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被“一房一价”忽悠有权拒绝履约

经济参考报   2013-05-29 10:06

[摘要] 所谓“一房一价”,是指商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价且实行一套一标,应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册,有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的,标价内容应当保持一致。

【案情】

两个月前,汪晓霞根据一家房地产开发公司公示的“一房一价”信息,购买了一套商品房。近日,汪晓霞偶然得知,隔壁邻居在同一时间购买的面积、结构、方向、环境均与她完全一致的房屋,每平方米的价格却近500元。在她的一再追查之下,终于得知:公司为给自己留下讨价还价的空间,故意在物价部门核准价格的基础上上调了10%,而不明真相的她,由于过度相信公示信息而落入陷阱。汪晓霞因而要求公司退还多出房款,但遭拒绝,公司理由是其并未强迫与她签订购房合同,在合同已经生效并履行完毕的情况下,汪晓霞无权反悔。公司的理由成立吗?

【分析】

公司的理由不能成立,汪晓霞有权要求其退回多交费用。

一方面,公司的行为违法。

所谓“一房一价”,是指商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价且实行一套一标,应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册,有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的,标价内容应当保持一致。公示后的房价,商品房经营者可自行,但不得擅自上调。

《商品房销售明码标价规定》第十四条、第十五条分别规定:“商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息,必须真实、准确、严谨”、“商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者,不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈”。

本案中,公司为一己之私,擅自在物价部门核准价格的基础上上调了10%加以公示,从而使汪晓霞因遭遇虚假信息而导致误解,明显构成价格欺诈。

另一方面,汪晓霞有权按照有利于自己的原则要求公司承担责任。

《合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”即如果汪晓霞已不想购买房屋,可要求撤销购房合同,由公司退回全部费用;如果不想失去房屋,可以要求变更对自己不利的合同条款,由公司退回多收的房款。

再一方面,公司必须受到制裁。

因为《商品房销售明码标价规定》第十六条规定:“商品房经营者不按照本规定明码标价和公示收费,或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的,由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施处罚。”

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但愿土地不会带来房价又一轮上涨

房地产市场的升温趋势似乎依然不减,进入五月下旬以来,北京、广州、上海等地陆续有新的“”出现,许多地块出让价格溢价很高,让刚刚经过大涨的房地产市场再次出现了上涨预期。

统计数据显示,从上周开始,主要一二线城市土地市场已经有超过10宗高溢价地块成交,总成交额已经超过100亿。广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。尤其是北京,在5月22日,三地块合计出让金额为35.22亿元。叠加之前的78宗地块,土地出让金达582.6682亿元。数据显示,自2013年以来,北京土地出让金合计超过617亿元。相比2012年上半年的135.6547亿,上涨了3.5倍。

土地价格的上涨,房地产公司纷纷争抢入市,让本就处于上窜趋势中的房地产市场“火上浇油”。

其实自“国五条”颁布之前,房地产市场就已经进入了又一轮快速上涨周期。北京、上海、广州等一线城市,上涨幅度更是遥遥领先。

国家统计局数据显示,今年4月,70个大中城市中67个城市新建商品住宅(不含保障房)价格环比上涨。而北京4月份新房价格继3月份后,再次领涨一线城市,同比涨幅连续第二个月超过10%。

“国五条”细则出台两个月后,市场虽然出现了观望状态,但是各地的房价在一轮快速上涨之后,并没有下跌的趋势,尤其是消费者,始终拿不定主意,不知道下一步房价是向上还是向下。一些即将开盘的新楼盘,虽然在政府的严厉警告下,不敢擅自提价,但提价冲动依然存在。

北京市相关领导虽然在本月初表态,对于新开盘的楼房价格,必须保证限价的两条原则,一是不能明显高于上一期项目售价;二是不能高于周边二手房价。但此次北京、广州等一线城市土地出让价格的高企,似乎又一次为消费者敲响警钟,也许还会出现一波大的上涨行情,如果果真如此,让消费者如何承担?

面对房价不断上涨的行情,国家的政策频频出台,号称要抑制房价过快增长,但为何效果总是不理想,而且会出现与“国五条”预计效果相反的局面?

其实,在许多业内人士看来,手段过多,往往会干预市场,起到适得其反的作用,是一些房价控制政策本来就不合适。比如,此次国五条要求,二手房交易时,需要缴纳20%的个税,这被认为从某种程度上推高了房价,这些钱最终被强加到了消费者的头上。而且只增加流通环节的交易成本,对保有环节却迟迟没有严厉政策出台,也是房价控制不住的重要因素。

房价被过度投机和,已经成为一种相当普遍现象,许多人手中掌握几套房,甚至十几套房,通过这种方式来赚钱或者保值,这在某种程度上导致了房产资源的稀缺和大量房屋的空置。而对这些情况,目前有业内人士建议,需要通过收税的方式,让一些、投机性房屋进入流转环节,以保证市场的供应。可以通过征收房产税的方式进行,以增加多套房的持有压力。

据了解,目前,上海和重庆正在对部分房屋开展房产税征收试点,但收效甚微,而且,从范围来看,这种试点范围还显得很小。

好在现在有消息称,房产税试点扩容已提上日程。继上海、重庆试点房产税征收后,今年有望新增数个城市进行房产税试点。新增试点城市执行方案与标准将因地制宜,预计主要针对增量征收。

但无论政府的强制限价限购政策,还是开展房产税的征收,都需要各地政府部门真心实意去落实。但目前“土地财政”的现实情况,让这些改革的效果大打折扣。

归根到底,由于房地产土地出让权力在地方政府,房地产大部分税收也归地方政府支配,而且长期不纳入预算。因此,地方有着推高房价的冲动,而又无控制房价过快上涨的动力,因此如何遏制地方政府推高的欲望,应是解决房价持续上涨、房价控制不力的根本措施。如果不从制度上进行改变,那么随着地价涨幅增大,房价上涨的趋势依然不会得到有效控制。

但愿,新一轮土地不会带来房价的又一轮上涨。

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