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稳定中国房价 需要的不只是房地产调控政策

金融时报   2013-02-23 09:27

[摘要] 在房价上涨预期不断走高之际,新的楼市调控政策再度出台。日前召开的本届政府最后一次国务院常务会议,再次研究部署了房地产市场调控工作,并出台了被市场称之为新“国五条”的调控举措,意在稳定房价。

房价上涨预期不断走高之际,新的楼市调控政策再度出台。日前召开的本届政府最后一次国务院常务会议,再次研究部署了房地产市场调控工作,并出台了被市场称之为新“国五条”的调控举措,意在稳定房价。可以预见,这一再度升级的调控政策,对于当前房价的稳定将发挥作用,上市房地产公司股票价格的回落,就是对这一预期的反映。

但问题在于,这一轮始自2009年底的房地产市场调控,至今已经数次升级调控政策,这些措施包括2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”,2011年1月的“新国八条”,本次出台的新“国五条”已是第五次升级。伴随这些调控政策出台,房价走势也从快速上升的曲线,逐渐趋于平缓,但平缓的曲线在近几个月内再次掉头向上,部分地区房价涨幅明显。如果再将视线拉长,同样可以看到,从2003年国务院发布《促进房地产市场持续健康发展的通知》之后,房地产市场就一直处于房价上涨与政策调控的“角力”之中,十年来的结果显示,房价始终没有走出“越调越涨”的圈子。

为什么稳定房价的调控政策很难从根本上治理高房价?到底如何才能走出“越调越涨”的圈子?我们认为,楼市调控政策对于短期稳定房价具有重要作用,但要长期稳定房价,达到治本的目的,需要的就不仅仅是调控政策本身,而是要跳出调控,从更多层面、更根本上化解造成房价持续高涨的因素。

基于此,有人从转变经济发展方式、扭转房地产市场支柱产业地位的角度给出思路。过往数年,以住宅为主的房地产业一直被认为是国民经济的支柱产业,房地产市场也的确成为拉动中国经济的重要力量,在这一过程中,房价高低成为行业兴衰的“温度计”。逐渐淡化房地产市场的“支柱”角色,必然有利于给房地产市场降温,利于房价稳定。

也有人从供给角度分析,认为高房价的“祸首”在于高地价,根源则是地方政府的“土地财政”。从2003年开始取消土地划拨制度,土地市场化的有偿转让,即“招拍挂”制度开始实施,市场化的地价就开始不断走高,这一方式在给地方政府带来滚滚财源同时,也在一定程度上加剧了房价的一路上涨。市场人士分析,土地成本占到房价的四成甚至更高,因此高地价就意味着高房价。由于近几年地方政府对土地出让收入高度依赖,有“土地财政”之说,因此要治高房价,必要先管住高地价,而改革财税制度,化解土地财政,成为这一分析的落脚点。

坦白地说,这些思路与分析深得各方认同,也已经引起有关方面高度关注。但我们认为,除此之外,还要从需求方角度,探究一下为什么大家都在不断买房子,为什么市场的需求总是很旺盛,如何有效引导和释放这些需求。

城镇化为房地产市场带来大量刚性需求,这是当前必须面对和解决的问题,当然也是房地产市场上最正常的需求,不过这里面也存在一些问题。一方面,尽管有不少专业人士称年轻人不要急于买房,可现实情况是,大量工作不久的年轻人都在想尽办法买房子,除了中国传统“安居乐业”的思想影响外,对未来高房价的预期让这些人很难潇洒地说“十年后再买”。另一方面,城市中大量中低收入人群没有得到应有的住房保障,也就是作为公共产品的保障性住房在过去几年的缺失,也加剧了市场供需矛盾。

除了刚性需求外,引起房价不断走高的一个重要因素是投机性需求,这也是历来调控政策所严厉抑制的对象。我们当然要进一步追问,市场上为什么会有那么多投机性需求?有钱人在各地买房子,甚至此前出现很多“团”,个中原因其实不难解释,没有更好的渠道,缺乏安全稳健的保值方式,加之对房价持续走高的预期,这些都促成了大量投机性资金涌向了房地产市场。当前限购、限贷等政策,打击的主要就是这部分需求。

可以想见,真正解决好住房需求端的问题,对于稳定房价至关重要。而需求端问题的解决,当然需要房地产调控政策本身,比如进一步加大住房供给,加快保障性住房建设,完善住房供应体系,以及短期的限购、限贷等规措施。更为重要的,则是调控之外其他措施的配套跟进。比如对于投机性需求来说,本质上是资金缺乏渠道,这就需要有关方面积极拓展国内各种方式和渠道,既包括引导资金回归实体经济,也包括股票市场、债券市场的完善和健康发展,给市场各方以稳定的回报预期。同时,稳定房价预期,应是稳定需求端的重要内容,如果没有了房价大幅上涨的预期,投机性需求自然会退却,刚性住房需求在稳定预期之下,也不会急于一时“超负债”购房。要稳定房价预期,也需要宏观经济政策与房地产调控政策有效协调。

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