[摘要] 进入2013年,北京二手房成交量同比大涨360%,多地土地市场升温,不少上市房企上调2013年销售目标……公众对房价的敏感神经又一次紧绷起来。然而,在一些三线城市,房地产市场上演着房子滞销、空城隐现的讽刺剧。
库存需消化5年多家银行停贷
营口楼市真相:荒地上的空城
进入2013年,北京二手房的成交量同比大涨360%,多地土地市场升温,不少上市房企上调2013年销售目标……公众对房价的敏感神经又一次紧绷起来。然而,在一些三线城市,房地产市场上演着房子滞销、空城隐现的讽刺剧。
更严重的是,当地几乎银行从2012年初就已停止向房地产开发商贷款。当地银行业人士告诉中国证券报记者,今明两年银行的房地产的贷款业务都不太可能开闸。当地众多的开发商或将面临资金链断裂的风险。
存量房5年难消化完
辽宁省的营口市地处渤海湾的东侧,夹在沈阳和大连之间。在2006年以前,这种地理位置让当地人觉得尴尬。“营口以前被称为‘死胡同’,企业和人才要么北上去沈阳,要么南下去大连,我们这儿没什么生机。”1月19日,中国证券报记者初来营口,一位当地人如此介绍道。
正所谓“三十年河东,三十年河西”。2005年,辽宁省提出打造辽宁“五点一线”沿海的经济带的战略的决策,营口是其中的一个“点”。自2006年起,营口市开始了大规模的基础设施建设,而房地产开发成为其中的急先锋。
“2007年的时候,营口市区的平均的房价不到2000元/平方米,5年过后的今天,房价已经涨到了4200元/平方米。”2007年从吉林某大学毕业来到营口工作的高小姐向记者抱怨道。
为了验证高小姐的说法,记者走访了位于市区主干道盼盼路两旁的几个主要楼盘,其中有大型房企开发的保利·香槟花园、恒大绿洲,也有本地房企开发的中天·桃花源、富甲天下。
记者走进保利·香槟花园的售楼处,偌大的展厅只看到售楼的工作人员,基本上没有来看房的人。看见记者进来,售楼小姐连忙迎上来询问是否要买房,在得到肯定答复后,她开始向记者介绍:“我们是2011年6月开盘,开盘时的均价是3800元/平方米,但那年市场不好,基本卖不动。2012年市场比较平稳,卖得比较多。现在卖的已经是准现房了,均价是4200元/平方米。”
当记者问到现在哪几栋楼在销售,购买人群是哪些时,售楼小姐说:“一期共有26栋楼,有10栋建好了,但已经卖得差不多了,现在是尾盘的销售。您来的正是时候,年末了我们正在打折,看准了就赶快出手,卖完了就没了。楼盘户型在90多平方米到140多平方米都有,以本地人改善型需求为主。每天有20-30户过来看房。”
而记者提到,营口的楼市的供过于求,房价还会涨吗?售楼小姐突然提高了音量,“肯定会涨!春节过后均价会调高到4400-4500元左右。”
随后,记者在其他几家楼盘发现,每个楼盘都有一、二、三期规划,加在一起超过40栋楼,每栋楼都是25层以上的高楼;现在都是是准现房或现房的销售,并且到目前为止都卖了一年半到两年的时间,均价都在4100-4500之间;的售楼小姐都说自家楼盘是尾盘销售;本地人改善型需求是主力。
但当地一位承接楼盘的自来水管道安装的建筑商孙大明(化名)告诉记者,她们都在说谎,故意误导购房者。“谁会傻到说自家楼盘卖了两年还没卖出去几栋,那购房者还敢买吗?恒大绿洲销售最差,估计只卖出去一两栋楼,保利·香槟花园次之,26栋楼只卖出去5-6栋。销售的是本地企业中天集团开发的中天·桃花源,他们卖了一年半也才卖出42%左右的房子。滞销问题可见一斑。”
由于长年跟开发商打交道,他对营口的房地产市场了解。据他介绍,营口市主城区主要分布在站前区和西市区,这两个区楼市已经明显供大于求。“现在,四口之家的房产数都在在2.5套以上,没有所谓的刚性需求。每年新建那么多楼盘,开发商说都卖给了本地人,纯属忽悠。大部分楼盘都在市区的边缘地带,交通不便、没有生活配套设施,本地人谁去住?况且,营口房价近几年都是微涨,属性不强,已有住房的人也没有多少意愿。”
据他推测,不包括远郊区县和开发区,营口市区的存量房5年之内都消化不完。但他认为,就算滞销严重,但营口市区房价下降的可能性不大。“从开发商成本来看,原材料和人工成本年年上涨,目前的市区内每平方米的房屋成本大概在3700元左右。开发商已是微利经营。”
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