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小产权房风险多莫贪 小产权房购买合同属无效

新快报   2012-10-26 14:10

[摘要] 产权房风险多莫贪,小产权房购买合同属无效。读者来信:我镇上某地产商出售一批价格低廉的楼房,但这些楼房不具备国家颁发的房产证,即“小产权房”。当我想购买这样的小产权房时,有朋友劝我说:“小产权房不受法律支持的,潜藏着诸多风险。”

(新快报 2011年2月18日报道)小产权房风险多莫贪,小产权房购买的合同属无效。读者来信:我镇上某地产商出售一批价格低廉的楼房,但这些楼房不具备国家颁发的房产证,即“小产权房”。当我想购买这样的小产权房时,有朋友劝我说:“小产权房不受法律支持的,潜藏着诸多风险。”请问,小产权房究竟是怎么回事?

小产权房究竟是否合法?在业界这个问题一直广受争议。在佛山,销售或租让小产权房的现象也时有发生。律师指出,小产权房不受法律支持,消费者不要购买。对于开发人员违规出售小产权房的商业行为,相关部门应追究其法律责任。

小产权房不受法律支持

新快报:目前小产权房的法律的属性如何?

南海政协委员、广东邦南律师事务所戴国梁:对产权的担忧是现在居住在小产权房里的居民的心病。住建部每年都会对小产权房提出警示,佛山市房屋管理部门也会提出相关政策进行。其实无须住建部警示,每个购房者在做决定之前,都对小产权房的情况摸得清:没有国家颁发的受法律保护的产权证,买卖受限,拆迁更不受保护。如发生房屋纠纷,产生的经济损失由买房者自己承担。很明显,因为没有产权,一旦集体要求收回房产,或者因为政府规划,要求拆除这批房子,又或者是房产发生法律纠纷,购房人是得不到法律支持的。

事实上,购买小产权房的多对其不正规性心知肚明,买卖合同上只字未提土地使用权,产权证的发证单位也是“某某区”,但是,这一切仍难以阻挡小产权房的(产销)的势如破竹。

小产权房购买合同属无效

新快报现在:购买小产权房会有什么的风险?你对此有何建议?

戴国梁:,法律的风险。现在的小产权房只具备普通商品房的使用性质,而不具备普通商品房的法律性质,其并不是商品房,所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。同时,购买小产权房的合同是无效的。

第二,政策的风险。假如购买的是在建小产权房,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿小产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么只能是购房人找开发商索要购房款,购房人可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬情况。另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于小产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

第三,由于所购小产权房得不到法律的认可和保护,没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和也有很大的影响。

因此,建议不要购买小产权房,已经购买了也应尽早的退房。如果你认为自己能够承担以上所述的风险,或确实需要购买小产权房屋,建议能购买现房,并注意考察项目是否办理了相应的审批手续、开发商的资质和信誉,从而尽量降低购房风险。如果你既无法或不愿承担上述风险,又想购买小产权房屋,就目前而言,只有将户口转到小产权房屋所在的村集体。

官商利益滋生小产权项目

新快报:为何当前小产权的项目屡禁不止?

戴国梁:基层政府和小产权房的开发商之间的利益链是小产权项目屡禁不止的原因之一。大多数小产权房都是以“新农村建设”、“旧村改造”等名义,由乡政府或村委会主导开发,所获利益归集体。

在城市郊区的房地产的发展中,现行普遍的开发方式是,由政府向农民低价征地,然后高价卖给开发商,成为政府的财政收入和官员的寻租所得,开发商建成房子再以更高的价格出售。

但小产权房则有所不同。虽然建筑成本与商品房相差无几,但建造小产权房的土地没有缴纳土地出让金和配套税费,绕过了层层审批关口,在销售时也没有缴纳相关税费。除去这几块费用,出售价格可以压低70%左右,负责开发的开发商依然有着相当不错的利润。

应依法追究有关人员责任

新快报:对于违规出售小产权房的商业行为,国家相关的部门将如何处置?

戴国梁:2010年5月,国土部的执法监察局局长李建勤表示,对于各地发现的小产权房问题,将采取“一案一处理”的方式;对于小产权房的处理,要等到小产权房处理政策出台后一并处理。

可以说,小产权房的开发是完全处于的之外的。目前我国农村土地的开发建设没有完善的法律规定,小产权房的建设根本谈不上立项、规划。所以市场出现了一方面警示乡镇小产权房产有风险,一方面产销两旺的怪象,而且依然有很多正规的开发商和房屋中介参与交易,且少有干预。

政府可能会出台的政策,主导思路一是对违法建设立即叫停,责令开发商停止对外销售,并采取停电、停水措施;二是对尚未销售的和以后新建、续建的房屋予以拆除,对以前销售的已建成房屋,待小产权房处理政策出台后一并处理;三是对已划分地块对外出租土地待建的,责令退还土地;四是分清责任,依法依规追究开发商、乡镇干部等有关人员的责任。

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