[摘要] 从年初的“倒春寒”一直到年末收官时的“暖冬”乍现，“跌宕”和“博弈”也许并不能完整地概括2012年楼市的风云变幻，但却是这一年里不得不提的两大关键词。
从年初的“倒春寒”一直到年末收官时的“暖冬”乍现，“跌宕”和“博弈”也许并不能完整地概括2012年楼市的风云变幻，但却是这一年里不得不提的两大关键词。
中新网12月21日电“跌宕”和“博弈”也许并不能完整地概括2012年楼市的风云变幻，但却是这一年里不得不提的两大关键词。
从年初的僵持，到始于2月的“以价换量”，再到下半年愈演愈烈的“试探性”，房价以负相关的姿态随着成交量的上涨与下跌演绎着另一番跌宕起伏。而与此同时，不少房企甚至是房产中介则在“零成交”和房价下跌的双重夹击下挣扎在生死一线间。
2012年，楼市博弈从未停止。而这场博弈不仅只在地方和之间，也在房企和购房者之间，甚至在购房者与购房者之间。
有媒体计算，2012年以来，强调调控不动摇60次；4次提及“决不让房价反弹”；房价合理回归被提到156次；2次提及问责。
但是，如此高压下，2012年的楼市还是迎来阵阵暖风。
2012年1月楼市大雪“倒春寒”下惨淡开局
1月，多地楼市成交创下近3年同期最冷清的历史，被媒体称为“最差”春节楼市。然而，即便考虑到春节期间的影响，新年开局新建商品住宅的成交情况仍然让不少开发商倒吸一口凉气。
包括北上广深一线城市和主要二线城市的40个重点城市中，逾八成城市成交环比下跌，13个城市跌幅超过50%。
其中，北京、上海、深圳楼市销量分别环比下跌69.98%、43.78%、57.02%；二线城市中青岛下跌73.68%，杭州环比下跌64.76%，成都下跌近5成，诸多城市交易处于多年来谷。
悲观的情绪在房地产行业不断扩散，而全年“量价齐跌”的预期也渐渐成为业界的共识。
但是根据世联地产(002285,股吧)当时对28个城市购房者期望房价下跌幅度的调查，有35%的购房者期望房价跌幅在30%以上。相比之下，截至2011年年底，75%的楼盘给出的幅度不到15%。低迷的成交量反映出，购房者对开发商目前的幅度还不满意。
在业内人士看来，2012年房价的下行窗口已打开，在买涨不买跌的心态下，本就被限制的购房需求更加难以提升，房价也就无法止跌企稳。
面对价格僵持、成交低迷，如何度过楼市寒冬，成了房企谈及的话题。
与此同时，不少地方政府急于救市的心情依然急迫。前有佛山，后有芜湖，虽然先后被紧急叫停，但是在此轮调控中，各方的试探与博弈从未停止。
2012年2月楼市小雪转阴由“噱头”走向“实质”
2月，有媒体推出的“网友最关心的两会议题问卷调查”显示，在十大调查话题中，房地产调控以占总投票数14.92%的比例成为关注度的话题。而人们最关注的无疑就是房地产调控的未来走向。
一方面，最严厉的房地产调控政策已促使中国的房地产市场在2011年下半年开始转向，房地产业进入新的去库存期。另一方面，此前大量资金流入房地产行业，其形成的债务将陆续密集到期，这势必考验房地产开发商的短期偿付能力。而从现实情况来看，对土地财政的依赖程度决定了地方政府调控的打折程度。而从相关土地财政依赖程度的统计数据来看，2012年政策打折可能性的城市则主要集中于二三线。
进入2月，部分一、二线城市楼市成交量逐步出现上涨。但不少分析人士直言，楼市只是低水平回升，难言“回暖”，调控政策仍然从紧，楼市调整的格局仍将持续，“求量”才是开发商生存之道。
在此背景下，以保利、万科为首的龙头房企纷纷在各大重点城市启动大型促销活动，并且在幅度上较此前的促销有所增大。在这些房企的促销带动下，内地楼市的动作开始由“噱头”走向“实质”。
2月，包括北京、上海、广州在内的一线城市楼市均价再度全线下跌。100个被调查统计的大中城市楼市均价为每平方米8767元人民币，环比跌0.3%，这也是自去年9月以来百城楼价第6个月环比下跌。
由于“两会”之后预期从紧加之债务压力缠身，开发商普遍进入“去库存化”状态。由保利、万科带头掀起的风波在楼市蔓延，越来越多的房企纷纷以促销名义加入大军。
