[摘要] 不少购房者与装修公司、中介机构等相互，加之个别银行审批不严甚至“睁一只眼闭一只眼”，使得通过“款”方式流入购房人手中的银行信贷，实际上是进入了一个“灰色地带”。
不少购房者与装修公司、中介机构等相互，加之个别银行审批不严甚至“睁一只眼闭一只眼”，使得通过“款”方式流入购房人手中的银行信贷，实际上是进入了一个“灰色地带”。
据6月17日《经济参考报》报道，自4月“国五条”实施以来，多地房贷收紧，多地部分银行已将首套房贷利率从八五折上调至九折，而二套房贷的首付比例更高。按照广州市现策，二套房首付至少需要六成。于是，一些中介机构和银行达成默契，通过担保公司担保，以“装修贷款”等方式，变相取得银行贷款，然后通过第三方过账后转为房贷，从而规避国家有关房贷政策的限制。据悉，这种由担保公司出面向银行申请款，然后转贷给购房人的所谓“过桥”贷款现象，并不只存在于广州一地，在不少施行住房限购限贷政策的城市都很普遍。
以消费信贷的名义，由担保公司提供担保，购房人变相获得房贷，这种做法被业界称为“灰色房贷”，因为这种贷款名义和实质背离，属于“挂羊头卖狗肉”，目的是规避国家有关二套房贷首付比例限制。这种做法本质上是“打擦边球”的行为，严重扰乱了国家有关部门调控房价一揽子政策的实施。
众所周知，为了控制房价的过快增长，国家有关部门及地方政府连续出台了多项调控措施，在这些综合性措施中，限制性房贷和提高首付款比例是重要的金融调控手段。“灰色房贷”的泛滥客观上已经影响到相关政策效用的发挥。以央行数据为例，今年一季度，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款增加7103亿元，同比多增4667亿元，房地产类贷款增速迅猛。其中，个人购房贷款新增4662亿元，占全部新增贷款的66%。尤以北上广等城市增长居多。一些业内人士表示，不排除有部分贷款通过“打擦边球”变相流入了房产交易市场。目前，不少城市的房价在银行商贷、公积金贷款全面收紧的客观情势下，仍然呈现上升趋势，其中“灰色房贷”的“撬动”作用不容忽视。
如果说一些中介机构“打擦边球”是商人谋利本性使然的话，那么，一些与中介机构达成默契、变相提供房贷的金融机构就属于故意违规了。因为所谓消费信贷，顾名思义是银行向个人客户发放的有指定消费用途的消费性个人贷款，并不包含房贷。央行和银监会发布的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。然而，不少购房者与装修公司、中介机构等相互，加之个别银行审批不严甚至“睁一只眼闭一只眼”，使得通过“款”方式流入购房人手中的银行信贷，实际上是进入了一个“灰色地带”。
“灰色房贷”与国家楼市调控政策相悖，与部门的规定不符，从长期角度考量，存在巨大风险，因此绝不能对这种打擦边球的行为放任自流。根本的措施是加强，有关部门应该明确银行在遏制“灰色房贷”中的责任，明确要求银行加大对贷款流向的跟踪力度。部门也要创新方式，通过突击检查和暗访等形式，对违规贷款进行处罚。同时加大对中介机构的管理和整治，将违规的担保机构逐出市场。对于制度方面的漏洞要尽快进行完善。 一句话，不能放任“灰色房贷”扰乱楼市调控大局。
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京城首套房贷利率上调至九折 款成灰色房贷
“越来越少的购房者能享受到八五折的首套房贷利率。“以前我们的首套房客户大概有六七成都能享受到八五折的利率，但现在是60%至70%的客户拿到的利率都是九折。”昨天，中原地产市场研究总监张大伟告诉记者。而记者从农行北京分行获悉，按照总行的要求，该行的首套房贷利率已经由以往的八五折，变为九折。”
除了农行，还有一家银行表示，很快就会将首套房贷的利率上调至九折，目前只有极少数客户可以享受到八五折的利率。该银行工作人员告诉记者，该行即将上调首套房贷利率至九折，因为最近上门申请贷款的购房者不少，但额度比较紧张。上浮利率一方面可以适当地减少客流压力，同时也能增加利息收入。
