[摘要] 2012年房地产板块预收账款余额依然保持较快增长，达到26.2%，从单季度看，2012年4季度、2013年1季度增速在提升，同时，2013年收入锁定率（2012年底预收账款/2012年收入）高达105%。
要点
本报告简要分析四个问题：一是房地产公司的业绩增长如何，二是目前的估值水平如何，三是政策调控的影响如何，四是住房市场的需求前景如何？结论：2013年业绩增长确定性强，从目前的销量和房价走势判断2014年业绩尚可，动态估值的安全边际高，一次政策调控的边际效应已经弱化，销量、房价和股价对政策的反应一般，中长期需求依然强劲支撑房地产市场良性发展，房地产板块具有较好的机会。
业绩增长的确定性高。2012年房地产板块预收账款余额依然保持较快增长，达到26.2%，从单季度看，2012年4季度、2013年1季度增速在提升，同时，2013年收入锁定率（2012年底预收账款/2012年收入）高达105%。目前的楼市成交量以及房价维持在较高水平，假设在1年后交付结算，将确保2014年收入增长，同时售价的提高决定了未来结算毛利率有望见底回升。
估值具有安全边际。2011年9月至2013年5月，房地产板块的PE(TTM)在13至17倍之间振荡，目前的PE估值为14倍，但动态去看不到13倍，估值处于底部区域，是一个较好的布局时机。万科A的PE（TTM）为9.2倍，2013年预计业绩增长24%，动态PE仅7.6倍，而从历史数据看，8倍PE是估值底线。保利地产的PE（TTM）为9.1倍，2013年预计业绩增长29%，动态PE仅7.2倍，而从历史数据看，8倍PE同样是估值底线。
政策调控的边际效应已经弱化。此轮调控一次比一次严厉，最终导致了2011年及2012年上半年楼市的低迷。从房地产板块的市场表现看，2010、2011年均有明显的下跌，整体下跌幅度甚至达到50%，直至2012年1季度才真正确立此轮调整的底部。2013年1季度出台新一轮调控政策，但政策影响的边际效应已经弱化，一是销量下跌的幅度有限，二是房价上涨的趋势未能立即扭转，三是房地产板块的调整幅度有限。
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