2012年3月楼市多云转晴“小阳春”量跌成主流
2月底开始的成交“回暖”，在3月显现出不断升温的迹象。
由于“两会”之后预期从紧加之债务压力缠身，开发商普遍进入“去库存化”状态。由保利、万科带头掀起的风波在楼市蔓延，越来越多的房企纷纷以促销名义加入大军，而这也是自2011年10月底以来楼市的第二波潮。积极促销、以价换量成为楼市主流。
与此同时，压抑已久的“刚需”在首套房贷逐步放松的支持下，陆续进入市场。而3月份房地产市场成交数据也以“成交量的普遍回升”，对开发商“以价换量”的策略给予了充分肯定。“量跌”开始取代之前的“量价齐跌”，成为房地产市场的大势。
包括北京、上海、天津等在内的10个重点一、二线城市，3月的楼市成交量均环比出现大幅上涨。其中北京新建住宅市场成交上涨73.84%，广州成交上涨58.76%，深圳成交上涨76.2%，杭州主城区成交上涨230.44%，天津成交上涨109.26。即使“10大城市”中环比涨幅的上海楼市，成交量涨幅也达到了32.77%。
不过，相对于成交量的回升，房价依然处于下行通道之中。3月100个城市住宅平均价格8741元/平方米，环比2月下跌0.30%。其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。
3月份的回暖势头也体现在房企业绩上。
保利地产(600048,股吧)3月销售达到了96.72亿元，环比2月大涨267%；绿地集团当月销售金额环比大增589%。
富力地产一季度实现销售金额66亿元，超前两月合计销售金额36.28亿元近一倍；金地集团(600383,股吧)一季度销售金额41.3亿元，较前2月合计的16.4亿元大增逾1.5倍；恒大、龙湖等房企销售趋势同样向好。
2012年4月楼市晴转多云成交上涨房企“试探性”
在经历了3月份刚需集中释放，成交量大幅回升后，4月份重点城市的成交量开始止步。而价格方面，新房成交由于结构性原因，部分楼盘仍在促销，但同时也有一些高档楼盘后销售良好，开始逐渐减少打折力度。
从4月力度较3月明显减弱不难看出，开发商依然带有很强的试探性。而类似这样买卖双方之间的价格博弈也可谓贯穿了2012年全年。
5月初，多家大型房地产企业公布4月份销售数据，万科、碧桂园、龙湖、金地、保利等多家房企4月份的销售情况较3月均出现不同程度的下滑。
其中，万科4月实现销售面积76.7万平方米，销售金额74.4亿元，环比分别下滑30.2%及35.4%。碧桂园4月的合同销售金额约为29.8亿元，环比3月的销售金额34.6亿元下降13.87%。
在严格的限购措施下，开发商仍面临着较大的去库存压力，“以价换量”策略也不得不持续。
4月，尽管房价未跌城市的数量有所增加，房价平均环比价格指数跌幅收窄，但在4月份价格出现环比下调的城市依然达到了43个，仍处于历史高位。
2012年5月楼市晴“红五月”以价换量见成效
北京、上海、广州等一线城市交易量的大幅反弹，使得楼市“红五月”的概念在市场中蔓延。开发商“以价换量”的销售策略初见成效，刚需购房者已经成为成交主体。与此同时，地方楼市微调政策频出、国务院要求严格实施房地产调控政策，另外，央行再次实行降低存款准备率政策，使购房者获益。
进入五月份，开发商“以价换量”的销售策略已经开始影响市场，中低价位的刚需项目占据了80%以上的成交量，刚需购房者在5月的观望情绪明显降低。据中原地产市场研究部数据显示，典型的54个城市5月商品房住宅签约套数均创造年内新高，总成交量达到227815套，同比上涨22.5%，达到了当时限购后的值。
为了销售，不少楼盘在“五一”假日期间推出购房优惠活动，“半价房”、“购房直降4000再送车位”的促销噱头频频出现，吸引了众多购房者。在楼市成交回暖的背景下，多个城市出现政策微调，比如，在五月份出现政策微调的省市主要有厦门、湖南、扬州等地。据悉，政策微调的内容普遍涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，同时，中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
