[摘要] 十月已近尾声，“金九银十”也好，“铜九铁十”也罢，其实购房者最关心的还是新盘有没有实质促销，但不可否认的是，今年九十月打出大幅促销优惠的楼盘比预想中要少，而目前市场促销楼盘仅为个案现象，即便或低开的幅度不小，但占销售总量的比例其实较低，新房昙花一现的方式也影响到二手房。
十月已近尾声，“金九银十”也好，“铜九铁十”也罢，其实购房者最关心的还是新盘有没有实质促销，但不可否认的是，今年九十月打出大幅促销优惠的楼盘比预想中要少，而目前市场促销楼盘仅为个案现象，即便或低开的幅度不小，但占销售总量的比例其实较低，新房昙花一现的方式也影响到二手房。
年度最后一波楼市“旺销期”即将过去，近期房地产政策无大动作已决定了未来楼市成交将在不温不火中度过，尤其是10月过后，有资金压力的房企选择割肉换金的可能性也不大。
一手中楼盘低开促销
根据近几周的新盘供应情况看，不少项目都是之前的品质楼盘，例如闸宁板块的慧芝湖花园、浦东张江板块的张江汤臣豪园等。由于楼盘品质较高，在购房者心理已经留下了一定的良好印象，尤其是受到了改善型置业的热捧。本月慧芝湖加推了126套房源，主力户型以75－85平方米的1房和95平方米的2房为主，平均售价在32182元/平方米，截至目前已售出66套。此外，张江汤臣豪庭本月共成交24套，成交均价为27285元/平方米。
位于松江泗泾板块的“入门级”豪宅华润·佘山九里，10月14－18日登记成交房源均价约为2.1万元/平方米，开盘即遭客户排队抢购，当日售出50余套。而根据有关数据监测，该楼盘在今年4月成交的价格高达3.7万/平方米，据销售人员介绍，2万元/平方米出头的房源为150－170平方米的户型，而此前为288－400平方米的大房型，房型不同，价位也不同。
据监测，“慧芝湖花园三期”10月份推出的房源开盘价为2.8万元－3万元/平方米，实际成交价3.2万/平方米，幅度在8%左右。另外位于杨浦区新江湾城板块的“江湾翰林”刚开盘也采取低开的方式，房型为160－215平方米大平层和叠加别墅，平层单价在3.7万－4.1万元/平方米，精装修标准为5000元－6000元/平方米，叠加别墅均价在5万元－6万元/平方米。开盘期间，缴纳意向金的客户可享受总价减20万元的优惠，目前面积较小的170平方米平层已售完。
一手楼盘真的了吗？上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，表面上看以上这些楼盘与前期的房价相比确实是了，新盘的定价也不高。一般而言小户型和大户型单价与面积是呈反向的，小户型总价低，单价制定更高，即便考虑到两种户型之间档次的差异，位于郊区的物业单价相差也不会过于悬殊。所以这个价格能维持多久将拭目以待。又如慧芝湖花园开出了2.8万/平方米的低价，实际上这批房源都是21楼以下的，并且数量有限，而未来21楼以上房源的价格都要高达3.9万元－4万元/平方米。此次主要是为另一个项目回笼资金所需。当前二手房市场价格依然维持在3.5万元－3.7万元/平方米。
自住需求仍是“主流”
中房源选择低开或促销是有道理的。同策咨询研究数据显示，今年1月，单价4万元/平方米以上的中项目占比13.21%，9月，占比降为6.79%，几乎只有原来的一半。
同策咨询研究总监张宏伟表示，2012年8月以来，上海中商品住宅市场出现成交下滑，主要有以下原因：、政策层面再度收紧。针对物业成交放量推高房价的现状，相关部门出台非沪籍单身禁止购房政策，2012年9月前后，房管部门也先后两次发文强调限购政策须从严执行，这些政策层面的再度收紧对中楼市的影响较大，限制了非沪籍人群进入上海楼市。第二、在政策收紧的市场背景下，中楼市幅度及力度、项目数量不及之前多，这样也在一定程度上影响了中楼市的成交量。
目前上海市中商品住宅市场3－7月放量“窗口期”已过，中市场成交量可能因此走低，并直接拉低上海的成交均价。金丰某&佑威联合研究联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，从6－7月均价超过2.4万元/平方米，到8月均价2.26万元/平方米，再到9月的2.16万元/平方米。中住宅6－7月成交热烈，也带动了均价上扬，但随着政府不断表态调控不放松，失去了投机的环境，限购令下中成交难以持续，均价下滑难以避免，楼市重回刚需主导、改善型跟进的轨道。市场尚处于恢复的过程中，在限购限贷的政策背景下，房价保持相对平稳，这段时期仍然是自住需求的购房“窗口期”。在这个阶段，自住需求将继续支撑整个房地产市场的成交量回暖。
下一波行情：刚需盘不硬撑加推改善型盘
十月份的刚性（200万元之内）和改善型（200万－500万元）的成交排行榜显示：从成交区域看，闵行区显然是“银十”受关注度的区域，在排行前五的楼盘中各占据了三席，从成交板块看，闵行浦江镇是热点板块的重地，分别汇集了浦江颐城、保利茉莉名邸和浦江坤庭三个热销楼盘。从销售成交情况看，青浦北部的楼盘恒文星尚湾自上月底推盘以来，仅三周时间共成交256套，去化率达到52%以上，一跃成为“银十”刚需热销楼盘中的明星。此外，闸宁的惠芝湖花园在本月12日加推了126套房源，开盘至今不过10余天，已成功签约了66套，其受青睐程度突出。
从性价比看，各楼盘的价格均在合理范围内，并没有出现大幅促销迹象。汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为，接下来一波行情是否唯有刚需盘硬撑的可能性不大，而对于改善盘能否成为供应主角的可能性也较小。未来新房市场的呈现格局是，刚需依旧为成交的主力军，而改善型楼盘会延续目前的加推势头，不乏会有伴随个别项目大幅的情况出现。根据汉宇地产对新房总价段监测数据显示，截至今年2月以来，改善型和豪宅（200万元以上）的市场成交份额从34.7%上升至42.2%，涨幅达到了7.5%。由此可以看出，唯有刚需盘硬撑的局面已逐步在变小。其次，虽然目前改善盘有趁势加推的迹象，但是从供应的体量和区域分析，改善盘要想成为市场供应主角的可能性几乎不可能。
根据商品存量房的数据监测显示，目前存量大区基本还是以嘉定新城、安亭、南汇周康、惠南以及金山新城、松江新城等刚性板块为主。
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