被忽视的权益——小区业主的共有财产权

楼市传媒  2012-11-08 14:26

[摘要] 除了房屋质量问题值得购房人关注之外，其实房屋居住之后的物业管理等问题，更应得到业主重视。

除了房屋质量问题值得购房人关注之外，其实房屋居住之后的物业管理等问题，更应得到业主重视。

“很多业主买房后只关心房子里面的事情，不关心小区的绿化，也不关心每年的物业费怎么用，这是一种很傻的行为，等于把自己的钱白白送给开发商。”曾研究房地产相关问题十几年，参与业主活动，为业主维权、组建业主大会提供咨询服务，目今受聘几十家业委会，多家物业服务企业、发展商、NGO做顾问的舒可心表示道。

舒可心指出，“土地和建筑物的共用部位，成为楼宇专有部位以外的共有部分。如果一个小区有1000户，土地就是这1000户共有的。楼里的电梯是这楼里200户人共有的。这共有部分的巨大财产价值和公益物权价值，诱使商人垂涎，迫使共有人关注。所以物业公司就跑来挣业主的钱，跑来出租土地，把车位收走，业主们傻乎乎地就让他们收、还给他们交钱。因为我们习惯这样！很多业主说我们买100平方米房子，公摊面积大概在20%。错，这是骗你的，实际上设施都在公摊面积上。如果按房子的价值算，建筑以内的价值就是一个水泥壳。建筑以外的包括土地、设施等占到整个房价的60%，你买的空间，只占你房价的40%，你60%的财产包括电梯（的设备设施）、绿化、停车位、地下车库和土地。”

其实，很长一段时间，购房者都以为小区共有部分的财产属于开发商，开发商也将车库等共有财产设施作价再卖给业主。但随着业主们权利意识的觉醒，对小区内共有财产权利的权利诉求也，就越来越多，这直接表现在业主与物业管理公司之间的纠纷越来越多。

据了解，小区业主的共有财产权包括两部分：建筑物区分权中的共有权部分和公共维修基金。共有权是指一栋建筑物上由多个人共同使用的部分如楼道、走廊、屋顶、外墙面、地下室、电梯、物业管理用房。此外，对开发商不能证明拥有独立土地权因而进入小区建设成本的附属建筑物如车库、会所以及绿地等由产权人所共有。住宅公用部位公用设施设备维修基金，是业主按购房款的2％缴纳的，归集起来，在一个小区中是一笔相当可观的财产，被称为小区的保命钱。

目前来讲，承认小区共有财产并将之将给业主的开发商和物业公司可谓“凤毛麟角”，我们所看到的是，绝大部分开发商依然将小区地下人防工程的车库作价卖给业主或租给业主，而物业公司也大大方方地将小区公共活动区域的租金放进自己的口袋。

当然，也有的开发商将账目算得明明白白。华远集团在其旗下的项目中施行业权分配，即将小区内公共部分的冲抵成物业费。

“我们把小区公共部分的都交还给业主，地下车库的租金定价多少由业主自己定，外墙广告位的租金收入也都归业主。该给业主的给业主，该归开发商的归开发商。”华远集团董事长任志强说。

当然，业主们的权益不能仅靠开发商的良心来做保证。“成立业主大会，推选出业委会，将小区的共有财产从物业公司和开发商手里夺回来，同时还可以督促物业公司做好服务。”舒可心说：“自己的权益还是得靠自己争取。”