土地征收补偿制度改革是解决高房价的根本途径

中国经济时报  2012-09-17 08:42

[摘要] 土地征收补偿制度改革是解决高房价问题的根本途径, 当前，中国经济下行压力仍然较大。8月，汇丰PMI终值从7月份的49．3降至47．6，创41个月新低，已连续10个月位于荣枯分界线下方。新出口订单、就业指数创新低，企业库存攀升至2004年4月有PMI数据以来的历史高点。PMI回落主要原因是外需疲软，

当前，中国经济下行的压力较大。8月，汇丰PMI终值从7月份的49．3降至47．6，创41个月新低，已连续10个月位于荣枯分界线下方。新出口订单、就业指数创新低，企业库存攀升至2004年4月有PMI数据以来历史高点。PMI回落主要原因在于外需疲软，进而又导致内需不足。机构预测，8月份经济数据难有惊喜，四季度或成为政策出台的窗口期。

随着部分经济数据超预期下滑，短期保持经济“稳增长”仍需要从需求管理方面寻找突破。纵观当前国内外的经济形势，和外需两架马车的动力已不足，而且其对经济长期发展和调结构不利。如此以来，扩大内需是防止经济硬着陆的出路。在此紧要关头，我们不能再走回老路，而是要抓紧契机寻找扩大内需新路径。

长期以来，房地产市场扮演“资金黑洞”角色，吸收大量的货币流动性。这不仅锁定了中等收入者的消费需求，还易导致实体经济资金链断裂，引发民间信贷和地方债务危机。有如此一个“流动性陷阱”，央行货币政策效果难免大打折扣，而且还会埋下通胀隐患。所以，当局应该多观察已出台政策的效果，不能再在同一个地方跌倒。我们认为，当前的货币政策应慎用降息手段（是在美国QE3出台的情况下），并要多给财政政策留有空间。

8月，100个城市（新建）住宅平均价格环比上涨0．24％。这是住宅均价自6月止跌以来，连续第3个月环比上涨。在经济增长放缓、消费需求低迷、企业库存严重的情况下，政府面临“稳增长”又“控房价”的两难。但如果考虑到，房地产调控对于释放消费、破除流动性陷阱的长期作用，那么我们仍需要有足够的信心，来坚持房地产调控措施不动摇。

“一套房子吞没一个中产家庭”，吞没了中国的消费能力。以北京为例，按照平均工资6000元的水平来看，想要在五环内买一套一居室房子，即使不吃不喝也需要25年，而且前提是房价不继续上涨。别忘了，在我国这仅仅是购买到了这套房子的70年产权。看得出，城市住宅已变成某些利益集团掠夺工薪阶级财富的工具。年轻人收入不高，每月工资近一半用于交房租，更难积累财富来买房。在这种状况下，无论是租房还是贷款买房，无数中产阶层的消费能力都已被高房价冻结。

“房价飞涨”、“住房难”的问题是关系到国计民生的大事。它不仅影响老百姓生活的幸福程度，而且对经济发展、社会稳定等方面都构成了威胁。解决这一难题的过程是一项系统工程，房地产市场需要政府规制的介入。自1998年房改以来，我国的房价上涨和政府调控就从未停止过博弈。到2010年，房价依然如脱缰之马，再次引发多次严厉调控。从“限贷”到“限购”，“最严”的这一轮楼市调控，终于让房价坚冰动摇起来，下行迹象日渐明显，房地产调控正朝预期方向发展。但如果现阶段放松调控，重新走上过度依赖房地产拉动GDP的老路，短期内可能会对经济增长起到刺激作用，长期看则无异于饮鸩止渴。持续这样的发展模式，会导致实体经济不振，产业结构调整无法推进等问题，还会锁定国内的消费需求，对于经济的长期伤害远大于短期拉动。

由于住房具有商品和品双重属性，随着近年来房价的飙升，民间资本大肆涌入房地产市场进行投机。由此也导致的实体经济空心化，是未来经济发展急需填补的黑洞。例如，近年来温州民企高价购地却悉数被套，最终导致温州企业不想纯粹做实业的悲惨现实。很多企业，做了20年实业后，把资本全部放到了房地产业。如今随着房地产市场泡沫的退去，其资产深度被套，资本贬值严重。房地产市场吸引了巨额，抽空了实业生产的资本，经济发展减缓，失业现象严重，最终导致消费市场的萎缩。

分析房价构成我们发现，土地出让金和税费占房价五成以上，打压房价需要从这两方面入手。从2008年开始，土地出让金增势强劲，并在2011年达到31500亿元的历史高点。2008年城市地价监测结果显示，29个重点城市的地价房价比均值为31．8％，而土地成本占房产销售价的比值也在不断上涨。可以看出，土地的价格以及土地价格的快速上涨，是住房价格上涨的推力。另外，房地产商缴纳的相关税费总体占其销售收入的15％左右，而房屋建设成本占房价的30％以上，地产商净利润占房价的10％左右。

为解决土地出让金过高的问题，需要从土地征收制度改革做起。土地征收要遵从不损害公共利益的大前提。但在实际拆迁和土地征收过程中，80％以上的情况是以商业盈利为目标的，并非出于为扩大公共利益而进行的土地开发。对于这些种情况，征收土地应采取市场交易的方式来进行。否则，政府和开发商一起以公共利益为名义，强制征收农民土地的问题就无法解决。另外，还有积极推行土地产权制度改革。土地产权性质改变后，可通过土地入股、改变税收政策等方式，合理分配土地。最终，既能实现提高资源配置效率的目的，又能有效控制土地价格。

此外，随着房产税开征技术日渐成熟，未来房产税将成为地方重要财源。这无疑将缓解地方政府“土地财政”对土地出让金的依赖，在一定程度上能够缓解土地价格的高涨趋势。我们认为，如果仅靠开征房产税、完善住房保障体系等措施，还不足以改变高房价的现实。只有在政府财税体制改革的基础上，将集体土地征收补偿尽量向弱势群体（是农民和城市中低收入者）倾斜，才是解决高房价问题的根本途径。