[摘要] 2003年6月，中国人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，简称“121文件”，强调银行系统加强房地产信贷，房地产企业“四证”取得后才能发放贷款；调整商业银行个人住房贷款政策，提高第二套住房的首付比例。
2003年：调控元年
主要调控政策：
★2003年6月，中国人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，简称“121文件”，强调银行系统加强房地产信贷，房地产企业“四证”取得后才能发放贷款；调整商业银行个人住房贷款政策，提高第(小区网 论坛)二套住房的首付比例，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是政府次采取抑制房地产过热的措施。
★2003年8月，国务院发出《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称“18号文件”，指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业；强调完善供应政策，调整供应结构；发展住房信贷，强化管理服务；加强市场，整顿市场秩序。
★2003年9月，国土资源部发布《关于加强地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，进一步明确，各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。
市场反应：
根据国家统计局提供的数据显示，2003年新建商品住房均价为2213元/平方米；一线城市中，北京新建商品住房均价为4737元/平方米，较上一年上涨-0.57%；上海新建商品住房均价为5118元/平方米，较上一年上涨23.80%；广州新建商品住房均价为4211元/平方米，较上一年上涨0.26%；深圳新建商品住房均价为6256元/平方米，较上一年上涨7.82%。
2004年：紧抓地根
主要调控政策：
★2004年3月，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，简称“71号令”，要求从即日起就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。此文件的下发被房地产业界称之为“831大限”，是政府从土地供给上试图堵住制度漏洞、将土地收入纳入地方财政体系的一次决定性举措。
★2004年4月，国务院发出《国务院关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》和《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，房地产行业被列为“过热”行业之一，房地产开发项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上；严格建设用地审批管理，收紧土地“闸门”，以期遏制过快增长和房价过快上涨的势头。
★2004年9月，中国银监会公布《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%。
市场反应：
根据国家统计局提供的数据显示，2004年新建商品住房均价为2549元/平方米；一线城市中，北京新建商品住房均价为5053元/平方米，较上一年上涨6.67%；上海新建商品住房均价为6489元/平方米，较上一年上涨26.79%；广州新建商品住房均价为4537元/平方米，较上一年上涨7.74%；深圳新建商品住房均价为6756元/平方米，较上一年上涨7.99%。
2005年：重拳频出
主要调控政策：
★2005年3月，国务院出台《国务院厅关于切实稳定住房价格的通知》，业内称之为“老国八条”。主要内容有：高度重视稳定住房价格；将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应等。
★2005年3月，中国人民银行发布《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，宣布取消住房贷款优惠利率；调整商业银行自营性个人住房贷款政策；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款首付款比例可由现行的20%提高到30%。
★2005年5月，国务院厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格的意见》，被业内简称为“新国八条”，提出和明确了普通住房标准，并明确规定了“期房限转”、新购商品房“两年内转手的按售房收入全额征税”等措施，以打击炒作投机行为。
★2005年9月，银监会下发了《加强信托公司部分业务风险提示的通知》，简称“212号文”，该文对房地产信托发行门槛进行了严格限制。
★2005年10月，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确了“个人买卖二手房必须交纳个人所得税”的原则。
市场反应：
根据国家统计局提供的数据显示，2005年新建商品住房均价达3010元/平方米；一线城市中，北京新建商品住房均价为6274元/平方米，较上一年上涨24.16%；上海新建商品住房均价为6842元/平方米，较上一年上涨5.44%；广州新建商品住房均价为5366元/平方米，较上一年上涨18.27%；深圳新建商品住房均价为7582元/平方米，较上一年上涨12.23%。
2006年：综合治理
主要调控政策：
★2006年5月24日，温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产健康发展的六项措施，“国六条”自此出台。随后，国务院厅转发住建部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的通知（“国六条”），提出90/70比例；调整住房转让环节营业税，进一步抑制投机和性购房需求；有区别地适度调整住房消费信贷政策。
★2006年7月，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了九部委“十五条”中90平方米标准为单套住房建筑面积。
