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张大伟:市场复苏情况下 商业地产是最好选择

——第七届商业地产年会系列访谈

房天下   2012-09-29 11:54

[摘要] 由于政策上对楼市的严格调控,不少房企纷纷涌入了商业地产领域,商业房地产近几年来逐渐崭露头角。商业地产的发展情况如何?对此,我们采访了中原地产市场研究部总监张大伟先生。张大伟表示,市场复苏情况下,商业地产是最好选择。

2012年10月,在北京、上海两大城市,由中指研究院、中房指数系统联合主办,房天下联合承办的2012第七届中国商业地产年会即将启幕,本届年会以“房天下商业地产季”为主题,从商业地产发展中的机遇、挑战、现状、未来等不同角度全方位剖析中国商业地产发展趋势,旨在分享领先企业成功经验,为商业地产经营者提供可借鉴的行业领先级营销模式,为商业地产项目和买家搭建交流互动平台,共同探索商业地产未来发展之路。

房天下策划大型系列访谈启动,采访中原地产市场研究部总监张大伟,解读和盘点商业地产市场局势,展望中国商业地产未来的发展趋势,共同探索商业地产未来发展之路。

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张大伟

中原地产市场研究部总监 张大伟

对于商业地产的发展,张大伟表示,从目前房地产市场的中长期走势来看是螺旋式的上涨,导致屡屡调控,利用房地产再次拉动经济。从将来来看,整体影响市场,很明显需要房地产作为经济拉动的一个动力。

传统的外需和推动经济增长模式已经遭遇瓶颈,2012年更是面临直接现实的压力。商业地产很明显的可以看出来,因为经济的进一步发展,使得偏向住宅开发的房地产,使得房地产自身有一个延迟的功能。从整体市场销售,从3月份开始了回暖,出现了一个明显上涨,住宅销售面积受限购、限贷的影响,出现了4.8%的下调。从70个城市房价指数来看,住宅价格已经明确的上涨,住宅作为市场重要的指标,也预示着商业地产也在明显增加,从7月份上涨情况来看,在70个城市中达到了50个,达到了2011年9月来的新高。而房价环比下调城市数量也创造了2011年10月来的新低。从土地价格来看,以北京为例,从08年、2011年房价下调,幅度不会过大,因为当地地方政府对地价定价过高。在08年、2011年出现的幅度在20%以内,如果出现了超过20%,开发商就会停止拿地。

对于北京来说,北京新建住宅,在8月份成交量创造了2年来的历史新高。如果选择房地产,很明确发现房价涨了10%—20%。如果剔除09、到2010年,整体市场在2012年上半年,已经明确的进入了正常的上涨。

从上面的均价来看,6月份内首次突破2万,商家幅度有所增加环比持续多月微涨。从供应量来说,像北京这种城市供应量是有限的,新建商品住宅供应量从1—2月低谷走出,供应量在3月份明显上涨。金九银十成交量一直高位的情况下,区划时间是5—6个月,如果区划库存不到半年的时间,从郊区来看,因为最近市场的发展,这几年的发展像通州(社区网 论坛 商铺)聚集在比较多人气的市场,像写字楼的方向发展。如果说在通州、大兴住宅,受到供应量的影响,低于前几个,如果在大兴区域商业,高于住宅。你来看的话,目前从调控之后,从限购之后,写字楼也会延续一段时间,最近3—5年,在限购政策不取消的情况下,整体商业地产是选择房地产比较好的机会。从整体市场发展前景来看,最近之前或者说是 今年,主要的城镇化是扩大内需的主要原因,是像二三线城市,将来会是一个拉动内需的主要动力,将来5年经济继续发展的主要引擎。从北京来说居住人气最旺盛的就是通州,通州会是未来5年提到一个新闻词。最近从城镇化来说,有了居住人气,后续面临的肯定是商业地产,通州商业地产升温是一个明显的事实,也是会影响本区域内在售物业的价格。从人口红利来看,这个数据更多的整体体现,从中国的人口出生推算,消化人口出生高潮刚需住宅需求可延续到2020年。之前已经发展的应该说通州已经到了发展城市的范围。从十二五规划影响楼市来看,扩大内需调整节奏,调整楼市来说及都会影响整体市场的发展,影响的对通州区域来说,主要的影响是住宅的发展会逐渐的缓慢,能够带来持续的GDP影响的商业地产,会成为政策扶持的一方面。

