[摘要] 繼北京發行60億元保障房定向工具之后，上海也在爭取引入保障房定向工具和REITs等試點。《第一財經日報》記者日前從相關知情人士處獲悉，上海方面正在爭取保障房定向私募債試點，目前在與中國交易商協會和央行上海總部溝通，而浦發銀行已參與其中一些方案。
繼北京發行60億元保障房定向工具之后，上海也在爭取引入保障房定向工具和REITs等試點。
《財經日報》記者日前從相關知情人士處獲悉，上海方面正在爭取保障房定向私募債試點，目前在與中國交易商協會和央行上海總部溝通，而浦發銀行已參與其中一些方案。
本報記者還了解到，上海地區商業銀行已向總行積極爭取額度支持或內部結構調整，在加強風險管理的同時，力爭今年全年實現保障房項目及舊改貸款增量651億元。
全年力爭“新增651億元”
數據顯示，截至2012年8月末，上海市名單制項下保障房貸款余額759.4億元，同口徑較年初增加230.5億元，保障房貸款增量占同期全部住房開發貸款增量的比重達到125%。換言之，轄內銀行壓縮了其他商業性住房開發貸款，住房開發貸款的全部增量均用于支持滬上保障房建設。
其中，建行在上海投放的保障房貸款。截至2012年7月31日，建行上海市分行保障性住房類貸款總額為205.4億元，比年初新增69億元，同期末累計發放個人經濟適用住房貸款金額6.9億元，貸款余額6.2億元。
截至今年6月底，國開行上海市分行保障性住房項目貸款余額227.8億元，上半年累計發放保障性住房項目貸款53.2億元，余額新增38.4億元；同期末，浦發銀行上海分行信貸支持保障房貸款總額超過170億元。
“房地產貸款指標比較緊張，我們從2010年開始增設‘保障性住房項目開發貸款’單獨核算，給予信貸規模支持。”建行上海市分行公司業務部總經理在接受本報記者采訪時表示，預計今年下半年將在保障性住房類貸款上投[簡介動態]放70億元，用于經適房項目、動遷安置房項目和大型社區前期開發的土地儲備項目。
上海銀行方面則透露，計劃在年內后續安排不少于25億元信貸額度用于支持列入上海市公租房建設項目名單內的項目。今年以來，該行名單內保障房發放的審批額度已完成138.13億元，新發放的大型居住社區貸款與公共租賃房貸款19.47億元，目前名單內保障房貸款余額63.02億元，年內將后續發放67.51億元，比年初的增幅達21.56%。
根據上海銀監局今年年初的安排，2012年要繼續實現名單制項下保障房貸款增量不低于全部住房開發貸款增量60%的目標；同時，保障房貸款利率不超過同期貸款基準利率，鼓勵有條件的銀行可以對利率適當下浮，銀行除銀團貸款費用外不得對保障房建設貸款收取額外費用。
本報記者從多家銀行了解到，目前滬上保障房貸款利率大多執行同期央行基準利率，“由于保障房貸款本身性就不高，利率以平價為主，極少數可能會下浮10%。”一位中資銀行相關負責人對本報記者透露。
根據去年央行和銀監會聯合發布的《關于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》，明確規定政府投資建設的公共租賃住房項目“貸款期限原則上不超過15年”，“融資平臺公司公共租賃住房貸款償付能力不足的，由本級政府統籌安排還款”。
公租房融資之惑
在“經適房、動遷安置房、公租房、廉租房”的上海“四位一體”保障房體系中，商業銀行對前兩項基本已有市場化的運作經驗，但公租房和廉租房的投融資模式至今尚未明晰，回款時間長、盈利模式不清晰、自身現金流不足、投資回報率低等特點，讓很多銀行仍在“觀望”中。
本報記者了解到，浦發銀行參與了滬上首個市場化運作區縣公租房項目試點融資方案的制定。在這個規模約8億元、期限為15年的公租房項目中，前3年“寬限期”無需還款，項目建成后則一年2次進行還款。
