企业和人物进行加权比较，最后产生中国地产“金厦奖”获奖楼盘、企业、人物和其他配套奖项。
现在进入颁奖环节，项颁发的是2013年度中国地产“金厦奖”——名盘奖，获奖名单请看大屏幕。
未来城市地标大奖 骏豪•公园广场
期待写字楼大奖 中国铁建•耀
2013年度地标写字楼大奖 北京诺德
2013年度区域人气写字楼大奖 富力
2013年度绿色写字楼大奖 华彬
2013年度关注写字楼大奖 远洋国际二期
2013年度价值写字楼大奖 远洋•光华国际
2013年度健康形态商务建筑大奖 鸿坤广场
2013年度众多写字楼大奖 中海广场
有请颁奖嘉宾：全联房地产商会常务副秘书长赵正挺先生，上台为获奖代表颁奖。
下面继续颁发2013年度中国地产“金厦奖”——名盘奖：
2013年度写字楼大奖 中粮广场
2013年度环保贡献大奖 华彬
2013年度写字楼大奖 首钢国际大厦
2013年度写字楼大奖 远洋国际A座
2013年度区域地标写字楼大奖 远洋大厦
2013年度物业服务写字楼大奖 通港大厦
2013年度热租写字楼大奖 城建大厦
2013年度商务环境大奖 北辰时代大厦、北辰世纪
2013年度影响力地标大奖 电子城•国际电子总部
欢迎颁奖嘉宾中国建筑金属结构协会秘书长助理孟繁军先生。
下面继续颁发2013年度中国地产“金厦奖”——名盘奖：
2013年度众多商务花园大奖 天骥智谷
2013年度关注高教园区大奖 智汇城
2013年度产业园区销售大奖 联东U谷•北京永乐产业园
2013年度价值企业总部大奖 经略天则
2013年度园区地产大奖 电子城•IT产业园
2013年度产业园区大奖 万德•智汇
2013年度品质企业独栋大奖 胜利智地企业园
2013年度商务地产大奖 博雅C-C
除了上面的奖项，还有另外一个奖项，期待产业园区大奖 中航大厦。
下面有请颁奖嘉宾中国策划师王浩华先生上台。
下面进入2013年度中国地产“金厦奖”——名企奖，请看大屏幕：
2013年度商务花园品牌运营商大奖 香港天骥控股有限公司
2013年度地产动画服务机构 水魔方
2013年度写字楼经营管理大奖 北京北辰实业股份有限公司写字楼经营管理分公司
2013年度园区地产品牌开发商大奖 北京电子城开发股份有限公司
2013年度中国产业园区领军企业大奖 联东U谷
2013年度实力房地产基金管理公司大奖 歌斐资产
年会指定红酒品牌公司 盛寰宇洲
此外还有一个奖项是太平戴维斯。
有请颁奖嘉宾张教授。
接下来要颁发的是2013年度中国地产“金厦奖”年度职业经理奖，获奖名单请看大屏幕：
2013年度职业经理人：
北京华贸商业管理有限公司常务副总经理 郝群
北京天安科创置业有限公司营销总监 王志强
北京中粮广场发展有限公司写字楼部总监 聂志毅
鸿坤地产集团商业地产事业部总监 范涛
北京兰格基华置业有限公司市场总监 潘华
北京万德兴业科技有限公司营销总监 潘希峰
北京建机天润资产管理有限公司副总经理 曾羽
北京富力城房地产开发有限公司商业运营写字楼项目经理 云虹
大族环球科技股份有限公司营销总监 宋伟
颁奖嘉宾是全联房地产商会常务副秘书长赵正挺先生。
下面要颁发的是今天最后一个奖项，2013年度地产“金厦奖”年度领军人物大奖，我们来认识一下领军人物。
2013年度地产行业领军人物：
华彬写字楼总经理 黄璐
富力地产集团商业运营总监&北方区酒店管理总经理 李思源
北京天安科创置业有限公司董事长 刘芷均
北京城建置业有限公司总经理 杨军
中粮置地北京公司副总经理，北京中粮广场发展有限公司总经理 付建文
联东地产副总裁 王东升
太平戴维斯北京有限公司天津分公司董事总经理 席小弟
有请颁奖嘉宾中国写字楼研究主任刘凯先生。
至此，2013年度中国地产“金厦奖”颁奖结束了。下面最激动人心的时刻来临。
首先有请全联房地产商会常务副秘书长赵正挺先生致祝酒词。
赵正挺：尊敬的各位来宾、各位朋友，大家晚上好。中国写字楼综合体发展论坛第十届年会今天进行了天的议程，大家聆听了各位、学者的精彩发言，这是一场思想的盛宴，相信会给大家带来很多收获。全联房地产商会将继续致力于搭建类似的各种交流平台，为全行业提供更好的服务。
时值严冬，我们这里暖意洋洋。冬天来了，春天还会远吗？
现在我提议：大家共同举杯，为迎接中国写字楼综合体发展的美好明天共同干杯！
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