[摘要] 房天下策划大型系列访谈启动，独家采访北京诺德置业有限公司副总经理 刘巍，解读和盘点商业地产市场局势，展望中国商业地产未来的发展趋势，共同探索商业地产未来发展之路。
2012年10月，在北京、上海两大城市，由中指研究院、中房指数系统联合主办，房天下联合承办的2012第七届中国商业地产年会即将启幕，本届年会以“房天下商业地产季”为主题，从商业地产发展中的机遇、挑战、现状、未来等不同角度全方位剖析中国商业地产发展趋势，旨在分享领先企业成功经验，为商业地产经营者提供可借鉴的行业领先级营销模式，为商业地产项目和买家搭建交流互动平台，共同探索商业地产未来发展之路。
房天下策划大型系列访谈启动，采访北京诺德置业有限公司副总经理 刘巍，解读和盘点商业地产市场局势，展望中国商业地产未来的发展趋势，共同探索商业地产未来发展之路。
北京诺德置业有限公司副总经理 刘巍
【记者】：商业房地产近几年来逐渐崭露头角，人们开始对商业房地产有了一定认识，大小房企及少数其他行业的企业纷纷涌入商业地产领域。那么，您认为目前的商业地产发展形势如何？
【刘巍】:如今，我国的商业地产已经进入了一个快速发展的阶段，也可以说进入了商业地产的时期，在我看来主要原因有三。
其一：得益于我国城市化进程的不断加快。城市化发展已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业地产是前导性和拉动性的行业力量，是城市综合体更是成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。我们中铁建工集团正在开发的北京诺德即是典型商业地产综合体代表。
其二：得益于政策的大力扶持。政府为了抑制投机，促进房地产平稳发展，出台了一系列宏观调控政策。房地产金融政策的进一步趋紧，以短期赢利为目标的住宅开发面临前所未有的挑战。相比而言，以长期持续为目标的商业地产，开始受到机构者青睐，商业地产进入了快速发展道路。
其三，得益于市场的庞大需求。从近两年来北京写字楼的空置率日趋下降及租金日趋上升，我们不难看出，市场对于商业地产的需求日趋旺盛。随着我国经济的不断发展，居民对于商业消费的需求、企业对于空间的需求都在不断增长，这些都有效的促进了商业地产的发展。
【记者】：很多传统住宅开发商进军商业地产的很多因素是因为现金流，但是同样的，做商业地产也需要大量的资金投入，而且资金回流周期较住宅更长，另外，就是人才的问题。对于这两个最重要的部分，您认为应该如何解决？
【刘巍】:住宅开发与商业地产开发有着本质的区别。商业地产是一个专业的课题，它不仅需要前期专业的市场调查、立项定位、规划设计，还需要中期专业的营销策划和招商策划，同时，更需要后期专业的经营管理。因此，无论对于资金还是人才，都比住宅开发的要求要高很多。
针对资金投入大，回流周期长这一问题，目前通行的做法是自持和出售相结合，我们在北京诺德项目采取的也是自持与出售相结合的方式，这样不仅保证了企业能快速的回流资金，同时也有效的保障了项目的品质形象和长远运营，从而让客户以及企业的资产能够持久稳定的保值。
针对人才的问题，我们中铁已经在北京、深圳、上海、青岛等许多城市成功开发了诸多商业地产项目，通过大量的实战经验，集团内部已经拥有了为数不少的拥有商业地产经验的各类人才。同时，我们在市场上还聘请了一些具有专业商业地产开发、招商、运营、服务等经验的各类人才，内外兼修，从而有效保障企业的人才战略发展。
【记者】：商业地产中的热潮现在逐渐由一线城市蔓延至二三线城市，您认为一线城市与二三线城市相比在发展商业地产方面有哪些独有？
【刘巍】:主要的有以下三点。
，良好的城市基础。相对于二三线城市而言，一线城市的发展无疑更为扎实、更为成熟，这就为商业地产的发展奠定了良好的基础。以商业地产中的写字楼为例，它属于服务业聚集的载体，一定要在服务业发达的地方才能生存，毫无疑问，一线城市是。
第二，良好的商圈氛围。商业地产项目对于区域商圈氛围的要求很高，很多商业地产项目都是由于项目后期商业氛围的营造不足而失败的。而在这一方面，一线城市无疑有着巨大的。以我们北京诺德为例，我们所处的丰台科技园总部经济区，已经历经20年发展，形成了良好的总部商务氛围，为我们项目打下了坚实的基础。
第三，庞大的市场需求。相对于二三线城市，一线城市的消费、需求更为集中，并且很多企业都在一线城市设有总部，庞大的市场需求无疑是之一。在我们的北京诺德项目的成交客户中，很多客户的需求都是设立驻京总部。
记者：在楼市持续调控的大背景下，商业地产的价值是否会逐渐显现？您对于未来商业地产的发展走势有何预期？
刘巍:在如今的大背景下，商业地产的价值已经得以凸显。正如前面的分析一样，由于中国城市化进程的发展、政策调控的利好、庞大的市场需求等多方面的因素，未来的商业地产发展形势必将一片大好。
尤其是城市综合体模式，已成为一种大型商业地产开发的标准模式与财务模型。发展商、政府、客、物业使用人均因其高度集约化与各类产品的良好互动共荣而皆大欢喜。当然最核心的是，城市综合体模式很好的解决了发展商现金流与长远效益的平衡。
目前，越来越多的老牌住宅开发商开始进军商业地产，由原来快速周转、赚快钱的思路，向增持具备持续造血机能及良好空间的商用物业转移，一来缓解单一住宅开发商开发所面临的巨大政策风险，二来通过持有型物业良好预期为“过冬”准备粮食，三来分享中国高速城市化进程所致的大好消费“钱”景。
【记者】：2012第七届中国商业地产年会将于10月13日举行，本届年会的主题是"房天下商业地产季"，届时我们将邀请您参加，您能否对这个行业盛会给我们一些建议或寄语？
【刘巍】:预祝第七届中国商业地产年会圆满成功，也祝愿中国的商业地产走向更大的辉煌。
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