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中国四线城市地产风险最高?

安家杂志   2012-12-31 10:02

[摘要] 近日,一份2012年中国城市房地产市场风险排行榜发布,令人意外地是,在参与测评的287个城市中,房地产风险为倒数前三的分别是深圳、北京和上海,广州、杭州、南京等重要的一二线城市其房地产市场的风险也较低。

近日,一份2012年中国城市房地产市场风险排行榜发布,令人意外地是,在参与测评的287个城市中,房地产风险为倒数前三的分别是深圳、北京和上海,广州、杭州、南京等重要的一二线城市其房地产市场的风险也较低,而房地产风险较高的城市则主要集中在我国西北的四线城市,这与市场传统的以房价高低为衡量风险的标准大相径庭。

地产风险与房价成反比

在人们普遍看来,对于像深圳、北京、上海等一线城市房价普遍偏高,房价收入始终处在较高水平,所以误以为这些城市的房地产市场风险会较大。但从全国城市房地产市场风险排行榜中可以看出,事实并非如此。

四线城市酒泉、呼伦贝尔、黑河依次名列全国城市市场风险前三位,而上海、北京、深圳依次位列第285、286、287位。总体来看,市场风险前50强城市中有46个城市位于内陆地区,占总数的92%。

某(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱就全国各城市房地产市场风险总体分析认为,一线与二线城市由于庞大的市场需求,以及有限的土地资源,房地产市场供不应求状况明显。一线、二线、三线、四线风险得分均值依次递增,也意味着一二线城市风险较小。呈现出一二三四线城市依次递增,四线市场风险巨大的态势。

榜单中,参与测评的287个城市中,房地产风险倒数前三的分别是深圳、北京和上海,另外,广州、杭州、南京等重要的一二线城市其房地产市场的风险也较低。

相对而言,部分三四线城市的风险度显然更值得关注。风险榜单前50强几乎都被三四线城市占据,拉萨、泰安、保定、沧州等城市化水平较低、经济实力较弱、供应明显大于需求的三线城市,和41个四线城市都位列风险榜单前50。

其中资源型城市鄂尔多斯的房地产崩盘风险也已引发业界高度关注,鄂尔多斯近年来房地产市场炒作过头,其常住人口不到200万,当地房地产市场存在巨大的泡沫,土地消化周期长达9.71年,供求比高达3.88,市场严重供过于求。

作为三线城市的贵阳市,前段时间曾被推上了舆论的风口浪尖,有人将其风险程度比为“鄂尔多斯第二”,可见其风险之高。但从全国城市房地产市场风险排行榜中观察发现,贵阳市的风险系数并没有传闻中那么高。

鄂尔多斯第6位,而贵阳市则位于258名,相差252名,全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席、中国资深财经评论人朱大鸣认为,其低迷机制并不一样:贵阳的楼市甚至是中国管理层所希望的一种状态,即扭转了多年来楼市供不应求的局面,同时,因为供给量增加,价格并没有显著下滑。而鄂尔多斯市则与之相左,鄂尔多斯楼市主要系投机资本推动所致,与当年海南房地产泡沫运作方式十分相似,也是管理层十分担忧的最坏的一种结局。所以,贵阳楼市当前状态或许是较好的状态,最起码不是属于最坏那种状态。

个别三线城市风险主要表现在供求关系上,随着一二线城市房地产市场快速扩张、房价的持续高涨,一部分三线城市近年来也加入到大力发展楼市的行列中来,但其本身的需求体量其实并不足以形成支撑,这些城市未来风险正集中展现。

风险倒挂原因何在

榜单前50名中并没有一线二线城市,而且呈现出越是一线城市风险程度越低,这种倒挂现象其实并非空穴来风。

从市场供应角度看,一线城市不存在过剩问题;从土地、人口规模对比来看,一线城市人口密度偏高,而由于城区面积大多狭小,因此其人均可占有土地居住面积在全国的普遍靠后。

从房价角度看,一线城市虽然经济发展水平普遍较高,但由于多年以来房价增速相对更快,因此从房价收入比层面上看一线城市确实偏高,但考虑到其激烈的市场供求矛盾,高房价所带来的风险仍然是可控的。

近年来,随着经济的发展以及大环境的变化,中国城市之间房地产开发水平差异缩小。现在,很多开发商往三四线城市转移,就是因为其城市化率低。很多内陆的县级小城市,开发几千万到几个亿的项目,当地政府十分热情,“关系好处、风险很低、房价稳涨”常被称为3个明显的。

个别三线城市风险主要表现在供求关系上,随着一二线城市房地产市场快速扩张、房价的持续高涨,一部分三线城市近年来也加入到大力发展楼市的行列中来,但其本身的需求体量其实并不足以形成支撑,这些城市未来风险正集中展现。

实际上,在当初或许是,但随着盲目以及不规范的开发环境的发展,三四线城市的便隐藏起来,劣势则占了上风。当这种劣势积聚到一定程度,其风险甚至高于一二线城市。

四线城市则是由于土地放量普遍高于住宅市场消化能力,未来发展风险巨大。“它和二三线城市差别就是人口密度比较小,所以这个指标相对来说比较居前,导致地广人稀,土地供应多,供求关系失衡,供求关系逆转。在这样的情况下,这些城市当中如果大规模地做房地产开发风险是大的。”丁祖昱同时强调,这不是讲四线城市不需要房地产开发,四线城市的进入还是要谨慎的,在这些城市当中,有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地供应构成了这些城市最大的风险。

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