[摘要] 据三联生活周刊报道，一名省委组织部的年轻干部，在得到领导的肯定决定下派副区长职位的时候，想方设法地拒绝了。私下里，他的说法是：“分管房地局这个口，老危险了。”
据三联生活周刊报道，一名省委组织部的年轻干部，在得到领导的肯定决定下派副区长职位的时候，想方设法地拒绝了。私下里，他的说法是：“分管房地局这个口，老危险了。”李强佩服他这位走仕途的同学——以他自己17年房地产从业经历，跑过十几个省份，能够在官场文化和商业公关的双重夹击之下不从的，他还真是记不太起来，他服气这位同学的清醒和定力。
“地产挣钱，造富，这确实不假，但你看看项目公司的表外成本，不客气地讲，我绝大部分精力都用这上了。”李强提到的“行贿笔记”，是山西省检察院起获了一名“中间人”的一本行贿送礼笔记，行贿记录涉及各级官员60多名。这名“中间人”与太原市规划局关系熟络，房地产商通过他办理规划审批，每单公开要价200万元。
湖北第二师范学院副教授张红霞最近公布了《土地市场中开发商行贿与政府干预的量化关系》的研究报告。张红霞称，自己研究的初衷就是近年来地产腐败案频繁曝光，更有开发商直言：“至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、假期组团旅游等方式来摆平权力部门。”
这份研究报告显示，有70%的受访开发商选择了行贿可以获得廉价土地或有利政策。有72%的受访开发商认为行贿可以获得政府保护并促使对其竞争对手施加限制。根据各个城市的经济情况和官员所处的位置以及帮助自己的程度，在心里形成好处费的价目表，通常是：科级干部5000元至1万元，处级干部2万元至3万元，局级干部则需要5万元或者更多。
“在消费上，房地产行业居功至伟。”李强略带调侃说，虽然行业规矩如此，但他觉得，有时候也确实迫不得已。据他介绍，每个项目都有根据市场战略制定的开发节奏，小公司可能项目单一，但大公司往往都是多点齐攻的战役，对于融资成本偏高的项目，时间就是真金白银，但土地、规划等要命的关节都疏通清楚的情况下，一些小环节照样能搞得你哭笑不得，让他一直难以释怀的就是：“地名办不给你批，愣是拖了我快俩月。”
土地爷与魔术师
“一次开发成败的核心简单说就是土地与规划。”这是多位地产人士认为的常识，“换个说法这就是开发的命门。”
盖房子先要拿地。但我国宪法明确规定，的土地归国家。政府是能将土地属性从“农业用地”改为“城市用地”、以从两类土地的巨大价差中牟利的实体。
“这就跟人家自己家的一样，给谁不是给呀，所以能掌握地的那就是土地爷，供好了那就是财神爷。”根据一项调查，在最容易发生腐败的职务中，62%受调查者选择了“国土局长”，位列。
房子盖着，土地是要备着的，“所谓大军未动，粮草先行，你可以根据市场调整开发节奏，但土地可不能断顿”。业内人士都比较看重土地储备，但“有些公司屯了各种性质的地块，国家每年都有从农耕地转为开发用地的指标，这就是等待变性的”。
在房地产调控期间，各地多次组织了闲置土地的清查，但几乎没人会觉得这会落到自家头上，“国土部的闲置土地名单肯定不可能包括的闲置土地，只能说是杀鸡儆猴。我每年开发10万平方米，我拿你20年的地，被闲置处置了还成。所以土地闲置企业自身原因只是极少一部分，大多都是政策调整、规划调整等政府行为造成的。”
“大改改土地性质，小改改容积率。”华夏表示，在他接近20年的从业经历中，相当真切的感受是，“改规划这不是事儿，全中国难有不改的规划。这可是大魔术师，每单可都是大手笔，农地改开发，平地起高楼，盖起来的全是钱呀。”
按照我国现行的制度，建设用地规划设计条件包括：明确土地使用性质、建设用地和公共用地的规模和位置、建筑使用性质、建设规模、建筑高度、空间布局、绿地率、交通组织、配套设施等。这些已经明确的条条框框在土地出让中就已经是确定的，即便是由于特殊的原因需要更改，也有相对完备的公示制度，但真正的实际操作中，却往往会出现大相径庭的变数。对此，华夏的解释是：“规划往往在开发之前就修改了，就算边开发边修改，公示也多流于形式，一方面买房的普通人关注度不高，另外，总会有一些打擦边球的办法。”
华夏在退出一线开发后多次帮人运作过土地性质重新包装的工作，他举了个前段时间做完的案例：“某新区原来的区委书记把土地定成了冷链物流类的产业用地，现在新的区委书记来了，我帮助组织详尽的调查和的论证，证明现在的经济形势变了，市场已经完全不对，原来的规划是错误的。这样产业用地的性质就应该变成住宅用地。”
“我要把工业用地改为文化产业用地，根据文化产业的特点，我就可以把建筑物做成别墅吧，我还可以配套建点职工宿舍吧，按现在的价格随便算算，吓人吧。”
“规划嘛也是利益为先。”华夏认为，每次规划的大调整都是底下和官面上协同的产物，并且两面都得做得漂亮。在他看来，土地性质变更虽然利益空间惊人，但相比较而言，真正修改土地性质的情况并不常见，而最为常见的是容积率的修改。“我拿1万平方米的地块，容积率是3的话，我就有3万的可售面积，假如容积率增加1个点，我就多出了1万平方米，按1万元的售价计算，我多出多少？1个亿，这可是没有什么成本的纯利，白捡一样。”
一个小小的甚至不起眼的规划变动，带来的却是超乎寻常的利润，利益分配更是头等重要的事情。
谁动了那些房子
“我六七千元一平方米卖的房子，不到一年二手房就蹿到了两万元。”当开发商回忆起2007年前后房价飞涨的情景时依旧是遗憾不已，“那时候我真看不懂，我甚至后悔我们的销售速度太快了，我要把自己那些房买下来做二手房，比我开发的利润高多了。”
“确实是看不懂。”李明也坦率承认，“不过想想也合理，每次调控都是限制开发商、限制资金，等于是在需求不断增长的时候你压缩供给，哪还有不涨的？开发商做商品房，你政府该做的是增加保障房的供应，这是最简单的市场关系吧。”
就腐败推高了房价的话题，采访者都有点讳莫如深，“应该也算其中一个吧”。但说起卖房，大家还是有很多故事的。
“我2005年做的一个项目里，到现在还有好多套房子从来就没有见过业主。”
“所谓一铺养三代，我们做的商铺动辄就是上千万元，托关系找到我的都是有头有脸的，其中还有医院院长、大长，我印象最深的是那个院长，1500万元好像是从七八个账户打过来的，其中肯定是有什么药厂一类的，并且都不要。”
华夏认为，在房价飞涨之后，房产以高价值、隐蔽性，成了很多贪腐官员获取和隐藏资产的阵地。
“房产购买都是实名登记，并且已能够实现联网，查清领导干部及其配偶子女名下有多少房产，从技术层面来说不成问题。”对于这样的观点，华夏感觉还是不太靠谱，他并不是指官员的隐私掩护，而是“我见过很多房子都不是用自己的名字购买的”。
(文中部分采访对象使用化名)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
