楼市成交回暖遭遇库存高压

安家杂志  2012-09-26 13:22

[摘要] 市场回暖并不意味着价涨量升。截至7月，北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、厦门、福州、青岛、惠州等10个大中城市商品住宅存量达到475889套，存量面积为5974.63万平方米，但同比去年仍分别上涨20.5%和21.4%。标杆房企的库存消化时间已经从最高峰值的12个月下降到10个月，但是仍处高位。

高库存风险弥漫二三线城市。

市场回暖并不意味着价涨量升。截至7月，北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、厦门、福州、青岛、惠州等10个大中城市商品住宅存量达到475889套，存量面积为5974.63万平方米，但同比去年仍分别上涨20.5%和21.4%。标杆房企的库存消化时间已经从峰值的12个月下降到10个月，但是仍处高位。高存量难消化正成为一些三四线城市的楼市特征，而加快去化率则是房企面临的急迫任务。

截至今年8月8日，已经有万科等22家房企发布2012年上半年财务报表，占沪深上市房企总数约15%。据链家地产市场研究部统计，这22家上市房企在上半年末库存合计3280.5亿元，与年初相比上涨9.17%；其中，上半年新增库存逾300亿元。除广宇发展外，其余6家位列“百强”的大型房企库存增长都超过6%。

以标杆房企在过去12个月的销售面积月度平均值作为标杆房企的动态销售速度推算，标杆房企的库存消化时间、即存货周转时间在2011年5月底为6个月左右；随着调控深入，这一数字在2012年1月达到12个月的峰值，接近2008年底的历史位；3月份以后，销售市场回暖，库存消化时间逐步下降，但下降速度依然缓慢，到6月底，标杆房企的库存消化时间仍然为10个月左右。

回顾近两年的数据，自从2011年3月份严格的限购政策在范围内开始推行以后，这十座城市的月度统计库存就开始逐月增长，这一趋势一直持续了超过15个月，其中广州、苏州、福州、青岛、惠州5个城市12个月内的增长幅度超过50%。

对此，链家地产市场研究部分析师陈雪认为，从库存增长快速的城市市场情况分析来看，库存增长速度较快的这几个城市有以下相同点：首先，新房成交回暖并不明显。此外，大房企布局项目开始增多，这使得原本2009年、2010年成交的大量土地在入市时一方面面临着市场不景气出售较难的局面，另一方面，外来大型开发商挤压，造成库存不断增加。

值得注意的是，在库存增长较快的这几个城市中，除了广州外，其余都为二三线城市。据综合各方统计数据来看，由于一线楼市回暖难以惠及三四线城市，三四线城市的去化率和去化速度缓慢，高库存难降的现象，目前在二线以下城市显得尤为突出。在限购政策影响下，房地产市场风险正在从以“高房价”为特征的一线城市、开始向以“高存量”为特征的二线以下城市扩张和蔓延。

易居研究院一份报告显示，如果以各地2011年商品房销售面积与2008年至2011年这四年来平均每年成交的宗地额定建筑面积作比较，可以更清晰地感受到二线以下城市的库存压力。以华北地区的唐山为例，这个比较系数是7.6%。也就是说，如果按照2011年房地产销售进度，唐山要想消化掉1年成交土地建成的住宅，需要13年时间；相应地，若要消化掉此前四年成交的土地，需要52年时间。

与唐山的情况类似，在连云港、扬州、中山、芜湖、桂林、宜昌、宜兴、烟台等大量三四线城市中，过去几年极度膨胀的土地供给，与去年以来的商品房实际消化速度均形成了巨大差距。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年销售的商品房所消化的土地，占四年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。

如果以2012年上半年淡市下的销售速度为参照，则这张“高存销比风险”城市名单还有进一步扩充。如沈阳需要7年多才能去化掉潜在存货；长春、呼和浩特、兰州、太原等二三线城市的去库存时间也接近5年。

通过分析，我们不难发现，即便经历了上半年的楼市去库存的小高峰，目前高存货带来的市场压力依然处于高位。再考虑到下半年施工进入高峰期，可以预见的是，未来该项风险仍将有增无减。这无疑将对相应区域内地产商的实力与智慧提出严峻的考验。