5月23日，国务院总理温家宝23日主持召开国务院常务会议，会议强调把稳增长放在更加重要的位置，加大对保障性住房和农村危房改造支持力度，同时提出稳定和严格实施房地产市场调控政策。同样在5月份，北京市住建委发文加强对北京工作居住证的工作，对违规购房的行为加强打击力度。
6月楼市继续朝着回暖的势态发展，甚至被媒体评价为“6月”。陈璞摄
2012年6月楼市晴“6月”房价现回涨苗头
6月楼市继续朝着回暖的势态发展，甚至被媒体报道为“6月”。“6月30日，北京4号线南端最后一站天宫院(社区网论坛商铺)站口，几辆可坐几十人的大巴车和上百辆私家车排成了长达1公里多的长队。众多刚需楼盘几乎在同一天掀起"刚需大战"。”这是21世纪经济报道对6月里北京楼市的一段描述。
据中新网房产频道了解，楼市成交日趋回暖的背后，除了开发商“以价换量”的成果外，信贷政策的调整也在很大程度上促进了购房者出手。距此前大约三年半时间以来，银行于6月8日首次降息0.25个百分点，据“伟嘉安捷”观点认为，降息会对还有犹豫是否入市的贷款购房人有一定的刺激作用。
楼市“以价换量”取得明显效果后，房价开始出现回涨的苗头。据中指研究院发布报告显示，6月100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米，环比上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，并出现小幅微涨。中新网6月20日曾报道称，央行19日公布的第二季度储户调查报告数据显示，未来一季度，消费者除了对房价继续下探的信心降低外，购房意愿也开始上升。
随着销售量的回涨，钱袋子鼓起来的开发商又开始了“圈地运动”。辽宁日报在6月20日的报道中称，近期出现的市场窗口期使房企回笼了一定销售资金，企业拿地的底气增强，这些因素都促成了土地市场上演“久违的盛宴”，“部分实力企业开始出手拿地适当补充土地储备”。根据对市场的了解，中新网房产频道也曾报道称，“”重现、房企频频高溢价拿地……6月以来，在经历前几个月的冷清之后，土地市场的密集成交让市场大感意外，这也引得媒体惊呼，“土地市场似乎在一夜之间火爆起来了”。
2012年7月楼市晴供需两旺房企半年业绩飘红
“量价齐涨”、“再现”、“坚持调控”……一系列的关键词似乎都出现在了7月楼市。在业内看来，原本是往年淡季的7月，却反常地表现出淡季不淡的火爆局面。据国家统计局公布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动与6月相比，上涨的城市有50个，价格环比上涨的城市个数比6月份增加了一倍。
另据报道称，进入7月各大房企公布半年销售业绩，招商地产(000024,股吧)和保利地产超额完成半年销售目标，保利地产甚至创下了半年销售量的历史位，而万科和金地集团也基本完成了全年指标四成以上。房企业绩飘红，并且纷纷在土地市场大显身手。
7月10日，备受关注的北京万柳地块被中赫置地以26.3亿元摘得，楼面价突破4万元/平米引起业内哗然。据中新网房产频道了解，仅7月上半月，包括此前成交的北京海淀区万柳地居住用地在内，溢价率超过40%以上的住宅地块就有8块。与此同时，20大重点城市住宅地块溢价率达到了14.72%，高于6月同期。
中新网房产频道7月曾报道称，随着楼市的持续转暖，开发商加快了销售的进度，个别楼盘开始提价还取消了折扣优惠。另外，7月初，二次降息再次加深了购房者对楼市回暖的预期，刚需购买力继续释放，各地楼市也在原本应是传统淡季的7月份出现了“供需两旺”的局面。
