[摘要] 北京房屋出租税率开征，北京市区的范围逐渐外扩，短短几年间，从四环路、五环路直至现在的六环路。城市交通的迅速发展，高速公路和轻轨的四通八达，使得市区和郊区的界限也逐渐模糊，城乡接合部的区域范围逐渐扩大。此区域流动人口的增加，不仅促进了当地经济的发展，也为当地政府带来了大量的房屋租赁
随着城市化进程的加快，北京市区的范围逐渐外扩，短短几年间，从四环路、五环路直至现在的六环路。城市交通的迅速发展，高速公路和轻轨的四通八达，使得市区和郊区的界限也逐渐模糊，城乡接合部的区域范围逐渐扩大。此区域流动人口的增加，不仅促进了当地经济的发展，也为当地政府带来了大量的房屋租赁税收收入。
北京市自启动个人出租房屋委托代征工作以来，代征范围不断扩大，税款增长呈现良好态势，既稳定了个人出租房屋方面的税收，也减轻了税务所的工作负担。下面以笔者所在昌平区具有代表性的、地处城乡接合部的北七家镇为例，浅析个人出租房屋税款征收过程中存在的问题，并提出相关建议。
一、北七家镇简介
北七家镇位于昌平区与顺义区的交界地段，南邻人口密集的天通苑(社区网 论坛 商铺)地区，西接沙河(社区网 论坛 商铺)镇，北临小汤山(社区网 论坛 商铺)镇，包括北七家村、东二旗村、鲁疃村、八仙村等19个村。
北七家镇现有人口25.1万人，其中户籍人口3.1万人，人户分离8万人，流动人口14万人。
北七家镇个人出租房屋委托代征点为北七家镇政府。
二、个人出租房屋现象普遍的缘由
北七家镇拥有众多村落，土地面积充裕，适合中小型企业选址建厂，因此需要相应数量的工人，这类工人占租房人群很大比例；
村民为增加收入来源，自建简易房屋、大棚，以较低的价格出租给市区和郊区的企业作为库房使用；
由于北七家镇东临京承高速，南接城铁五号线起点站天通苑北站，位于城乡接合部的地理特性，使当地农民看到了出租房屋的商机。交通便利，加上租金，导致这里出租房屋的现象与日俱增；
由于国家政策限制普通居民住宅办理工商营业执照，但对使用农村的民宅注册没有做具体要求，导致很多公司租用农民自建房屋进行工商注册。
三、个人出租房屋的政策依据
目前对个人出租房屋取得的收入征收税款，其主要的政策依据为以下四份文件：
《北京市地方税务局关于修订〈北京市地方税务局个人出租房屋管理办法〉的通知》，文件主要内容为：
1。适用范围：个人；
2。税费分类：营业税、城市维护建设税、费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税；
3。个人出租房屋应征税费可以按分税种计征和按5%综合征收率计征两种方式计算缴纳，并由纳税人自行选择；
4。对于纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，可核定其应纳税额；
5。对代征单位的管理要求。
《北京市地方税务局关于个人出租房屋征收管理有关问题的通知》，文件主要内容为：
1。税务机关或代征人在按照5%综合征收率计征方式征收或代征个人出租房屋税款时，个人所得税按0.5%的征收率计征，其他地方各税按照4.5%的征收率计征，并向纳税人填开包括房产税和个人所得税的完税证明；
2。税务机关或代征人在按照规定期限解缴上述税款时，应按房产税和个人所得税科目分税种向银行汇总解缴税款。划分比例为房产税科目占4.5%，个人所得税科目占0.5%；
3。对个人出租、转租、再转租房屋的，应采取综合征收率方式或分税种计征方式征收，各局在按照综合征收率方式征收税款时，要严格执行5%的综合征收率。
《北京市地方税务局关于个人出租房屋税收管理工作的补充通知》，文件主要内容为：
1。京地税征〔2004〕181号文件中综合征收率的适用范围调整为个人出租住房的行为；
2。个人出租住房中的转租、再转租行为按照分税种计征方式计算缴纳地方各税；
3。按照5%综合征收率计征税款时，其纳税期限按照以下规定执行：纳税人根据租赁合同约定按月收取租金的，在收取租金的次月十日前一次性缴纳。纳税人根据租赁合同约定一次性收取数月租金的，在收取租金的次月十日前一次性缴纳；
4。采用5%综合征收率计征相关税款，在确认出租房屋收入时应包括出租方向承租方收取的全部价款及价外费用。
《北京市地方税务局关于个人非住房出租税收管理工作的通知》，文件主要内容为：
个人非住房出租应征税费可以按分税种计征和按7%或12%综合征收率计征两种方式计算缴纳。个人非住房出租月租金收入在北京市营业税起征点以下的，综合征收率为7%；个人非住房出租月租金收入在北京市营业税起征点以上的，综合征收率为12%。
四、房屋出租和代征税款现状
