[摘要] 2012年，润土咨询继续在养老地产领域研究探索，并发布《2012中国城市养老居住模式研究报告》。报告内容涉及北京、上海、石家庄、济南四个城市共计849个老人样本，被访老人年龄最大89岁，最小55岁。研究从老人居住模式的角度出发……
2012年，润土咨询继续在养老地产领域研究探索，并发布《2012中国城市养老居住模式研究报告》。报告内容涉及北京、上海、石家庄、济南四个城市共计849个老人样本，被访老人年龄89岁，55岁。研究从老人居住模式的角度出发，对人口学社会学特征、经济供养与保障、健康状况与照料、子女关系及养老观念等多个方面进行对比分析，探讨怎样的养老居住模式能更好的满足老年人的需求，提升老年人的生活满意度，以期为我国老龄化事业做出贡献以及为养老项目开发提供决策依据。
养老机构快速发展，受众满意度参差不齐
随着我国老龄化社会的到来，社会养老服务体系正在快速发展，养老服务机构如雨后春笋般纷纷建立起来。据统计，到2011年各类养老机构近4万家、床位314万张，收住242万人，比“十五”末增长了71%。其中社会力量的大量参与促使我国养老服务机构建设更加多元化，有效丰富了市场供给。
目前大多数中高级养老机构的主要客群是代企业老板、企事业高技术人员、政府中具有一定级别的退休官员、大学教授等高级知识分子。他们退休金高，资产较丰厚，而且观念更为开放，独立意识较强，另外他们的子女经济状况普遍较好，部分子女已在国外定居，因而这部分老年人群对养老机构的接受度较高。他们对生活品质、居住环境、服务水平、专业化程度有着较高的标准。
但通过调研发现，随着养老机构的相继完工并投入使用，问题也逐渐暴露出来，由于缺乏对老年群体心理及生理特征的深刻认知、设计经验不足、设计理念落后等原因，目前的养老机构从建筑产品到服务运营，从餐饮娱乐到医疗照护不能很好的满足部分老人的需求。
使得养老服务机构的实际运营效果并不理想，居住其中的老人多有抱怨，满意度较低。
老人客群细分化是打造高品质精细化养老产品根本前提
润土研究发现，不同区域、不同年龄、不同经济状况以及有着不同价值观的老人对养老居住产品的需求差异化极大，为了打造成功的养老项目，了解老人最真实迫切的需要是核心。然而影响老人选择最重要的驱动因素都有哪些呢？
润土通过社会学研究理论与方法，依据所从事职业将老人划分为国家和社会管理阶层、经理人员阶层、私营企业主阶层、专业技术人员阶层、办事人员阶层、个体工商户阶层、商业服务业员工阶层、产业工人阶层、农业劳动者阶层、城乡无业失业者阶层。
以消费者人口特征及消费需求态度来将老人划分为实用至上人群、科技领先人群、时尚定义人群、商务精英人群、价格驱动人群、简单主导人群。
依照消费者内心价值观和人生态度将老人划分为及时行乐型、自由自在型、成功享受型压力进取型、随遇而安型、传统家庭型。
润土将各种纬度综合，应用聚类分析和对应分析，以对养老产品需求为核心依据，将老人划分为生命保障型、价格驱动型、精神寄托型、家园维护型、体验追求型。其中对于体验追求型老人来说，生活需要照顾以及老人的心理特征是驱动其选择养老机构的核心因素，“生活丰富、获得关爱、身体调养”是他们对养老机构的潜在需求。他们希望的产品是充分采光，良好通风，高品质家居环境充分的公共空间设计，但注意动静相宜，确保老人隐私完善专业的陪护服务、丰富的休闲娱乐设施、创造更多的交际和社会参与机会 。
差异化定位、精细化设计的典范——乐成恭和苑
位于北京双井恭和苑是差异化定位、精细化设计的典范，项目主要接待75岁以上有长期照护需求的老年客户，同时设立失智老人照护专区。
项目占地13,000㎡，建筑面积25,000㎡，苑区采取不等高的错落式建筑布局，由一栋12层自理楼和一栋4层护理楼组成，并配以楼顶空中花园和中庭绿地。项目共设249套居住单元，独门独户，户型包括单间、标准间、小一居、大一居、两居（双主卧）5种户型； 楼内配套包括影音室、书画室、图书馆、健身房、康复室、电脑室、艺廊、餐厅、诊所等公共配套占比达到60％以上。
软件服务方面，项目承诺不超过1:3的照护率，与协和三甲医院建立绿色通道、服务人员分为保洁员、生活照顾（大婶）、护理员、护士、医生5个级别，为老人提供全方位、细致人性化服务。
【尾声】
润土经过多个项目的实践后感悟到，随着50年代后出生人口相继进入老龄，他们的视野更为开阔，对西方先进养老理念和养老产品的认知更丰富，对生活品味、休闲娱乐的追求更为多元化，如何能不断满足50后甚至40后新一代老年客群的养老需求，是未来养老机构的发展趋势所在。
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