[摘要] 商业地产的概念早已拨动了中国地产从业者的神经，购物、传统百货、专业市场一个个商业物业概念贯穿耳边。“抢占一线城市”早已成为商业地产成功的首要因素，然而土地资源有限也是困惑地产弄潮儿的不争事实。
商业地产的概念早已拨动了中国地产从业者的神经，购物、传统百货、专业市场一个个商业物业概念贯穿耳边。“抢占一线城市”早已成为商业地产成功的首要因素，然而土地资源有限也是困惑地产弄潮儿的不争事实。于是，中国地产界出现了一次大迁徙——下沉二三四线等中小城市。与住宅项目不同，商业地产的操作难度更是技高一筹，与充满刚性需求的住宅项目开发相比，市场环境、消费者购买力、品牌偏好等等都对商业项目有着很大的影响。那么，中国中小城市的商业地产未来发展如何呢？消费者能否买单新型商业物业？他们的真正需求和购买力如何呢？润土咨询调研了一些发展较好的县级城市，以山西盂县为例，为商业地产从业者提供借鉴。
盂县经济发展较快，目前商业业态单一，良好规划为商业地产发展奠定基础
盂县位于山西省东部，是山西省阳泉市所辖的一个县。地处太行山西侧，总面积2442平方公里，总人口30万左右。盂县是一个交通大县，阳泉北站位于该县，是石太高速铁路中转站。2010年，盂县GDP为96亿元，与其他城市相比增速较快，第三产业增加值为27亿元。2007-2010年，盂县社会消费品零售总额持续上升达到27亿元。2010年，盂县城镇居民人均可支配收入16054元，人均消费性支出9178元。
盂县目前现有商业及即将开业的商业总建筑面积约26.0万㎡，多数以100㎡以下小商铺为主，尤其是30㎡以下小商铺；在营业商业中，无论从数量上还是建筑面积看，零售类店铺，其次是服务类。从建筑面积看，以专业店为主(家居/家装用品、五金建材、服装等)，其次是专业市场(建材、家具等)，再次是百货商场(凯通购物、时尚e族购物广场等)。 盂县在营业餐饮类商业2.1万㎡；从建筑面积看，中式正餐占比，其次是中式快餐。在营业休闲娱乐类商业0.6万㎡；从建筑面积看，KTV占比，其次是网吧。 盂县仅有3家1万平米以上大型商业，都是2008年及以后开业的。总之，大型商业总体量小、业态单一是盂县以及多数县级城市目前商业的主要特征。
盂县县城 “四纵、三横、两环”的城市路网；“两带、五区、六园、五心”的城市布局规划，为商业发展奠定良好基础。润土咨询认为，城市经济发展及人均消费水平的高低直接影响商业地产能否成功运营。商业地产进入应选择GDP高于平均水平且个人可支配收入较高的中小县级城市。
餐饮规划是打造集中商业的关键一笔，县城缺乏购物等新型商业成为通病
盂县凯通购物广场、盂县金振购物、盂县百货大楼和鑫帝是当地消费者主要购物场所，其中最常光顾的商场是盂县凯通购物广场，主要原因是品种齐全、价格实惠。89%的消费者对盂县凯通购物广场服务感到满意。当地消费者能承受的单件夏季服装单价主要在200元以下，平均158元；能承受的单件冬季服装单价主要在400元以下，平均305元。 餐饮方面，多数消费者外出用餐最常光顾中式正餐馆。 超过3成消费者外出用餐频率在每周1次及以上，单次消费主要在60元以下，平均40元。外出休闲娱乐人均单次消费主要在100元以下，平均89元， KTV为最常去的娱乐地点。
消费者对当地购物、外出用餐方便度评价较高，对休闲娱乐的方便度评价较低，认为缺少电影院/剧院、健身场所、购物和特色商业街等设施。
润土认为，中国老百姓讲究“民以食为天”，餐饮在各地都是最吸引人流的业态，所以，集中商业必须打好餐饮这张牌，提升整个项目的人气。另外，目前县级城市的整体商业档次偏低，缺少新型商业，建议适当引入购物等物业，规模大小及业态取决于当地具体情况，从而提升项目整体品质和竞争力。
、家庭型购物是县级城市未来商业发展方向
润土调研发现，普通商户开设新店或更换经营场所时，更愿意租赁店铺。并且在县城单价承受力主要在5000元以下，平均3982元/㎡；日租金承受力主要在2元以下，平均1.6元/㎡日。
按人均商业面积1.2㎡的国际标准计算，预计未来2年内， 盂县县城零售业供给＜零售业需求；零售业缺口为5.2万㎡，即商业建筑面积缺口8.6万㎡（按零售业/商业占比60%、营业面积/建筑面积占比60%计算），所以盂县未来商业发展比较看好，如果专业团队定位准确并且操盘得当，未来的商业项目必定会大放异彩。
依据中小县城目前状况及未来发展，润土认为“区域型商业、家庭型购物”是比较好的项目整体定位方向。突出“家庭.品质.生活”的主题，适当提升产品品牌和硬件设施档次，打造吃、玩、购、享受休闲环境在同一空间内解决，满足全家人不同需求的商业项目，会大大促进当地消费者的消费欲望。而在业务规划中，应适当提升餐饮和休闲娱乐设施比例。
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