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1.4亿元收购烂尾楼吸金13亿元 法院庭审曝光高危融资路径

每日经济新闻   2012-11-28 07:10

[摘要] 7个月前,《每日经济新闻》记者曾报道,上海“最牛商铺”中华商城购入时的价格只有4.86亿元,但在一年多的时间里却成功融资近10亿元。10月23日,随着上海市第二中级人民法院对相关案件的开庭审理,一种野心勃勃但风险频出的融资方式浮出水面。

7个月前,《每日经济新闻》记者曾报道,上海“最牛商铺”中华商城购入时的价格只有4.86亿元,但在一年多的时间里却成功融资近10亿元。10月23日,随着上海市第二中级人民法院对相关案件的开庭审理,一种野心勃勃但风险频出的融资方式浮出水面。

庭审中最令人震惊的是,2011年收购中华商城、金山义乌小商品城、上海滩商厦、兴宇大酒店等4个项目,并通过出售、出租其中部分商铺产权和使用权获取总额13亿多元款的总策划人——浙江商人李卫星自己投入的资金不过4000多万元。

这位自称用SOHO中国总裁潘石屹类似商业模式收购烂尾楼的浙江商人,在法庭一审时称,汲取了多家江浙专业市场经营成功的经验,然后再选择以高额回报吸引者购买房屋租赁权和产权。

然而,正是他和他旗下员工承诺对者的“高额回报”,使他涉嫌非法吸收公众存款,并被检察院起诉。

李卫星称上述四个项目的承诺为房价或房屋租赁价格的5%~10%。但上海业内人士介绍,上海商铺的租金目前只能保持5%左右的回报水平,上述承诺很难兑现。

1.4亿资金收购20多亿债务

在李卫星一案被公开审理前,上海媒体曾对他在这一事件中扮演的角色多有猜测。一家上海媒体曾引用知情人士的话称,李卫星之所以会“出事”,是因为出让方给出的价格很低,他甚至没有对项目做尽职调查。

《每日经济新闻》记者曾查阅了上海滩商厦、金山义乌小商品城、兴宇大酒店和中华商城等项目的开发商工商管理登记资料,发现李卫星并未担任其中大部分项目的法人代表,很多企业的股东中甚至没有李卫星的名字。

以中华商城的项目公司上海兴天实业有限公司为例,法人代表的名字是“覃红斌”;上海滩商厦的项目公司上海浦顺房地产有限公司的法人代表为“杨益方”;中华商城上海四晟管理有限公司的法人代表也是“杨益方”。

11月23日法院一审显示,李卫星并非“无辜”。李卫星承认,他才是这四个项目的实际控制人,而上述覃红斌等人不过是替他代持股权的员工,其中覃红斌为他的司机兼车队队长。上述4个项目的实际控制人就是李卫星。

法院庭审显示,李卫星在收购上述4个项目前自有资金只有4000多万元,但他自称有1.4亿元,另外的1亿元由金山义乌小商品的原业主借给他,他认为上述资金属于“模糊”。

不管是4000万元,还是1.4亿元,李卫星选择的收购方式,从一开始就注定是失败概率极高的商业行为——替原业主承担债务。公诉方统计,这些物业累计负债超过20亿元,除了银行贷款外,还有大量的民间借贷。在完成收购上述物业后,李卫星还需要承担股东收购款。这使他从一开始就必须考虑通过销售回笼资金,来支付上述欠款。

在回答检察官问题时,李卫星表示,在收购中华商城等物业前,他广泛参考江浙一带成功的专业市场,再制订销售计划后,再实施收购。

检察院统计,通过出售部分物业的产权,以及一次性收取20年租金的做法,李卫星在短短一年多时间里获取款总金额高达13亿元。这些资金被用于归还股东收购款、支付银行贷款和民间借贷,支付商铺的租金以及回购商铺。这些商铺的产权和租赁权在出售前,根本没有得到房屋的抵押银行同意,销售人员也未告知很多者这些项目的实际负债及抵押情况。

承诺回报远超过平均水平

检察院的证据称,李卫星曾对外透露,他收购烂尾楼,并不是以向社会出售、出租这些商铺为主要目的,而是希望用这些资金偿还债务,然后通过持有商铺来获利。

但对于“自有资金”只有1.4亿元的李卫星来说,通过高额回报吸引者的选择,也许从一开始就是错的。

上海百姓网上一则中华商城的广告显示,这一项目承诺:经营管理公司前5年,1~5年内商铺率共计40%,第五年即可达到10%的高回报;第6~10年内开发商承诺业主率不低于8%,在此基本的基础上,中华商城盈利率超出部分与业主2:8分成。十年后,客户与经营管理公司另行协商率,将不低于前十年。

在11月23日的庭审中,李卫星也承认,其多个项目的水平在5%~10%间。

然而,按照目前上海商铺的整体水平,上述实现可能性微乎其微。此前,仲量联行报告显示,上海商业地产的目前维持在5%左右。复旦大学房地产研究地产运营研究所所长蔡为民昨日更进一步表示,未来几年,上海商铺租金极大可能会一路向下。

事实上,在法院庭审中,公诉方举出多项证据证明,直到案发,李卫星也并没有能够迅速完成对商铺的装修和开业,进而通过经营,来兑现对者的承诺。

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