[摘要] 2013年3月19日，第二阶段城南行动计划(2013-2015年)正式发布。与2009年第一阶段城南计划相比，此次计划更注重民生服务，强调城市功能。经由北京市发改委获悉，新计划共安排公共服务、基础设施、生态环境、产业发展等4类232项重大项目，其中续建项目94项，新建项目138项，总约3960亿
第二阶段城南计划发布，区域发展无限
2013年3月19日，第二阶段城南行动计划(2013-2015年)正式发布。与2009年阶段城南计划相比，此次计划更注重民生服务，强调城市功能。经由北京市发改委获悉，新计划共安排公共服务、基础设施、生态环境、产业发展等4类232项重大项目，其中续建项目94项，新建项目138项，总约3960亿元，与阶段城南计划相比增加了1000亿元。
随着天坛医院南迁、第二机场大兴、亦庄的公共服务建设、轨道交通连接并快速通达市区等一系列利好下，大兴楼市也应声而动，大盘云集，品牌开发商扎堆布局，一举使南城区域登上北京楼市的“风口浪尖”。以旧宫区域为例，2011年，旧宫被定位于亦庄经济开发区的“生活配套区”，正式拉开了建设旧宫的帷幕。现在的旧宫区域，万科、东亚新华、富力、中信等各大开发商纷纷进入，再加上去年中冶五建联合体以22亿高价成交的旧宫地块，该地块折合楼面价15917元/平，而根据粗略测算，如若剔除保障房面积，实际楼面价高达每平米1.64万元，两年时间，旧宫地块价格涨幅超过100%。
六大房企争相逐鹿百万平方米住区年内成型
近十年未有新盘供应的四环旧宫板块，今年迎来规模空前的放量，从而成为近年楼市的“最热板块”。据悉，继万科、东亚新华、金第、国奥、葛洲坝等多家房企巨头拿地布局，打破旧宫平静之后，这些地块目前已经相继进入实质性开发阶段。截止今年年底，旧宫板块将初步形成至少百万平方米体量，集合商业商务大配套、产品品类丰富的住区。
目前旧宫所在的东南五环，因受到总部经济发展和南城计划继续推进影响，积累了强劲的置业需求。业内人士分析，随着东亚五环国际等品牌项目的入市，今年旧宫板块房地产市场持续呈现供需两旺的格局。
●交通升级 房企巨头扎堆进驻
旧宫板块地处国贸正南，隶属东南四环。整个板块北起四环路，向南延伸，形成29平方公里的版图。尽管占据着的四环地界，旧宫却一直保持与核心区属地不相称的低调和安静。这是因为旧宫商品住宅市场自2003年的最后一批小放量之后，多年未再放出开发用地。
2010年年底，在南城计划的强烈推动下，旧宫板块爆发出一系列强音，市政交通条件首先迎来质的飞跃。道路交通上，作为蒲黄榆路南延工程重点，八车道的德贤路全线通车，二环到旧宫全程完美升级，实现“8公里5”快速通达；交通上，亦庄线通车并与5号线无缝接驳，纵贯京城南北。
交通条件的极大改善，进一步强化了旧宫板块城市核心区的属地，也启动了旧宫板块的崛起和升级。按照旧宫的初步规划，旧宫西部将被设计为商业商务文化体育休闲综合娱乐区，聚集绿地、下沉式广场、体育公园等；南部着重商务配套的研发，吸引人才来就业；北部站点周围计划设计成商业商务居住区和文化公园。
以旧宫站为，旧宫的土地供应终于迎来了近十年以来的首次开闸。2010年11月到2012年期间，包括万科、东亚新华、金第、富力、国奥、葛洲坝等在内的至少6家房企巨头在旧宫摘地布局。其中，仅旧宫站南侧、凉水河西侧，就有万科、东亚新华、金第、富力和葛洲坝等数家巨头排兵布阵。
●产业加码 多重利好引爆区域价值
伟业我爱我家市场研究人士分析认为，旧宫地块市场热度高涨，主要原因有三点。
首先，旧宫位居四环城市核心区的地段相当稀缺。随着城市核心区开发用地的饱和，京城住宅版图正快速向五环甚至六环扩散。统计数据显示，2009年以来北京年均供地约250宗，其中五环内宅地不足10宗。近九成宅地分布在五环外至六环外。与此同时，相比其他四环板块，旧宫效应显著，更加提升了旧宫楼市的价值预期。
其次，旧宫板块作为传统的皇家苑囿，具有其他城市核心区板块不可比拟的生态。以东亚五环国际为例，项目北京的湿地公园“南海子”，同时一公里范围内即有碧海公园、旺兴湖公园、宣颐公园等三大公园，三公里辐射范围内公园多达7个，此外还有三个高尔夫球场。被纳入北京市十大滨河带绿化景观工程的凉水河则从旧宫腹地东侧流经，构建出的生态环境。
另外，旧宫所在的东南四环区域，受到总部经济发展和南城计划继续推进的双重利好，区域发展势头强劲。从CBD级商务区到环渤海总部商务区，再到旧宫“企业总部”的发展规划，东南四环区域已形成一条辐射整个华北甚至的总部经济发展带。按照“十二五”的战略部署，旧宫作为该发展带内的核心板块，将通过新一轮的开发，兑现“企业总部、商务服务、配套生活消费区”等区域功能。与此同时，继续推进的3960亿南城计划也将直接助力旧宫发展，愈加庞大的南部新区产业巨无霸则将为旧宫楼市带来持续强劲的置业需求。
●需求强劲 区域产品全面升级
据了解，目前旧宫所在的东南四环因总部经济发展迅猛，新盘供应稀少，置业需求强劲。另外，邻近旧宫的东高地一带航天部高科技人群以及南部新区的产业人群中，也积累了大量的置业需求。而旧宫目前的房地产项目多建设于2000年前后，产品品质落后；2003年至2004年零星建设的几个商品住宅小区，也难以满足区域日益增加的改善型置业需求。
环绕四环沿线全览京城核心区楼市，从西四环沿线的万柳、四季青板块，到北四环的亚运村、望京板块，再到东四环的朝阳公园、朝青板块……京城西部、北部、东部的核心城区均有了以四环沿线为据点的典型住区。生态资源优厚、发展空间巨大、需求强劲的旧宫板块，亟待全面升级人居格局，形成规模化住区，填补东南四环的供应缺口。
东亚五环国际总体量达25万平方米，是旧宫当地的城市综合体项目，由11栋17-19层和一栋2层商业楼组成。面积由91-122平米组成，设计格局方正、功能紧凑、实用，而且可以自由组合。外立面采用高档蓝色系玻璃幕墙和铝板组合而成，整体造型时尚而且彰显档次，与周边的住宅项目形成明显的差别，这种品质的外立面材质，即便在京城的楼盘中也不常见。项目采用完全的人车分流设计，致力于为业主打造一个安全，舒适，高品质的项目。
东亚五环国际自有15000平米的风情商业街，以绿色休闲购物为目标，综合服务功能和娱乐休闲功能于一体，满足日常购物、休闲需求，拟引进大中型超市，配备各类餐饮、娱乐、文化活动、商务服务等配套服务设施。距离在建的12万平方米的商业综合体仅1200米，聚合现代商务、时尚百货、大型超市、品牌餐饮、星级影院等功能的商业商务综合体，将彻底升级旧宫板块的商务、消费、休闲配套品质。而东亚新华地产的品牌实力和责任保障，也将为旧宫的城市升级图景增添浓墨重彩。
随着旧宫“新城时代”的来临，区域居住观、产品观、观即将得到全方位提升，预计2014年百万平方米生态社区就将初现雏形。
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