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金隅近两年首度北京拿地:时期重返北京

理财周报   2013-09-16 15:36

[摘要] 8月下旬,继万年基业以约2万元/平方米的区域最高价夺下长阳镇理工大学9号地后,理工大学1、2、7号三宗热门地块也均以近50%的溢价率成交,其中金隅北装联合体以17.65亿元,配建9.2万平方米限价房的代价拿下1号地。

分析认为,可能出于土地储备压力或对趋势判断的改变,企业调整了之前的拿地策略。

8月下旬,继万年基业以约2万元/平方米的区域价夺下长阳镇理工大学9号地后,理工大学1、2、7号三宗热门地块也均以近50%的溢价率成交,其中金隅北装联合体以17.65亿元,配建9.2万平方米限价房的代价拿下1号地。

这是近两年来,作为北京金隅股份(601992)全资地产子公司的金隅嘉业首次在京出手。据资料显示,上一次金隅嘉业在北京拿地还得追溯至2011年11月,而且当时金隅嘉业获得的朝阳区星牌建材厂B07国有建设用地是被规划为限价商品房项目。

近年来,金隅大部分的拿地活动分布在天津、杭州等城市。作为一家以北京为大本营的房企为何选择这样的战略布局方式?如今再拿北京地块是否迫于土储的压力呢?

记者致电金隅嘉业总经理黄安南,了解拿地事宜,其表示正在外地不便接受采访,并提议记者联系副总经理王新光。而王新光表示会与室方面沟通稍后回应,但截至记者发稿前都无法联系上。记者联系室方面,亦得到“不负责这方面”的答复。

北京项目所剩无多

根据金隅嘉业官网资料显示,目前金隅北京方面在售普通商品房项目有金隅·观澜时代,金隅·观澜时代西海岸二期,金隅·花石匠,金隅·长安山麓和金隅·万科城。

而在各大房产商业网站上,观澜时代和万科城目前都已被贴上“售罄”的标签。据了解,这两个项目分别在2011年年中和年底就已开盘销售。而另一个位于丰台的别墅项目长安山麓,在经过数年的销售后,已进入销售尾声,于今年8月推出最后十余套房源。

据悉,余下在售的西海岸二期、花石匠两项目体量也不大,总建筑面积分别为7.4万平方米和16.6万平方米。后者位于八通线土桥站区域,今年5月份开盘。

值得一提的是,在普通商品房项目存量递减之时,金隅仍拥有四个在售限价商品房和经济适用房项目,且全部位于北京。

这样的产品结构源于2011年调控后,管理层选择的过冬方案。黄安南曾对媒体表示,“金隅嘉业决定从2011年4月开始加大保障房拿地力度,使保障房在公司产品结构中占比由原来的30%提高到50%。”在当时的管理层看来,与卖不动的商品房相比,保障房是帮助抵御行业寒冬的棉袄。

对此,申银万国一位不愿具名的分析师告诉记者,与普通商品房相比,保障房的盈利表现会弱很多,但是房企也会因此在拿地上得到优惠,从而抬高商品房部分的毛利率。同时他亦认为“做与不做(保障房)都是出于企业自身的选择,并没有在调控时期做就会得到更好的效果”的说法。

对于有着北京大保障房开发商之称的金隅嘉业来说,在调控面前选择降低普通商品房比例过冬的做法无可厚非,问题在于当做足了过冬准备之后,金隅嘉业似乎并未及时跟上行业复苏的脚步。

时期重回北京

“自2011年调控至今,市场已发生不少变化,不论是去年上半年的土地市场谷底还是随后的复苏,不少房企开始意识到环境变化,拿地越来越积极。”北京荣邦瑞明管理有限公司总经理陈民表示。

而在这长达两年的时间里,金隅嘉业并未在北京出手。是因为看空京城土地市场,抑或是出于战略布局考虑,由于其管理层的低调态度,我们不得而知。

能够确定的是,与在北京的低调作风不同,金隅嘉业积极布局环渤海、长三角和内蒙古地区。去年6、7月,金隅嘉业内蒙公司和青岛公司分别于当地成功拍得地块。

今年1月,金隅嘉业击败融创,以10.3亿元夺下天津中北镇一地块,溢价达90.21%。而在6月25日,金隅在杭州再度出手,以13.3亿元摘得南星桥宅地,折合楼面价达25803元/平方米。

抢地一圈之后,金隅嘉业终于在这个频出的暑假回过神来,重回北京市场,摘下了房山长阳镇理工大学地块,剔除限价房面积之后,楼面价为15050元/平方米。据悉,目前该区域内住宅售价约为18000元/平方米。

“虽然目前这个板块的房价还不高,但是从房企进驻的趋势来看,突破3万是可期的。”陈民指出。

对于其拿地的转变,一位分析人士认为:“很可能企业之前选择谨慎对待北京市场,但近期北京地价再走高是必然趋势。出于土地储备压力或对趋势判断的改变,企业调整了之前的拿地策略。”

在重回北京拿地的同时,金隅嘉业商品房与保障房结构亦有所变动。据金隅股份中报显示,上半年房地产板块实现结算收入64.4亿元,同比增长15.6%,毛利率34.6%,同比下降4.22%。商品房结转面积38.82万平米,同比增加50.93%,而保障性住房结转面积4.67万平方米,同比减少78.96%。

看来经过市场近半年的火热,金隅嘉业终于从过冬模式中醒来。只是面对进入时代的北京土地市场,金隅嘉业又如何进行越发艰难的拿地战?

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