楼市“回暖”行情引发多方担忧，此背景下，及各部委多次“喊话”强调坚持楼市调控政策，仅7月份就连续6次密集发文强调楼市调控。7月下旬，国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。督察组对各地楼市调控执行情况基本持肯定态度，回京后也并没有出台新的楼市政策，但同时业内人士也表示，我国楼市储备政策“弹药”充足。
2012年8月楼市晴转阴“饥饿营销”频现
在经历了6、7月份的楼市火爆之后，8月楼市的“天空”掠过一丝“阴云”。中新网房产频道报道称，进入8月，北京楼市新房供应量出现明显萎缩，甚至在半个月的时间内无一新项目入市。新增供应量的不足，使得可售库存也一路跌至8万套以下。
根据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院的数据统计，截至8月26日，8月北京新房新增供应量仅为5183套，相比7月份的9978套，市场供应量几乎腰斩。对于连续两周没有新项目开盘的现象在今年首次出现，多数业内人士均认为，这与开发商对今年“金九银十”预期较高，大量新盘选在9月或10月入市有关。
据了解，随着市场的回暖，一些楼盘相继取消了购房优惠，部分项目甚至上调了销售价格。同时，“饥饿营销”现象再次出现，人为制造楼市“火热”的假象。针对8月的楼市境况，亚豪机构副总经理任启鑫曾表示，近期政策风向举棋不定，以及部分项目之后销量的回落使得其他房企在制定开盘策略时多“稳”字当头，继前一阶段风起推盘大增之后，又开始进入“短、平、快”的销售周期。
虽然一线房企业绩飘红，但却不能一概而论，SOHO中国就是一例。据了解，SOHO中国在8月16日的2012年中期业绩发布会上的数据显示，SOHO中国上半年实现净利润6.13亿元人民币，同比下滑65%，每股盈利0.118元。同时，SOHO中国董事长潘石屹在会上宣布，SOHO中国未来将从销售模式转型为持有，原定230亿元的全年销售目标也降低一半。另外，一些房企也曝出不少负面信息，如保利地产称大幅报道不实，但房企利润仍被指过高；恒大等房企上马旅游地产，规避政策寻利润增长点；珠江帝景(小区网论坛)等多个楼盘暴雨后成“房漏漏”，暴露出质量缺陷引人担忧。
尽管多数房企都期望在“金九”好好“秋收”一把，改善上半年业绩“增收不增利”的局面，但开发商在房价优惠上打折缩水，也让这个楼市“金九”成色随之大打折扣。
2012年9月楼市晴转阴优惠大缩水“金九”失色
上半年开发商“以价换量”的推楼策略扰乱了购房者的心态，一些刚需积极入市，经历了连续三个月量价齐升的景象，市场预期出现乐观情绪。尽管多数房企都期望在“金九”好好“秋收”一把，改善上半年业绩“增收不增利”的局面，但开发商在房价优惠上打折缩水，也让这个楼市“金九”成色随之大打折扣。购房者观望情绪再次蔓延，楼市热销降温，成交平平。
据机构数据显示，9月北京住宅成交量大幅下跌，9月比8月成交减少1639套，跌幅为13.38%，上海与广州则有轻微上涨，而深圳成交量下调了5.5%。在二线城市中，大部分城市均有不同程度的下调，其中天津成交量同比下调了9.5%，重庆、成都、杭州、苏州、无锡均有不同程度下调。
住宅成交市场降温，但随着市场持续回暖，标杆房企的年度销售计划完成情况良好，资金链状况亦大为改善，房企拿地热情却开始高涨。受地方推地力度加大的影响，恒大、华润、金地、万科、招商等房企纷纷出手，扩充土地储备。
在这个平稳的“金九”背后，其实是供需双方的博弈再度升级：开发商积极推盘入市，希望借销售旺季加速资金回笼；房企资金宽裕，收回优惠，房价上涨，导致购房者继续观望，出手谨慎。市场由晴转阴，气温回落。
2012年10月楼市阴霾持续“银十”旺季不旺
“冷清”的“金九”过后，房企对旺季的下半场“银十”充满了更多期待。但十月楼市开局即遭受中秋和“十一”长假交易冷淡，房地产市场并没有出现传统的“旺季”局面。北京、上海等一线城市长假期间楼市整体表现乏力，多个城市的购房者均以“观望”为主。而业内分析人士表示，开发商动力不足、政策压力上升，市场有效需求减少，楼市表现乏力在意料之中。