从房地产的属性来看,依然是相对最稳定的产品,从香港来看,目前的售价是达到历史心高,即使是97年来说,房价涨了15%,北京和香港整体收入来说差别比较大,因为北京不光是北京人,还有人口,支持通州发展的或者消费比较巨大。写字楼和商业地产本身的价格处于一个跟住宅相比,没有完全的经过2010年爆发式的增长。在2011年限购之后,很多人关注了写字楼和商业地产。

很多人会疑惑,更多人喜欢买商铺,商铺物态竞争更积极一些,质量会更大,风险更高一些。北京写字楼的出租控制率创造了历史新低。目前整体写字楼的租金来看,在今年上半年,北京的写字楼租金上半年达到了19%,在一线城市,因为经济的箫条,使得一线城市集聚了更多的机会。这条灰线就是北京的写字楼租金,目前平均面积的写字楼租金达到了230块钱一平米,在04年的时候不到100。从写字楼空置率来看,北京、上海、广州空置率低位基础继续下降,从写字楼销售来看,写字楼明确增幅高过商品房的增幅。从北京销售情况来看,很明显08、09、2010年的销售量出现了一个上涨。从出租情况来看,2012年7月份,甲级写字楼租金为444.70元/平方米。从北京的典型项目率来看,很明显看到写字楼的率在5%—8%之间,住宅的租金,只有1%—2%,从咱们周围的物业来看,租金月租是3000—4000。最售价来说,如果理性的房地产,应该把整体房地产市场剔除2010年爆发式的增长。售价的增长是匹配的,售价的持续是的写字楼的价格有继续的上涨空间,住宅已经上涨过快的价格,使得政府调控针对住宅的过快上涨,对写字楼市场有一定的继续鼓励的措施存在。

住宅最主要的是限购,限购影响即使是卖的话,也很难买到一些住宅,这样不太可能在市场上进行住宅。其他来说虽然说住宅价格之前的过快上涨,使得的空间受到约束,因为相关民生的关联度大,将来住宅,率回升到平均的水平。从商铺这个角度来说,跟写字楼一样,本身比较稳定,的话商铺需求量也很大,劣势来说,商铺租金比较高,风险很大,对者本身的资金要求很高,目前的商铺应该说主要集中在城区的商铺,住宅之后也是有一个发展高峰期,一些郊区商铺体量比较小,所以很难选择合适的商铺。对于商铺来说需要者具备好的眼光。

写字楼来看,目前经济持续发展,像首都地位,在一线城市,经济降速的情况下,使得很多公司设置到北京,包括最近接待了很多的资金客户,都有从上海等其他的一线城市,搬移总部的需求,使得写字楼的需求量打,像国贸三期使得最近达到了1000以上,北京写字楼物业的需求量有比较明确的上涨,在经济上涨速度恢复到一定水平,对这个需求量会稳步的上涨。 一些新建的写字楼需求量是明显的增加,写字楼是两面形象,这种写字楼代表一个环境等等。从写字楼劣势来说,质量比较大,大质量的有一定的风险,很多的写字楼的业主来看,都是长期持有。商铺的在5个点左右,写字楼很多做的好的一些标志性的写字楼,都是接近7%,有的是10%的。写字楼产品是将来发展的一个热点。

目前整体市场来看,选择时机,更多是看信贷的增加,如果信贷增加,一旦信贷宽松,属于一个扁平状态,目前来看,是房地产产品,商业地产的产品。相比于股市等等属性,房地产在将来都会是好的产品,房地产城镇化、城市化的发展,给了房地产发展的一个空间,写字楼的选择,是房地产属性。从3—5年来说是空间比较大的,优于住宅。

对于新城和二三线城市,写字楼,要选择地标性的写字楼,整体来看在目前,刚刚市场出现明显复苏的情况下,提前进入会是一个风险的时期,会是一个的选择。

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