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莱蒙国际黄俊康:商业地产未来10年将很艰难

第一财经日报   2012-09-28 07:30

[摘要] 商业地产在中国正经历着前所未有的野蛮生长。有数据显示,全球2011年在建的购物2960万平方米,其中50%在中国。目前仅天津在建的16个项目总面积就达245万平方米,超过除巴黎和莫斯科以外的任何一个欧洲城市现有购物的总面积。

商业地产在中国正经历着前所未有的野蛮生长。有数据显示,全球2011年在建的购物2960万平方米,其中50%在中国。目前仅天津在建的16个项目总面积就达245万平方米,超过除巴黎和莫斯科以外的任何一个欧洲城市现有购物的总面积。

“这几年因为住宅地产被调控,再加上地(社区网 论坛 商铺)方政府追求所谓的政绩,商业地产是严重的供过于求。”莱蒙国际董事长黄俊康近日在中欧国际工商学院的一个论坛上称,购物一哄而上的问题也逐渐暴露出来:购物的同质性高,超过80%的商户组合雷同,与此同时,烂尾或半生不死的购物增多,尤其在二、三线城市的新开发区。

高纬环球中国区零售地产服务部执行董事JamesHawkey的观点也类似:部分城市出现了供过于求,而这和地方政府规划不当,以优惠的招商引资条件吸引商业地产项目有关。泡沫的出现,也给部分商业地产开发商带来前所未有的风险。

“招租变得越来越困难。商户谈判力增高,装修补贴高,近5年,一线品牌装修补贴从2万元/平方米升至5万元/平方米以上,个别一线品牌补贴金额10万元/平方米。但商户缴付租金越来越低。例如某国际快消时尚品牌,租赁租金从5年前"底租+12%提成+管理费"到现在"租金+纯扣点5.5%~6%"。”黄俊康说,开发商回收期愈来愈长,最近上升至10年以上,甚至更长。

他认为,未来10年商业地产都很艰难,供过于求,10年后随着中国人均GDP的提升,收入的增长,那个时候可能会平衡。

为了能够度过即将出现的商业地产危机,黄俊康称,开发商要花更多时间、精力去培育商业项目,“一个商场要成功,最快要三年,一些不好的地点,七八年可能都看不到阳光。在这样的情况下要有充足的现金流、长期的市场培育以及品牌商铺的组合、补贴,还要有好的融资渠道。”黄俊康说,“因此我们希望尽快有一些房地产金融的产品出来。要不然中国的房地产是商业地产面临的危机是巨大的。”

商业地产的危机不只因为建设导致的供大于求,同时还面临着电子商务的冲击。“接下来我们更多要面向体验式消费的东西了,但体验式消费的商铺,又存在一个问题:普遍租金水平不高。租金的还是服饰类、手袋类商铺,因此需要很好的整合以及培育自己的商业品牌资源,形成特色。”黄俊康说。

“还有一个重要的经验,就是无论多艰难、多辛苦,这个培育期多长,都要建立自己的商业运营管理团队,没有这个商业运营管理团队就不要想做商业地产。”黄俊康认为,“我想最终未来这十年,只有很少数有实力的、能耐得住寂寞的商业地产开发者才可以度过这个严冬,才可以看到曙光。”

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