[摘要] “2013上半年已经过去，针对年初泡沫化、同质化、边缘化的挑战，未来行业将会走向物业两极化、产品多元化、运营专业化的三大趋势，而这三大趋势目前已经开始逐步彰显，商业地产行业已逐渐从开发竞争走向运营竞争，创新成为企业运营的真正法宝。”
未雨绸缪积极应对
“2013上半年已经过去，针对年初泡沫化、同质化、边缘化的挑战，未来行业将会走向物业两极化、产品多元化、运营专业化的三大趋势，而这三大趋势目前已经开始逐步彰显，商业地产行业已逐渐从开发竞争走向运营竞争，创新成为企业运营的真正法宝。”
关键词：产能过剩、未雨绸缪、积极应对
影响商业地产的坐标体系，横坐标就是地区差异，这方面明显；纵坐标就是时间的差异，随着经济的发展，不同的地产类型，写字楼、商业、旅游、养老等会引发不同的需求；另外空间坐标就是政策，一方面是房地产调控政策，一个是宏观经济政策。目前“钱荒”国家采取不刺激、去、调结构的经济政策，在某种程度上说，虽然资金整体总量不紧张，但银行紧张必然会影响商业地产。
同时，商业地产未来所面临的差异化和同质化问题严重。市场的差异在加大，产品的同质化却依然严峻，市场和地区的差异化与产品的同质化存在极大的反差。另外是大宗商业物业的产能过剩和商铺的泡沫化。一方面社会短缺的背景下，人们大都用住宅理念来商铺，造成了许多商铺价格的虚高；另外已开业的大宗物业数量已不少，建设中以及规划中的项目都是成四倍增长，商业总量供求失衡、行业存在需求不足、产能过剩现象。
国家坚持不刺激的经济政策，产能过剩和泡沫共存的商业地产会产生什么问题需要整个行业和企业思考，对于可能发生的问题未雨绸缪，来共同应对未来挑战。
王永平：中国商业地产联盟副会长兼秘书长
关键词：两极化、多元化、专业化
年初年会上针对目前商业地产现状我们提出三化（泡沫化、同质化、边缘化）挑战，那相对应的未来行业发展也已将呈现三大趋势。一是两极化，也就是好的开发商会有好的机会，好的项目会向开发商靠拢，行业集中度会越来越高；一些不专业、没有规模的开发商会逐渐淡出市场，这是两极化；同时，两极化也表现在具体项目上，一方面的项目租金越来越高，另一方面是大量不是的、有竞争度的项目，在跟品牌的议价方面，议价能力在逐渐下降，这就是市场环境下所表现的两极化。
另外是产品的多元化，一个大MALL、一个综合体走遍的时代已经过去，商业需要不断的创新，包括业态、产品、定位、设计，甚至服务方式等都需要进行差异化；例如上海K11艺术购物，外婆家子品牌郭小二，老码头水舍酒店等，这都是差异化的创新。最后就是商业地产运营的专业化，行业已从开发竞争转向运营竞争，最终各个企业、项目之间比拼的必然是资产的最后价值。
魏健：龙湖集团商业地产部总经理
关键词：拥抱创新、脚踏实地
目前商业地产面对的挑战很多，不管是电商、资本、土地等问题，要做得好还是要创新。龙湖地产从2003年开始做个购物，到现在10年时间了，属于业内比较早从事这个行业的公司。从集团整个商业地产战略来说，未来每年都要开一到两个大项目。
另外，目前龙湖资金状况也比较健康，拿地的地价并没有太大变化。对于项目的选择，核心还是要看整体成本，再好的地块也会有成本天花板。目前像成都这样的市场招商难度一直都在加大，以零售为主的品牌企业压力越来越大，自然我们的压力也会增大，整体上外部市场条件时刻在变，环境也在变，但归根结底，脚踏实地做好每个环节、积极拥抱创新才是商业地产的根本。
危建平：中粮大悦城商业管理部总经理助理
关键词：变革带来机会、创新带来突破
朝悦城经过心惊胆战的一年后，整体调整是成功的，无论是商户还是消费者认可程度都超过预期。调整后朝悦城出租率达到99%，几乎没有空铺，未来只能开发新面积做中岛。从销售额来看从去年永旺调整开始到今年同期销售额增长40%以上，永旺面积从3.44万调整到不到1万平米，且租金还增长了五倍。另外，开通后每天客流增加1.1万多人，目前朝悦城，平时客流量7万左右，周末高峰期可达13万多人。
在定位方面，好的项目要么是贴近市场型，要么是交通辐射型。前两年朝悦城主要做种类型，主要是将大量的儿童、餐饮这两个业态作为核心，稳定并服务周边消费群。自从去年六号线开通后，开始做远端消费辐射，并在业态配比上开始逐渐增加服装、时尚、潮流类的品牌，提升服装品类的占比和品质。
未来2013、2014年是大悦城选址的加速年，在选址方面将会加速中部城市布局，例如长沙、西安、杭州等，未来两三年内将建设3—5个大悦城。
吴海鹏：世纪金源商业管理有限公司副总经理
关键词：抱团取暖