不过，工行、招行、建行等银行表示，他们的房贷政策没有变化。如招行表示，严格按照人民银行及银监会的规定，“既认房又认贷”。“对于符合首套房要求的客户，我行会综合考量房贷客户的征信记录、还款能力、风险等级及与我行业务往来情况等因素。对于符合条件的首套房贷客户执行首付三成、利率八五折的政策。”工行也称，目前对贷款购买首套自住房的家庭，执行不低于基准利率0.85倍的贷款利率。单笔贷款可能根据客户的资信情况、风险补偿等因素，提高利率。
不过，张大伟告诉记者，虽然银行都对外称利率能到八五折，但条件越来越高，大部分贷款者拿到的都是九折。此外，银行放款的时间越来越长，以前10个工作日就能办完，现在过一两个月也不一定放下款来。
对首套房贷的收紧现象，张大伟认为主要还是银行现在资金面紧张，各家银行的贷款额度都有限，首套房贷利率低，银行赚得少，相比之下肯定更愿意做利润更高的贷款业务。他认为，除非央行下调存款准备金，否则额度紧张问题无法根本缓解。
款成灰色房贷 申请200万足够首付
此前，央行和银监会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，“要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”。根据《个人贷款管理暂行办法》的规定，个人贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付。但在某些条件下，也不排除借款人自主支付方式，银行有责任审核借款人相关交易资料和凭证是否符合条件。尽管如此，一些银行在具体操作时会睁一只眼闭一只眼，并不严查贷款的真正流向，也不是把贷款直接放给与客户交易的商户，使得款变成国家禁止的无指定用途贷款。
有业内人士告诉记者，用款买房在业内已经是心照不宣的秘密。如果是用房产抵押的款，能申请到200万元，用于首付是足够了。比如，一般大额的抵押款，客户会以购买翡翠钻石、红木家具等名贵物品的名义申请。按道理，银行应该将贷款直接打给售卖这些商品的商户，但客户如果提供一个他人的账号，说是珠宝公司的财务人员，银行也不会细查，能直接把款打过去。钱到账后，客户可以取现或想办法转到自己名下，这时这笔资金无论是买房或是理财都可以尽享自由。如果一直正常还款，银行也不会进行严格的贷后管理。在整个操作过程中，“服务周到”的中介和担保公司会帮客户搞定一切手续。利率上来看，有些银行能做到基准的1.1倍，跟二套房贷持平，有些会略高。如果通过中介完成，客户需要额外支付一笔手续费。
据记者了解，“曲线救国”的款在今年上半年很受市场欢迎。尽管还没过完6月，一些银行的支行就已经靠款完成今年全年的贷款任务。不过，部门已经注意到这种隐患重重的违规行为。北京市场上至少有两家银行正在接受严格调(小区网论坛)查，他们的款业务暂时已经停止。
点评
房地产调控靠堵截资金可能效果欠佳
银率网分析师表示，央行对于款用途有严格规定，不能用于购买住房、股票、基金和理财产品，不能以任何形式流入证券、期货、民间借贷等资本市场及用于股本权益类，只可用于购买大宗耐用消费品和、旅游等用途。从这个角度而言，通过“款”方式流入购房人手中的银行信贷，实际上是进入了一个“灰色地带”。
中国银行(2.71,-0.02,-0.73%)业研究主任郭田勇[微博]表示，这种灰色房贷是典型的贷款挪用。在二套房贷被严苛控制的今天，款的利率虽然比一套房贷要高，但是和二套房贷相比，并没高出多少。对银行而言，因为有房产作为抵押物，风险并不高，而对于个人而言，只要有偿还能力，问题也不大。受伤害的只有目前的房地产调控。一旦房地产市场，不仅银行风险剧增，个人的资产也会严重缩水。
“其实资金就是流水，哪里有利益，它就会流向哪里。”郭田勇指出，银行信贷政策并不是房地产调控的核心政策，即便是企业贷款也可以想方设法地进入到房产市场。房地产调控是综合性政策，与其堵截资金，不如从房产税、房地产联网等方面进行调控可能效果更好。
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