[摘要] 4月7日，北京住房公积金管理发布通知，对借款申请人购买第二套住房申请公积金贷款，其贷款首付款比例上调至七成。这是“国五条”出台后，第一个明确上调二套房首付比例的调控政策。该通知自4月8日起执行。
4月7日，北京住房公积金管理发布通知，对借款申请人购买第二套住房申请公积金贷款，其贷款首付款比例上调至七成。这是“国五条”出台后，个明确上调二套房首付比例的调控政策。该通知自4月8日起执行。
各地细则严宽不一
截至4月7日，已经有北京、上海（楼盘）、深圳（楼盘）、重庆（楼盘）等城市发布各自地方版的“新国五条”细则内容。尽管调控的大框架都是根据3月1日国务院出台的“国五条”细则来制定的，但仔细阅读这些细则会发现，各地执行仔细严宽不一。其中，北京和上海相对最为严格。北京规定单身人士禁买二套房，进一步提高二套房贷首付比例，上海要求强化二套房的贷款资格审查。
“京十九条”称，从3月31日起，本市户籍成年单身人士在本市拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。关于购房也作了严格规定，即：对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予以办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，并且5年内不得在本市购买住房。据初步测算，北京新限购政策实施后，可挤出5%-10%的购房需求。
沪版“国五条”在限购方面并没有太多新颖的表述，只是在重申各部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。
“北京等城市的细则中，针对新建住宅市场的调控力度超过二手房，其他城市也都明显加强对预售的。”中原地产研究总监张大伟告诉中国商报记者说，整体来看，除了北京最严厉外，一线城市细则中规中矩，二三线城市的细则可执行性不强。
相较于京沪版细则，大多数城市并没有出台相关执行细则，只是公布了房价控制目标。其中，深圳等城市则将房价控制目标定为不超过本市人均可支配收入实际增幅。此外，100字以内的“细则”更是惹人关注。
杭州（楼盘）“国五条”的篇幅吸引众人目光，该细则全文为：“经市政府同意，2013年度我市新建商品住房价格控制目标为：全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。”
中国商报记者注意到，除了杭州外，大连（楼盘）、济南（楼盘）、沈阳等城市出台的细则都是“短小精悍”。虽然文字表述方面有所差异，但是其实质性内容都为单一的房价控制目标，大多数都将其目标定为城镇居民家庭人均可支配收入减去物价增幅，很少涉及关于信贷以及20%所得税等的详细表述。
规避“20%个税”成共性
随着各城市地方版细则扎堆出现，这些“严宽不一”的细则有着一个共性，即：规避20%个税。除了北京、上海、天津（楼盘）和重庆城市明确20%个税外，大多数城市都未明确或未提及个税方案。“新国五条”细则明确，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征个税。
根据北京、上海、天津和重庆的口径，“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”这一表述在市场人士看来并未严于预期。
1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税，这里所说的财产就包括房产。按照之前的政策口径，20%的应税额是差价收入。事实上，针对房屋原值难以确认如何处理的问题，2009年国税总局曾明确，转让普通住房以收入的1%核定应纳个税额，非普通住房为2%。
值得关注的是，应税收入的确是一个系统工程，除了房屋原值外，按照税务总局此前的政策界定，还包括有关税费，比如卖房过程中缴纳的税金和装修费等。
如果装修等费用已经难以确认，同样将影响卖房净收入的认定。在这种情况下，地方是否可以保留核定征收的自主裁量权？多数城市在细则中尚未明确。
针对规避“20%个税”，中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受中国商报记者采访时说：“关键核心的20%个税悬而未决，反而说明这一政策若能够顺利出台将对市场产生一定的影响。一些地方政府甚至未提及该项政策，则说明房地产板块在地方经济中占据较大的比例，一旦下猛药势必会对地方财政收入、经济发展、民生造成较大的影响，不利于当局者政绩。这也体现出楼市潜在的严重威胁。”
然而，20%个税到底怎样征收？根据目前的情况来看，可能还需要“更为精细的细则”出台。
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