[摘要] 西安，是中华文明的发祥地，中华民族的摇篮，是丝绸之路的东方起点。如今的西安是中国六大国家区域城市之一，亚洲知识技术创新，具有强大的工业生产力。近年来，西安人民的生活水平日益提高，文化休闲消费能力不断提升，伴随而来的是房地产市场的火热，尤其是商业地产呈现井喷之势。
西安，是中华文明的发祥地，中华民族的摇篮，是丝绸之路的东方起点。如今的西安是中国六大国家区域城市之一，亚洲知识技术创新，具有强大的工业生产力。近年来，西安人民的生活水平日益提高，文化休闲消费能力不断提升，伴随而来的是房地产市场的火热，尤其是商业地产呈现井喷之势。润土咨询商业地产研究从宏观、市场、商业消费者、者需求等角度，对西安的商业地产发展进行多方面的剖析：
2012年西安市人口达到855.3万人，城镇人口611.6万人，城镇化达71.5%，人均GDP51086.4元，折合美元8127.6元，依据人均GDP与房地产关系判断：西安市房地产处于以追求品质生活享受为主的阶段。2012年西安市社会消费品零售总额达到2236亿元，消费总量保持高速增长；人均社会消费品零售总额占可支配收入比重保持在85%以上，居民消费能力强，未来商业需求旺盛。
目前西安市商业以零售为主，主要经营日常生活用品和服装服饰，其次为服务业。零售类多以专业店为主，其次为专业市场；服务类主要为汽车服务（29.2%）和美容美发（11.3%）行业为主；餐饮类主要是中式正餐厅（52%）和中式快餐厅（46%）；休闲娱乐类多为网吧（45%）和游艺厅（26%）。
伴随着城市发展，西安商业地产形成了以东、西大街为主的钟楼商圈，以长安路为主的小寨商圈及以轻工、康复路为主的长乐商圈三个商圈三足鼎立的格局，高新商圈作为在高新技术产业区基础上形成的新兴商圈，发展迅速。
钟楼商圈位于，属钻石级商圈；作为西安市政治、文化、经济的聚集地，其交通网络四通八达，商业氛围浓厚，其中服装业、餐饮业尤为发达。钟楼商圈经营形态以购物、百货商场、商业街为主，拥有商业类型及经营品类丰富多样，代表性商业有骡马市商业步行街等大型商业步行街；中大国际等品商场；世纪金花等高档商场；百盛等中高档商场及开元商城等超大型商场等。
小寨商圈以小寨十字为，东起西延路，沿西影路到翠华路，南至丈八东路，西到含光路，北靠南二环，总面积为9.1平方公里，其特点是年轻时尚，以购物商业街、商场为主，是西安年青人购物的之地，多以大学生、年轻人居多。
长乐商圈以康复路为主线，贯通连接北面的长缨西路，南面的长乐路，其经营业态以批发零售为主，经营品种以服装、鞋类、生活用品为主，有享誉的商贸批发市场。
高新商圈以高新路为一横，科技路为一竖的“T”字型商圈，集高档购物、休闲、娱乐、商务为一体，高新商圈定位中消费，档次较高，其周边大量的高尚居住社区为其提供了强有力的消费支撑。
对于西安的居民消费者而言，近75%的居民消费者乘坐公交车去逛街，能忍受的路上耗时多不超过30，多喜欢在工作日的上午和周末的下午逛街，每次逛街时间多在半天左右。选择购物时对地理位置及交通是否便利、商场规模和服务质量等因素较为看重。据统计，今年来居民消费者在购物年消费金额均值8760.3元。
客流量大是商铺者选择商铺时的必备基本因素，其次考量条件是交通便利。商铺者选择商铺区位时会优先考虑居民居住区，其次是繁华商业区，对于是否不太关注，商铺者商铺类型是沿街独立商铺，超6成偏好1层，可接受1拖2商铺；若是4层商场，商铺者1层，次选2层，商铺者预期在6-10年内收回，年率达16%-20% 商铺者在本项目购买商铺主要用来自己经营，需求面积均值90.2㎡，能承受单价均值7941.7元/㎡，总价均值52.9万元。
研究发现，按人均商业面积1平计算，西安市未来将有近300—500万平的商业空缺，未来商业地产具有一定的发展前景，但进行商业地产开发时仍需谨慎，避免商业泡沫的出现。商业地产的开发对于人才、资本要求往往更高于住宅开发，更重要的是招商及运营环节决定着商业项目是否能力生存并蓬勃发展，所以，未来西安市商业地产的发展必定是呈现出“空间有、难度高、机会多、挑战大”既矛盾又统一的特点。西安在中国发展的历史长河中具有重要战略意义，如今的西安在建设国际化大都市(小区网论坛)的战略背景下，有着广阔的市场前景与发展机遇，对于房地产这一支柱行业，必然会守正出奇，决胜千里。
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