链家地产市场部数据显示，“金九银十”两月十城新房住宅成交量达到14.2万套，与处于上升期的7、8月份比，已经出现明显回落。尤其10月份，加上“十一”假期影响，成交量较9月份继续下降。
而中原地产统计数据也显示，截至10月28日，主要54个城市成交量合计为212713套，比9月同期的22.7万套下降了6.4%，这一成交量是今年连续第3个月下降，也是最近半年来的低点。
纵观十月10月按周均成交走势，经过“周”期间的极度低迷后，最后两周成交量又有明显回升。整个10月成交量不断呈现波峰和波谷状走势。但总体上走势平稳，延续九月的阴霾行情。
成交虽跌幅明显，但房价却仍在稳步上涨。业内人士分析，房企资金状况改善，甚至完成全年销售目标，经过前三季度的促销，取得一定成效后，四季度开始开发商的以价换量基本结束，没有价格支撑，成交量必然有所下滑，这也是十月楼市“量跌价涨”走势的主因。
2012年11月楼市多云转晴需求增长旺盛“暖冬”乍现
尽管“金九银十”楼市成色不足，但步入初冬楼市走势却让房企为之眼前一亮，与寒意阵阵的天气截然相反，11月楼市需求一反常态持续旺盛，商品房销售增长势头强劲。暖冬来袭，11月又是“淡季不淡”的杰出表现。
11月楼市低调的复苏，持续升温。据国家统计局数据显示，11月单月商品房实现销售12962万平米，7225亿元，环比上升25.8%和21.5%，同比上升30.4%和38.4%。11月销售额占1-11月累计销售额比重为13.5%，而历该比值为2006年12.9%。其中，11月当月住宅销售面积同比上升32%，环比上升24%，住宅单月销售面积值及同比涨幅均为年内值，其中同比涨幅连续两周创年内值。11月份房地产市场成交明显大增显示出市场信心稳定。
住宅销售市场的持续回暖使得开发企业对市场的前景信心进一步加强，开发企业拿地热情持续高涨，十一月以来热闹的土地市场可见一斑，多城市土地市场出现溢价成交，而且一些城市频现。
有研究机构的分析显示，此轮成交量上涨与保障房集中入市关系密切。比如北京截至18日的新房成交了9054套，扣除保障房成交量为5170套，保障房占比超过40%。但并非城市成交量上涨均受保障房影响，对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，按以往经验看，量涨是价涨的前提，在成交量上涨的背景下，不可不警惕房价可能出现的再次大幅上涨。
2012年收官在即，但楼市发热还在持续。由于一线城市个别楼盘大幅提价、二手房以及频出等现象,很多购房者已从年初的淡定变成了年末的恐慌。
2012年12月楼市晴年末收官在即市场持续回暖
2012年收官在即，但楼市发热还在持续。由于一线城市个别楼盘大幅提价、二手房以及频出等现象,很多购房者已从年初的淡定变成了年末的恐慌。
就在部分上市房企提前宣布完成全年销售目标的同时，也有不少房企抓住12月楼市回暖机遇，频推刚需楼盘，争相搭乘楼市“最后一班车”。
进入12月份以来，各地楼市成交量均表现上涨。据中原地产研究统计数据显示，截止12月16日，12月54个城市合计新房签约套数为148235套，虽然相比创造年内新高的11月有所下滑，但依然是年内的第二高点。其中，北京月内签约7966套，上海签约6971套，广州5351套，深圳2583套，天津4387套，大部分城市均出现了年底翘尾现象。
近日媒体报道，杭州武林壹号开盘销售超过80%，均价7.56万元/平方米，开发商回款近10亿元。这是今年下半年杭州楼市悄然回暖的又一例证，也令市场对各地豪宅开始重新审视。除杭州外，上海、深圳等地高档住宅市场在年底同样出现暖冬行情，成交开始陆续放量。甚至出现绝迹已久的“日光盘”。
中原地产分析认为，进入年末，市场并未显现降温迹象，成交仍较活跃，楼市进入“暖冬”迹象已成。预计后市，市场降温趋势或有所加强，成交或有小幅回落的可能，但成交整体走势仍将保持平稳。
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