★2006年7月，建设部联合其他5部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，简称“171号文件”，业内所称的“外资限炒令”正式出台，由此加强了对外商企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。
★2006年8月，国务院出台《关于加强土地调控有关问题的通知》，强化严把土地“闸门”。
★2006年9月12日按照《国务院厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》和《建设部国家发展改革委员会国家工商管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》的要求，开始房地产交易秩序专项整治活动。
市场反应：
根据国家统计局提供的数据显示，2006年新建商品住房均价为3132元/平方米；一线城市中，北京新建商品住房均价为8280元/平方米，较上一年上涨31.97%；上海新建商品住房均价为7196元/平方米，较上一年上涨5.17%；广州新建商品住房均价为6545元/平方米，较上一年上涨21.97%；深圳新建商品住房均价为10039元/平方米，较上一年上涨32.41%，并成为中国住宅新房价格破万的城市。
2007年：银根收紧
主要调控政策：
★2007年9月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
★2007年10月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，被业内称为“国土39号令”，规定土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。
★2007年12月，经济工作会议在部署明年经济工作时明确提出，已实施10年之久的“稳健的货币政策”将调整为“从紧的货币政策”。稳健的财政政策和从紧的货币政策相结合，人民银行将进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏。
市场反应：
2007年新建商品住房均价为3665元/平方米；一线城市中，北京新建商品住房均价为11553元/平方米，较上一年上涨16.19%，单价突破万元线大关；上海新建商品住房均价为8361元/平方米，较上一年上涨5.17%；广州新建商品住房均价为8267元/平方米，较上一年上涨26.31%；深圳新建商品住房均价为14050元/平方米，较上一年上涨39.95%。综合及一线城市的市场反应来看，2007年可能成为近年来房价上涨最猛的一年。
2008年：救市之年
主要调控政策：
★2008年，“住房和城乡建设部”成立，原建设部不再保留。住房和城乡建设部的主要职责是：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。同时，当年“两会”上，温家宝总理所做的政府工作报告中首次提出“抓紧建立住房保障体系”
★随着经济增长的放缓、房地产业对地方财政收入的巨大影响，越来越多的地方政府加入到救市行列，具体措施包括：延缓地价款缴纳时限，放宽房企开发期限规定，降低开发过程规费，第二套住房确定标准松动，调整住房公积金首付比例和贷款额度，以及给予购房者直接购房补贴等。
★2008年11月，财政部宣布：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付款比例调整为20%，下调个人住房公积金贷款利率。
★2008年12月，国务院厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。
市场反应：
2008年新建商品住房均价为3655元/平方米，较前一年小幅下跌0.27%；一线城市中，北京新建商品住房均价为12418元/平方米，较上一年上涨7.49%；上海新建商品住房均价为8255元/平方米，较上一年出现1.27%的微跌；广州新建商品住房均价为8853元/平方米，较上一年上涨7.09%；深圳新建商品住房均价为12665元/平方米，较上一年重挫-9.86%。
回顾2008年是一线主要城市中房地产市场的挫折，没有人会认为是调控在其中真正发挥了作用；由于国际金融危机爆发导致的经济下滑等一系列外部因素才被视作是房价走缓的真正肇因。
2009年：房价
主要调控政策：
★2009年5月，国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，明确指出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。
★2009年5月，国土资源部土地利用管理司发布《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持；同时，各地被要求在当年6月30日前，完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定。
★2009年10月，国务院常务会议决定，2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。营业税免征优惠政策终止。
★2009年12月，国务院常务会议召开，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出：“加强市场，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。与以往相比，这是政府首次明确提出“遏制”房价过快上涨。
★2009年12月，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。
市场反应：
根据国家统计局提供的数据显示，2009年新建商品住房均价为4695元/平方米，较前一年大幅上涨28.45%；一线城市中，北京新建商品住房均价为13799元/平方米，较上一年上涨11.12%；上海新建商品住房均价为12840元/平方米，较上一年55.54%；广州新建商品住房均价为9351元/平方米，较上一年上涨5.63%；深圳新建商品住房均价为14615元/平方米，较上一年15.40%。四万亿刺激政策效果显著，房地产业成为当之无愧的首要受益者。
2010年：限购出台
主要调控政策：
★当年1月1日起，5年内住房转让将全额征收营业税，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止。
