[摘要] 在现代的美国，“美国梦”一直与“置业”这个字眼密不可分。与那些靠租房为家的穷光蛋不同，拥有稳定住房、交着物业税、定期修剪草坪的人，才是公众心目中“最美国”的形象。
在现代的美国，“美国梦”一直与“置业”这个字眼密不可分。与那些靠租房为家的穷光蛋不同，拥有稳定住房、交着物业税、定期修剪草坪的人，才是公众心目中“最美国”的形象。
这种观念的形成并非偶然。早在赫伯特•胡佛于1929年当选总统之前，美国政府就已经制定政策，鼓励公众通过抵押贷款购买房屋，而不是租房居住。从那时起，“置业”和“美国梦”这两个概念就开始紧密联系起来。在“红色恐怖”（RedScare）时期，时任美国商务部长的胡佛便大力宣扬“置业”的概念。他相信，如果民众在美国拥有自己的资产权益，就不那么容易被共产主义“迷惑”。在随后的经济大萧条（Great Depression）时期，半数房屋抵押贷款遭遇违约，美国政府于是施行了大量措施，对陷入困境的房主施以援手。
美国这些鼓励置业的政策，相当一部分至今依然存在。然而，由于房屋止赎量达到历史新高，加上房价呈现螺旋式上升态势，迫使“美国梦”被重新定义——今天的“美国梦”不再排斥租房居住。
在经济景气的时候，无数人为了实现“美国梦”而不断地换购升级住房。然而在当前处于颓势的房地产市场，买房已经不再是一种投资手段，房子也不再是可以供人不断重新贷款的自动提款机。相反，过去四年以来，房屋市场一直是引发危机的罪魁祸首。根据美国房地产研究公司RealtyTrac Inc的数据，6月份，每411套房屋中就有一套止赎。标准普尔/凯斯-席勒房价指数（S&P/Case-Shiller Home Price Index）显示，2006年到2009年之间，美国房价下跌了32%以上。
租房趋势上升
由于房屋市场不景气，租房变得比买房更有吸引力。根据哈佛大学联合房屋研究中心（Joint Center for Housing Studies of Harvard University）的报告，2004年到2009年间，全美国租房居住的家庭数量增加了340万，上升幅度接近10%。美国中西部的涨幅，达到15.4%。报告还显示，在这一时期，美国南部的租房家庭数量增加了120万，在全美增加总数中占的比例。
所有这些因素都促使美国国会重新思考“美国梦”的定义。就在克林顿和乔治•W•布什执政时期，美国政府还在为“置业”大唱赞歌，几乎把买房等同于公民义务，而今天的决策者表示，买房不一定适合每个人。
5月份，美国住房和城市发展部（Housing and Urban Development）部长肖恩•多诺万向众议院一个委员会证实，这次经济危机表明，政府需要更好地平衡买房和租房之间的比例。住房和城市发展部高级官员拉斐尔•博斯蒂克上周向《华盛顿邮报》（Washington Post）表示：“在过去那些年代，没有人质疑置业这个决定正确与否，只是认为那是大家期望的奋斗方向。将来我们不会这么想了。”
2000年，美国曾经出现“骗子贷款”，贷款人无须提供任何证明或担保文件，便可轻松搞定房贷手续。但是拥有自己的住房并不总是这么简单。上世纪大萧条时期，美国经济全面崩溃，政府为了刺激直线下降的房屋开工率、减少房屋贷款违约率，制定了相关法律，为政府用宏观手段干预房屋市场开了先河。胡佛签署了《联邦房屋贷款法》（Federal Home Loan Act）。1933年，富兰克林•D•罗斯福创建了“房主贷款公司”（Home Owners' Loan Corporation），提供低利率的房屋贷款。
而这仅仅只是政府干预的开始：在接下来的几十年里，美国政府通过了大批的法案，帮助退役军人、弱势群体和普通民众获得房屋抵押贷款。但是今天，情况发生了转变。
宾夕法尼亚大学沃顿商学院（University of Pennsylvania's Wharton School）房地产金融专业的教授乔•吉奥科指出：“政府不应该盲目鼓励民众购买住房，如果他们想有所作为，应该鼓励老百姓做出正确的决定。”
吉奥科表示，他并不是完全反对人们置业。毕竟，作为两个孩子的父亲，这位53岁的教授也拥有自己的住房。但是他强调，人们应该更广义地去理解置业的概念——而不是局限于对长期投资的考虑，或者只看到买房相对租房而言的成本。
业主不需要向房东付租金，但是他们要缴税，还要支付房屋维护费用。吉奥科指出，这些开销加起来，租房和买房的费用也相差无几了。
有人把买房子视为一项明智的长期投资，但吉奥科认为，这种观点并非永远正确。他表示，如果我们把质量相当、大小类似的房屋进行比较，扣除通货膨胀因素，从1975年到2008年，美国房价平均每年仅增值1%左右。投资者如果购买国库券，可能都会比这好。
后经济危机时期，联邦政府将在房屋市场扮演何种角色？关于这一点，我们拭目以待。针对房价跳水和创历史新高的房屋止赎率，奥巴马政府采取了大刀阔斧的改革措施，可能将大大减小对“置业”的关注。美国政府其实还可以减少对房屋贷款的支持，转而致力于将房租控制在老百姓能承受的范围内。不过，美国领导人到底会选择哪条道路，目前尚不明朗。
由于巨额不良贷款问题，2008年9月，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）两家房贷融资业巨头被美国政府接管，这一事件至今仍是立法者眼中的敏感话题。根据估算，投入这两家公司的救助资金总额可能达到1万亿美元——这是一个惊人的数字。有人或许会想，美国政府多年以来推行鼓励买房的政策，这1万亿美元就是为此付出的代价。
很多人指责称，是这些机构宽松的贷款手续导致了经济危机的爆发。因此，美国共和党人希望多德-弗兰克法案（Dodd-Frank Bill）能明确两房未来的前景。这项不久前刚刚通过的法案对美国的金融法规进行了大规模的改革。不过，共和党人的这个愿望并没有实现。
不论立法者如何定义政府在房市中的角色，消费者已经重新定义了“美国梦”的概念。在新版本的“美国梦”里，寄出一张房租支票，而不是按揭券，也没什么不能接受的了。
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