[摘要] 北京房山区房价盘点，长阳房价直逼限价盘。目前区域在售项目整体均价14880元/平方米左右比最高水平时已经下跌了近两成。
【据北青网2012年4月12日报道】目前区域在售项目整体均价14880元/平方米左右比水平时已经下跌了近两成———
“去年由政府限价的楼盘中国铁建·长阳(社区网论坛商铺)国际城以12500元/平方米的价格入市，远低于同期其他项目16000元/平方米的均价，引得‘抢’声一片。而如今，房山长阳区域众多在售新盘已经跌破15000元/平方米，不久新推200套特价房的徜徉集甚至爆出了12500元/平方米的价，接近长阳国际城的限价标准，长阳房价似乎仍在继续下探……”。本报记者在采访中得到了以上信息。
回想2010年万科长阳半岛，连续三期“日光”，使长期处于深闺中的房山楼市跃升为北京当年最热的区域。伴随着楼盘地热卖，通车、华北奥特莱斯开业，长阳区域成为各大品牌房企群雄逐鹿的战略要地。如今这里汇集了万科、绿地、首创、首开、城建、中国铁建等十余家品牌开发商，在楼市稍有起色的当下，众多房企为争抢刚性需求纷纷打出牌，长阳区域也成为房企乱战的主战场。
●直逼限价商品房 徜徉集均价12900元/平方米
上周，房山长阳区域的城建徜徉集项目新推出200套特价房，售楼处现场人头攒动，一改往日冷清，在记者逗留的两内一直保持20组-30组客户。据售楼处销售人员介绍，“客户以刚需为主，项目主打90-100平方米小三居，开盘仅一天，就销售了120套房源。”
据了解，此次新推的特价房，以12900元/平方米的均价入市，搜房网团购还额外享受4万元优惠，售价约为12500元/平方米，相比前期房源幅度高达15%，几乎与长阳国际城这样的限价商品售价相同。
该项目的负责人也表示，12500元/平方米的价格几乎与长阳国际城这样的限价商品房售价相同。整个长阳板块内，徜徉集已经是底价，而且是价格一步降到位，性价比明显。
什么是限价商品房？据了解，2011年初中国铁建·长阳国际城以12500元/平方米的区域超低价入市，一次性推出的2000套房源，排了9000组号，开盘当天便全部售罄。作为北京限价商品房项目，长阳国际城在拿地之初就被政府严格限制售价，虽然是商品房，但房价仅为12500元/平方米，远低于同期16000元/平方米的区域均价，自然引得“抢声一片”。
而如今时隔一年，长阳的在售项目已达到十几个，激烈的区域竞争也拉开了长阳板块的序幕。城建·徜徉集更是推出了与限价楼盘看齐的特价房。
“限价商品房是政府在提出建安和销售成本后，测算出的合理价格，可以说12500元/平方米开售的徜徉集也基本已是房山长阳板块的筑底价格了。”亚豪机构副总经理高珊表示，为抢占市场上所剩不多的“粮票”，房山区域将掀起新一轮的价格战，也将引起一股短暂的购房热潮。
●在长阳渐成趋势
实际上，徜徉集并非区域内个项目。中粮万科长阳半岛在今年3月份，就首次公开推出总价直降20万元的优惠活动。优惠后，售价约为13500元/平方米，几乎相当于2010年首次开盘时的价格。
由于市场整体形势严峻，区域内项目竞争加剧，为了打开不利的销售局面，尽快占领市场，各个在售项目可谓是使尽了浑身的解数，打折促销手段层出不穷。据亚豪机构统计，目前长阳板块在售的项目中，有90%以上的项目都有不同程度的打折促销手段，如首开·熙悦山项目目前均价仅为13000元/平方米，全款购买可以打98折，折后均价约为12740元/平方米，价格也逼近同区域商品房房价——长阳国际城的12500元/平方米。
除了这类价格直降以外，大部分项目还推出了针对个别户型的优惠活动，像长阳光和作用的两居户型可优惠10万，跃层户型可优惠20万，LOFT两居优惠30万；中粮万科长阳半岛的85-100平方米的两居、三居产品可减12万，120平方米以上的大户型减22万。
亚豪机构副总经理高珊表示，目前长阳板块的在售项目价格水平已经出现了明显的回落，目前区域在售项目的整体均价在14880元/平方米左右，比区域房价水平时已经下跌了近20%，而且个别项目售价已经跌破了13000元/平方米的大关，接近政府指导的限价标准。
●房山亦是“房山”区域压力重重
以长阳为代表的房山楼市近年表现抢眼，成为北京置业热点区域之一。据亚豪机构统计显示，目前长阳区域在售项目有10个左右，包括北京城建·徜徉集、翠林漫步、建邦华庭、绿地新都会·国际花都、中粮万科长阳半岛等，不但项目扎堆且多为普通住宅产品，户型设计上，也“默契”地以两居、三居产品为主。
资料显示，长阳区域在售热点项目中，中粮万科长阳半岛主推高层90平方米3居和80平方米两居；城建徜徉集建筑面积约为36万平方米，主力户型为高层90平方米二居和三居；首开熙悦山建筑面积约为70万平方米，主力户型为高层100平方米三居和85平方米两居。
不难看出，长阳区域在售项目的户型和产品类型都极为相似。高姗认为，目前长阳板块在售项目的配套、地段、价格均基本相当，所针对的购房人也基本相同。因此增加了项目的销售难度，尤其是在当前市场大势反弹有限，交易量仍在低位的环境下，无疑会导致房山长阳板块在售项目的销售竞争加剧。
据知情人士透露，正是考虑到区产品同质化严重，以及目前的市场现状，万科这样的大型房企属于市场反应快速的开发商，在集团层面快速抢收现金的策略下，率先低开、先跑先得也在情理之中。自2010年开盘以来，长阳半岛一直是北京万科在售项目中成交量最稳定的。
●仍有纯新盘入市 业内看低区域房价
根据记者的走访调查，虽然同类产品扎堆，但不久仍将有新的住宅项目入市。京投快线·上林湾项目售楼处已经对外开放，根据销售人员介绍，该项目预计于五六月份入市，主推户型为85-126平方米两至三居产品，开盘均价预计在15000元/平方米左右。
此外，中粮万科长阳半岛近期也将有新的大户型产品入市销售。长阳板块的供应量仍然较大，尤其是这些新项目也均是以两居、三居为主的普通住宅，产品设计上与当前在售项目仍较为雷同，区域各项目的销售压力可见一斑。
长阳某项目的营销负责人坦言，二季度可能会是今年主力的销售季节，区域内很多项目都会抢占这样的销售时机，为了从竞争中脱颖而出，实现销售的目的，促销仍然是最有效最直接的手段。
高珊也表示，未来一段时间内，更多的项目将向徜徉集那样主动，区域的房价水平仍有可能进一步走低，“以价换量”的现象将会持续较长的一段时间。
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