[摘要] 二手房交易中个税按个人所得的20%征收,部分城市上调二套房首付和贷款利率,限购进一步推开……“国五条”及其实施细则的及时出台,释放了政策将持续从紧的信号,彻底打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想,无疑是值得肯定的。调控“杀手锏”对楼市影响几何?
◎郭文婧(华中师范大学副教授)
二手房交易中个税按个人所得的20%征收,部分城市上调二套房首付和贷款利率,限购进一步推开……“国五条”及其实施细则的及时出台,释放了政策将持续从紧的信号,彻底打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想,无疑是值得肯定的。调控“杀手锏”对楼市影响几何?有一种声音,需要引起重视:针对不同人群,不同需求,房价调控需要精细化的差别对待,政策条款必须对刚需、改善性需求和投机作出区分。
以市场手段从交易环节打击投机,是楼市调控的正确方向。中国“高房价”的根源,主要是土地财政导致的高昂地价成本,政府保障房、经适房、廉租房、公租房的供应短缺导致的市场单一化,宽松的融资环境导致的开发商坐地起价,要从根本上解决“高房价”问题,在逐渐常态化市场手段的同时,在阶段时期内,还需要更严厉的手段和金融手段,这也是避免新政伤及无辜的要害所在。
楼市调控新政该如何精细化,以避免伤及无辜?首先,在征收高额个税的同时,应建立跟家庭负担、改善性购房挂钩的退税政策,避免扼杀改善性需求者的生活质量提高。其次,提供足量保障房、经适房的供应以平抑房价,也增加刚需者的选择余地,避免单一的商品房供给让刚需者还是买不起房,甚至面对房价继续上涨之忧。第三,在征收差额20%个税的同时,对多套房或超过一定人均面积住房加征累进房产税,逼迫者不得不售房。第四,加强廉租房、公租房供应以平抑租金,同时,健全出租房屋所得的和税收政策,避免以租代售影响市场供给,也避免租金高涨。
房屋兼有消费品和品的双重属性,仅在交易环节做文章,最后还是“羊毛出在羊身上”,高额个税极可能还得由购房人买单,不能从根本上解决高房价问题。新的调控政策,应该推出精细化的配套政策,以避免伤及无辜。更有效的措施,还是应该从解决地方政府的土地财政压力入手,遏制变相放松调控的冲动,切实执行房价控制目标和问责机制,明确和稳定房价预期,将市场导入良性循环。
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