★2010年1月，国务院厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“家庭二套房贷”政策），强调合理引导住房消费，抑制投机性购房需求，提出“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%。
★2010年3月，国资委要求78家非主营房地产的央企退市。
★2010年4月，国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。由此，限购令出台。
★2010年，5月起“限购令”地方版纷纷出台，11月中旬，已有16个城市颁布“限购令”。年末，上海、重庆宣布将于2011年开征房产税试点。
市场反应：
根据国家统计局提供的数据显示，2010年新建商品住房均价为4727元/平方米，较前微涨0.68%，三四线市场中巨量供应的效果开始显现；但一线城市开始走出一波迅速拉高的独立行情。具体来看，北京新建商品住房均价为17782元/平方米，较上一年大幅上涨28.86%；上海新建商品住房均价为14400元/平方米，较上一年上涨12.15%；广州新建商品住房均价为11921元/平方米，较上一年上涨27.48%；深圳新建商品住房均价为19170元/平方米，较上一年31.17%。
2011年：保障元年
主要调控政策：
★2011年1月，国务院召开会议，确定了八项政策措施，业内称之为“新国八条”政策，要求强化差别化住房信贷政策，再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。从严制定和执行住房限购措施。
★1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。
★3月份起，各地方政府纷纷公布各地当年的房价控制目标，除了北京等少数几个地方外，多数地区的房价控制目标都设定为与当年GDP增长比率挂钩。
★2011年5月，住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息；随后，住建部与各省、自治区、直辖市签订了《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。轰轰烈烈的“5年3600万套保障房”计划正式拉开序幕。
★2011年7月，国务院常务会议召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。会议要求，“必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，促进房价合理回归”。
市场反应：
根据国家统计局提供的数据显示，2011年新建商品住房均价为5010元/平方米；一线城市中，北京新建商品住房均价为16846元/平方米，较上一年出现5.26%的下滑，造成这一结果的原因并非房价出现松动，仅仅是由于当年销售新盘基本都位于郊区所致；上海新建商品住房均价为14503元/平方米，较上一年微涨0.72%；广州新建商品住房均价为12650元/平方米，较上一年上涨6.12%；深圳新建商品住房均价为21184元/平方米，较上一年10.51%。仅从数字上看，一线城市全部完成了当年各自地方政府所提出的“房价控制目标”。
2012年：坚持调控
主要调控政策：
★2012年7月1日起，国土资源部新修订的《闲置土地处置办法》正式实施，《办法》中明确了闲置土地定义：超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发、已动工但开发建设用地面积占应动工总面积不足三分之一、或已额占总额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，都被认定为闲置土地。
★纵观2012年全年，除国务院各部委多次强调“房地产调控不动摇”之外，没有新的重要调控政策出台；而年中“保增长”一词的提出，以及包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，引发了外界关于楼市调控政策可能松动的微妙联想。
市场反应：
2012年新建商品住房均价为5429元/平方米；一线城市中，北京新建商品住房均价为17021元/平方米，较上一年上涨1.04%；上海新建商品住房均价为14061元/平方米，较上一年出现3.05%的微跌；广州新建商品住房均价为13162元/平方米，较上一年上涨4.05%；深圳新建商品住房均价为19589元/平方米，较上一年下跌7.53%。
2013年：重税施压
主要调控政策：
★2月20日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，业内称为“新国五条”。再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，再次提出要求各地公布年度房价控制目标。
★3月1日，国务院厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对调控涉及的各个领域都进行了从严、从重的要求。业内人士称为“国五条细则”。细则中要求税务、住房城乡建设部门要密切，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。消息一出，震动市场。
★3月31日是“国五条”地方细则出台的截止日，各大城市房地产调控细则在3月底密集落地。据统计，北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、厦门、大连、合肥、济南、贵阳、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛等17个城市陆续对外公布了楼市调控细则或房价控制目标。针对市场最为关注的在征收出售房屋个人所得税方面，北京、上海、重庆、天津出台的细则明文规定，对于能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。其他城市在征税问题上大部分并未出台明确规定，缺乏实际操作性。
市场反应：
前三月房价报复性上涨，二手房交易量达到多年来值……2013版调控还有哪些手段，市场仍在屏息等待。
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