随着国家经济整体增长放缓，零售业也大面积面临增长乏力的现象。上半年世纪金源至少销售额增长率是下降的，门店方面北京、贵阳、昆明等地经营状况还不错，重庆、合肥等地需要有针对性的扶持。对于购物的运营方来讲应该更深入的介入到卖场的运营中，精耕市场、相互支持、抱团取暖。
喻海文：中信地产运营管理部总经理助理
关键词：去、调结构、照着做
国家新的金融策略引发“钱荒”，把表外的资产做到表内去，使得社会上整体资金紧张，货币流通速度会减慢，银行创造货币的能力在下降。目前有几个关于货币驱动因素在减少，一个是获取外汇的流入在减少，现在国家在下大力气核查真正的贸易，所以流入减少；另外是人民币的被动发行在减少；同时新政府不会出台刺激政策，银行的信贷能力不能想象，而各个地方城市政府，通过表外的方式创造信贷的能力也在下降。种种因素都造成整个社会的钱在减少，所以无论是住宅还是商业这对房地产业来说并不太乐观，尤其是目前很多地产商存在“被商业”的尴尬。一二三四线项目的开发模式几乎一样，四线城市也要建五星级酒店，这无疑在很大程度上又增加了企业的风险。
王智明：北京绿地京城商业管理有限公司总经理
关键词：大MALL的价值
绿地缤纷城是绿地在北京的个项目，地点在南五环的大兴，建筑面积5.5万，开业一年后目前日均客流1.5万人，销售情况月均2000多万，通过一年多的运营，我们对在开发新区做商业地产有了更大的信心，其中关键是要有规模商业做支撑。
整个项目是综合体项目，有住宅、写字楼、酒店、底商等，除了核心的购物缤纷城是持有外，其余都销售完毕。也就是说缤纷城直接和间接拉动的销售是90多亿。正因为我们有这个规模型商业，所以当实现70%的招商时，者就比较踊跃，因为者认为综合体的整体商业价值是稳步提升的，当购物的开业日期确定后，无论是写字楼的购买还是商业物业的购买都更加踊跃。目前缤纷城周围无论是住宅还是底商市场价格都翻了一番，其中最为核心的是大MALL为整个项目带来的价值不可估量。
谭诚：同昌盛业资产管理顾问有限公司执行董事
关键词：洗牌
经济的不确定性给市场提供了一个大浪淘沙的机会。大的环境下，从的角度来讲还会有很多区域性机会，例如天津，虽然和成都、沈阳一样，天津的商业项目供应量都很大，但大都集中在滨海新区和，那么除了这两个地方外还是有其他的地区，这些地区的商业需求仍然存在，这会存在一定机会。
另外商业地产的变化对转售物业会有一些影响。例如一线城市一些老的城区，诸如苏宁、国美等类型的商业业态，因为电商的冲击，其经营压力会越来越大，未来老商业城区会有一些物业去转手，因此也会有一些性机会。
黄河：中坤集团副总裁
关键词：实体经济的春天来了
中坤主要是在以北京、安徽、新疆、云南这些板块为主做休闲、度假、旅游、商业等地产产品。从开发的角度感觉今年房地产的变化有两个方面感觉比较直观。首先是政府供地更加积极了，尤其是对商的欢迎度明显提高。
其次，自2008年开始到现在房地产业的资金链一直比较紧张，不管是私企还是国企都面临资金的问题，今年上半年又由于各种原因造成的银行资金链紧张，是到6月底达到高峰。但最近这种紧张明显在变化，也就是说曾经实体经济相对于金融不受重视的情形在慢慢改善。
之前实体企业大部分的利润都流向了银行和金融机构，现在国家正努力把银行、政府的一些表外资金做到表内，实际上是把银行拿来赚大钱的资金纳入实体产业，所以对于实体商业会产生利好的影响。虽然目前看资金仍然很紧张，但是从发展过程中，这个情况对于实体经济来说会越来越繁荣。
袁开红：中国发展规划研究教授
关键词：变数、机会
受宏观政策影响，我国住房市场发展增速放缓，但商业地产仍然处在整个房地产行业和终端消费的状态，由于商业地产一直处在完全竞争的市场环境，未来在活跃度上将会取代住宅成为地产界的中流砥柱。而随着一线城市的日益饱和，商业地产开发已呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势，二、三线城市渐成这些商业地产企业的主要战场。
同时，新一轮城镇化进程将激发潜在内需，改变人们的消费观念，以产业支撑和人口聚集实现商业繁荣，为中国商业地产提供持久推动力。而商业地产领域本身也越来越趋于专业化和职能化，从行业细分来看就是商业、零售、旅游、养老等将会出现在各自板块专业的开发商；从职业细分则是招商、运营、、营销、开发等链条分工日益明确，各个环节的人才也日益专业化。
最后则是商业地产未来会有三个差异性明显的变化：消费主体的差异性，城市的差异性和区域的差异性。宏观经济发展的不确定性会让商业地产的发展有变数，但请关注城镇化，关注人口结构，完善自身，商业地产还有机会。
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