目前，這一公租房項目由上海市公積金提供貸款支持，使用的資金為公積金部分，貸款利率則低于同期商業銀行利率水平。
“這個項目對土地使用權采取劃撥方式，降低土地成本，提高項目的預期率，”一位參與該公租房融資項目的相關負責人在接受本報記者采訪時透露，“同時，為了拓寬還款來源，該項目提高了配套商業設施的比例，對公租房的還款來源進行補充。”
上述相關人士還說，如果公租房項目經過測算完全能依靠自身現金流來還本付息，就可以按照商業類貸款進行內部評審，無需再納入銀行的平臺貸口徑。
多位中資銀行相關負責人在接受本報記者采訪時表示，公租房項目的核心是提高自身現金流水平。從滬上為數不多已經推進和正在醞釀的公租房融資項目中看，采取的方式主要包括：
一是提高商業設施比例，既可以完善社區商業配套建設，也可以增加租金來源；二是先租后售，比如公租房前10年用來出租，10年后可對外銷售；三是與普通商品房捆綁開發，提高商業可售比例，通過銷售資金增加還款來源。
實際上，銀行對公租房現金流的測算已經有所放松，國開行上海市分行相關負責人對本報記者透露，一般來說，普通商品房項目的現金回流與當年債務償還的比例需在130%~160%，但銀行對公租房項目的這一比例放寬到100%~110%。
但即便如此，公租房項目的現金流水平仍然較低。據本報記者了解，國開行上海分行的一單公租房項目通過一定比例的商業配套設施來補充還款來源，該行商業配套在整個公租房項目中的占比在30%左右。
“即便在土地劃撥的情況下，公租房的投資回報率也只在10%左右，還貸仍有一定困難。”一家股份制銀行上海分行大客戶部負責人對本報記者坦言，對于公租房項目來說，用15年的期限還本付息依然有難度。
一家大型國有銀行對公業務負責人也對本報記者說：“公租房與普通商品房的捆綁開發也有問題，總行仍把其中的商品房部分納入開發貸口徑，在壓縮房地產開發貸的背景下，額度很難批出來。”
“是否能夠將公租房和普通商品房視作整體，一起納入保障房相關貸款的口徑下，當然，監管部門可以設定商品房所占比例，或者由政府逐一審批。”該大行人士繼續說。
擬發行保障房定向工具
本報記者還從相關知情人士處獲悉，上海方面正在爭取保障房定向私募工具試點，目前在與中國交易商協會和央行上海總部等部門溝通。
據了解，保障房定向工具針對開發商主體，融資成本低于銀行貸款，而相較于一般銀行間市場中期票據，保障房定向工具發行范圍更狹窄、安全性要求更高。
為支持保障房項目的開工建設，中國交易商協會于2011年出臺政策，支持國有控股企業的保障房項目發行定向工具。今年3月，由國開行作為牽頭主承銷商，完成了北京保障房60億元定向工具發行，期限5年，發行利率5.2%，專項用于7個保障房項目。去年北京確定了500億元的保障房定向工具發行，截至目前已累計發行保障房定向工具221億元。
浦發銀行上海分行對公業務負責人對本報記者表示，浦發銀行正爭取參與保障房定向工具試點，正與相關部門共同研究，探索引入保障房定向工具、REITs等其他方式。
此前，浦發銀行攜手保險資金，與太平洋保險共同設計了國內首單保險資金保障房債權投資計劃“太平洋-上海公租房項目債權投資計劃”，并擔任該債權投資計劃的獨立監督人。此外，還與信托公司合作，發行與保障房建設掛鉤的信托計劃。
“我們也在爭取引導保險資金投入上海市保障性住房的建設項目。”上海銀府與集團客戶部負責人對本報記者說，同時還探討在保障房建設過程中引入票據承兌、貼現等融資模式，降低融資成本。
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