北七家镇现有流动人口14万人，其中90%以上的流动人口为租房居住。
委托代征以来，历年税款情况呈逐年上升的态势：2008年委托代征入库税款累计57.7万元，开具完税证明4408份；2009年委托代征入库税款累计71.7万元，开具完税证明3283份。
五、个人出租房屋税款征收中存在的问题及原因
由以上的现状可以看到，现有流动人口14万人，其中租房居住人数超过12万人，就目前实际入库税款来看，还有很大一部分房东没有进行房屋出租的纳税申报或足额纳税。这其中存在如下的几个问题：
自觉纳税意识淡薄，主动申报税款情况较少。
由于几乎一半的出租房房东为当地农民户，文化水平普遍不高，依法纳税意识较淡薄。很多农民房东都不知道出租房屋需要缴纳税金；即使通过宣传等方式，使部分农民房东知道出租房屋需要依法纳税，但对于文化水平不高、司法意识不强的这类人群来讲，能不申报就不申报，能不从自己兜里掏钱就不掏，几乎没有主动申报纳税的现象存在。
从目前个人出租房屋缴税情况来看，其缴税按缘由分类大致有如下几种：
1。租用的房屋是作为场所用来申请营业执照的，由于工商和税务方面的要求，需要承租方出示租房，承租方才要求房主进行缴税并代开；
2。公司把为企业员工租房当作福利或宿舍，公司需要租金入账；
3。其他情况：承租公司较为正规，向房主索要；个人为提取住房公积金而需要开具租房等。
部分企业为了避税，捏造虚假合同，降低租金价格。
无论对于出租方还是承租方来说，为了减少负担税金，捏造虚假合同的现象呈现数量上升的趋势，双方或单方在缴纳税金和代开过程中出示虚假合同，降低租金价格。
企业房屋土地变化情况频繁，没有及时申报更改。
由于租金上涨、地理位置、交通发展等情况的不断变化，企业或个人变更承租地址、减少或扩充承租面积的现象时有发生，但是变更后并没有及时进行申报变更，导致部分税款流失。
征收管理力度不够，不能做到普查率100%。
在实际工作中，让税务人员去检查每户出租房屋的个人是否足额纳税不太现实。以北七家税务所为例，现有税收管理员12名，主要工作为服务和管理辖区内的5000多户企事业单位，如果说对辖区内出租房屋的房主进行逐人核查，首先既没有那么多人力和物力，其次也没有足够的时间和精力，这是不现实的。
房主拒绝缴税，税负被迫转嫁至承租方。
由于大部分租房协议中没有明确房主负担出租房屋的税金，导致承租方向房主索要租房时，房主拒绝办理。由于房屋租赁依然是卖方市场占主导地位，在通常情况下，承租方只得自己负担税费并办理缴税的一系列手续。
六、解决办法和建议
加强普法宣传活动。
通过在代征点放置宣传材料与下乡串村宣传相结合，通过税法宣传与司法宣传相结合，扩大普法宣传范围，提示规范合同，强调承租方索要的权利，宣传出租方依法纳税的义务，明确出租房屋的税费负担问题，避免因此产生的互相推脱、拒不缴纳的矛盾。
加大联合执法力度。
纵向联合城管、公安等相关部门，对辖区内进行摸底调查，对私搭乱建的违章建筑坚决拆除；横向联系工商部门对以违章建筑为注册地的登记行为进行探讨沟通，建议国家对农村民宅注册企业尽快出台条例进行规范。
强化代征责任意识。
通过对代征人员进行培训，明确个人出租房屋不同情况的适用税率，梳理代征流程，并通过定期碰头，加强交流和反馈。
加大征管堵塞力度。
税务部门要全方位、多角度地对房产税进行查漏补缺。首先，在新户报到初期，核实并要求企业出示或缴纳当期房产税，并做好房屋登记工作；其次，在房产税征期阶段，通过系统比对，进行登记数与入库数的核查，对未申报企业及时催报催缴；最后，对于房产有变更的情况，是房产大幅度减少的情况，做好实地核查，并及时修改系统信息。
建议出台相关的政策。
1。建议规范出租房屋的行为
建议出台政策，公安、城管等相关部门将现行出租房屋许可证、房产税征收与流动人口管制三项工作有机联系起来，使之成为房东进行房屋租赁所必须遵循的流程和步骤。
2。建议推行网络信息共享化
建议工商部门和税务部门实行信息交互，将工商部门初始登记的房屋土地信息共享化，这样可以确保房屋租赁信息的真实性和可靠性，有效避免纳税人因为避税等原因而擅自更改合同，便于税务部门进行房产税源的如实登记和征收。
3。建议规范房屋租赁的成交价格
2006年北京市地方税务局出台政策规定了不同地区、不同类型的二手房屋交易的成交价格，即规定了的计税依据。那么针对个人出租房屋行为中，部分为了避税拟定虚假合同的情况，建议也出台相关政策规定北京市不同地段、不同类型房屋出租的价格，以严肃房屋租赁市场纪律，打击偷漏税款行为。
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