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为市民解读最新契税话题

房产网   2012-10-26 11:14

[摘要] 房产网最新契税话题背景:“我买了一套房子,总面积在140平方米以内,但是总价为95万元,听说今年武汉市对普通住宅出台了新的标准,我不知道按照新标准,这个房子是应该征收2%还是4%的契税?”,市民李女士向记者提出了这样的问题。

房产网契税话题背景:“我买了一套房子,总面积在140平方米以内,但是总价为95万元,听说今年武汉市对普通住宅出台了新的标准,我不知道按照新标准,这个房子是应该征收2%还是4%的契税?”,市民李女士向记者提出了这样的问题。

一、息息相关——是否为普通房标准决定契税的高低。

最近,不少的购房者都遇到了同一个难题,那就是契税。因为,在房产交易中,普通住宅契税是征收总价的2%,而非普通住宅征收总价的4%。这样一来,以一套总价80万元的房子,如果分别按照两个标准征收的话,就相差1.6万元,对于购房者而言,它可不是一笔小的数目,所以搞清楚普通房标准如何界定显得至关重要,事关购房者的切身利益。为此,记者特意查阅了相关法律法规,试图弄清它的来龙去脉。

二、历史回眸——武汉市房产交易契税的“三级跳”。

许多人对于契税这个名词,已经是耳熟能详,但真正明白它含义的人却不多。其实,契税是在土地、房屋权属转移时,国家按照当事人双方签定的合同(契约),以及所确定价格的一定比例,向承受权属者一次性征收的一种行为税。

记者了解到,武汉市对房地产交易中的契税征收主要经历了三个时期,每个时期征收的标准都有所不同。

据悉,武汉市契税征收以购房合同签订的时间为依据,1999年8月1日起,住宅契税税率为2%。该标准规定,住宅不分为普通住宅和非普通住宅,同时新房和二手房都统一征收2%。这是武汉市制定的个具有深远影响意义的标准,因为在此之前,契税征收标准不够统一,而且偏高,的时候曾经达到6%(1997年前)。

然而,随着武汉市房地产市场的迅猛发展,1999年制定的标准已经不能适应新形势发展的需要,于是,在2004年,武汉市房产契税改革迈出了第二个重要步伐。新规对普通住宅和非普通住宅进行严格界定,单价超过5500元/平方米或总价超过70万元的房屋以及别墅被视为高档房。其中,别墅不论独栋、联排、双拼、叠拼形式,也无论地理位置、售价、面积,一律划入高档商品住房范畴。购房合同签订于2004年3月1日以后、符合高档房标准的房产,按总价的4%征收契税;个人购买的自住普通住宅按总价的2%征收契税。于是,“普通住宅”这一概念才登上历史的舞台。

此后,为了活跃武汉二手房市场,2004年07月,市房产局将普通二手住宅交易契税从2%下调至1%。2006年3月1日起,武汉市普通二手住宅交易契税又从之前的1%调整为2%。

由于房价连年上涨,2004年制定的标准已不符合实际情况,因此,2008年7月,武汉市对普通住宅的界定标准进行了修改,按新规定,普通住房应同时满足三个条件:住宅小区建筑容积率在1.5(含)以上;单套建筑面积在140平方米(含)以下;别墅类(含联体)商品住房除外,售价在5700元/平方米以下且单套销售总价在80万元以下。反之,则为高档商品住房。市房地产交易在其网站上注明,合同签订于2008年1月8日及以后的房产执行新标准,属高档房的将按总价4%征收契税,此前签订合同的仍按2004年的标准执行。这是目前武汉市关于房产交易契税的规定。至此,契税改革完成了它的“三级跳”光荣历程。

这样一来,原先一些属于非普通住宅的房子现在变成了普通住宅(比如总价在70—80万之间的房子),交易契税也由4%降为2%。

另外,根据财政部、国家税务总局今年3月发出的《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》,个人购买经济适用住房,在法定税率基础上减半征收契税。

三、分析:了解“新规”能有效防范房产交易风险。

中原地产研究员祁晓睿分析认为:关于契税的新规,其实是金融、税收政策。对于买得起非普通住宅的人而言,对其征收4%的契税是合理的,有利于保护中低收入人群的利益。政府是在从税收方面进行宏观调空,使得社会更加公平。

记者在走访中发现,其实对于广大购房者而言,真正的难点在于如何区分普通住宅和非普通住宅。其中的关键在于,三个条件必须同时满足,也就是说只要其中有一个条件不满足,就是非普通住宅,比如售价超过5700元/平方米,或单套销售总价在80万元以上,那么就不是普通住宅,应当交4%的契税。按照这样的方法判断,前面提到那位李女士的房子很显然就应该算做非普通住宅,按4%征收契税。

山河律师事务所房产律师游本刚指出,市民在买房过程中,在购房合同中,一般不会有对契税进行约定的条款,区分是否为普通住宅只是供他们估算房产交易的费用。但是,市民也应该对此法规有足够的了解,以防上当受骗——因为有可能出卖方事先跟你说房子契税是2%,同时又不将其写入合同中,最后购房者交费时却被告知是4%,这样购房者的合法权益得不到保障,也容易产生纠纷。

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