[摘要] Wind資訊統計，截至2012年8月25日，滬深兩市已有101家房地產上市公司公布了半年報，總體看上半年開發商銷售普遍飄紅，但利潤增幅明顯落后于銷售增幅。
Wind資訊統計，截至2012年8月25日，滬深兩市已經有101家房地產上市公司公布了半年報，總體來看，上半年開發商銷售普遍飄紅，但利潤增幅明顯落后于銷售增幅。“招保萬金”四大行業巨頭上半年營業收入總額超過了674億元，相比去年的484億元大幅增長近40%；但凈利潤只比去年同期增長不足2億元，達到79.59億元，增幅只有2%——整體盈利能力下降。
受地產股半年報出臺、未來業績堪憂的影響，上周地產板塊下跌。其中，“招保萬金”悉數普跌，萬科A累計下跌5.69%，招商地產累計下跌3.95%，金地集團累計下跌8.12%，保利地產累計下跌8.81%。
而國家統計局公布的數據顯示，雖然7月份是傳統樓市淡季，但卻呈現出淡季不淡的“繁榮景象”，50個大中城市房價環比上漲的比重大幅增加。但是，也有分析人士在接受采訪時指出，“在目前的政策背景下，雖然房企今年以來大舉推行去庫存策略，但實際上房企庫存量有增無減，房企未來的三季報和年報業績上將繼續承壓。”
“招保萬金”盈利縮水
隨著金地集團8月23日發布半年報業績，“招保萬金”四大標桿房企上半年基本業績指標全部出爐。從中可以看出，龍頭房企營收增速遠高于凈利潤的增速。
據Wind資訊統計顯示，“招保萬金”四大標桿房企上半年營業收入總額超過674億元，同比去年的484億元大幅增長近40%。其中，得益于結算面積增多的萬科上半年營業收入增幅為53.7%，增至307.2億元。保利地產、招商地產和金地集團分別實現營業收入201.83億元、100.8億元和64.7億元，分別增長了32.86%、24.58%和25.5%。
但與營業收入高增長形成鮮明對比的是，這四家房企凈利潤只比去年同期增長不足2億元，達到79.59億元，增幅只有2%。
由于產品路線和經營模式的不同，四家企業的凈利潤出現分化。其中，萬科同比增長25.1%至37.25億元，金地集團增長5.1%至5.02億元，招商地產則下降16.89%至12.21億元，保利地產下降10.16%至25.11億元。
從利潤率來看，四大房企平均銷售毛利率從去年的43.25%跌至40.5%，凈利潤率則從去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2個百分點。
如果按照盈利能力指標中的凈利潤與營業總收入比來算，四大房企指標更是全線下降。除金地集團凈利潤率降低至7.8%、同比下降1.5個百分點外，其他三家房企凈利潤率基本在12%左右，且都出現了較去年6個點左右的下滑。
對于凈利潤率下降的原因，招商地產、保利地產和金地集團幾乎均解釋為“合作項目結轉較多”，通過合作開發來應對樓市風險成為大型開發商的共同現狀。不過，這也同時帶來了凈利潤增長低于營業收入的尷尬。另一個導致利潤率下降的原因是銷售費用的大幅增長，這主要是由于淡季下的營銷難度加大所致，四大房企銷售費用總體上漲了24%至23億元。
四大房企上半年庫存5158億
預收賬款是上市房企未來盈利能力的“晴雨表”，但四家房企的預收賬款增長并不理想，僅僅由去年同期的330億元增長4.5%至345億元。
盡管房企今年以來大舉推行去庫存策略，但房企庫存量依然有增無減，其中“招保萬金”四大房企庫存貨值，由年初的4760億元進一步上升8.4%至中報披露時的5158億元。
機構統計亦顯示，2012年上半年，包括上述四大房企在內的68家上市開發商實現營業收入約1118億元，同比增長26%；凈利潤約170億元，同比增長近6%。同時，這68家上市房企的存貨也同比增加近三成，達7996億元。
但各大房企的促銷跑量策略對改善現金流狀況頗見成效，其中上述四大房企手中持有的現金量由年初的855億元增加28%至1092億元。
以萬科為例，截至6月份底，萬科持有現金470.1億元，較年初提高了37%。金地集團目前持有的現金高達190.3億元，為一年內到期借款的1.6倍。最為明顯的是保利地產，其經營活動產生的現金流量凈額為16.15億元，同比增長119.55%，經營現金流連續三年為負的情況得以改善。
不過，盡管上半年營收情況不錯，但開發商對下半年展望仍不樂觀，“招保萬金”四大房企均把靈活促銷和加快去庫存化速度作為重要目標。
金地集團總裁黃俊燦表示，目前房地產行業政策調控的底部已基本形成，房地產調控政策加碼的必要性和可能性較低，但限購、限貸等核心調控政策短期內不會退出，各主要城市可售庫存和新增供應仍維持較高水平，房價出現大幅反彈的可能性很低。金地集團同時稱，由于銷售價格的下降以及偏的產品結構受調控影響較大，預計將對公司2012年的利潤產生較大壓力。
分析人士指出，由于前幾年集中拿地、開發，再加上國家對房地產進行宏觀調控，以致房企庫存增加明顯、消化周期延長，下半年，消化庫存仍然是開發商的重要工作，在持續的調控政策背景下，開發商利潤還將進一步下降。大型房企中除了保利地產、招商地產凈利潤下降之外，富力地產不久前也發出業績預警，稱凈利潤將同比大幅減少；此外，華僑城凈利潤也同比下降4.2%。
國家統計局公布的房地產數據顯示，7月份全國70個大中城市的房價指標呈現“雙升”：環比房價上漲的城市數量比6月份翻了一番，環比價格指數走高。房價明顯由“局部上漲”變為“普遍上漲”。
房企避險不忘“擴張”
在回收大量資金的情況下，地產行業財務狀況得以好轉，而且有了進一步增加土地儲備的計劃。房企下半年紛紛選擇“快銷+融資+適時拿地”的模式以避免政策風險，并抓住可能的機會。萬科表示將立足現有城市，以自住需求為基礎，密切關注可能出現的市場機遇。“但在具體項目的決策上，公司仍然會重點關注土地價格相對于周邊房價的合理性以及項目的風險可控性，不會把項目的盈利前景建立在過于樂觀的預期上。”
保利地產則在半年報中表示，公司目前的土地儲備基本可保障未來2-3年的發展需求，但土地儲備的區域及結構分布不夠合理，北京、上海等重點城市以及區域的儲備嚴重不足。8月21日，萬科董秘譚華杰在投資者交流活動上表示，7月份萬科買地用了60個億。今年四季度是拿地的好時候，萬科還會再買很多地。在四大地產企業中，招商地產拿地最為積極，僅僅1-4月份買地就花去40億元。借殼*ST東源上市的金科股份在公告中表示，房地產行業最艱難的時期已經過去，目前是獲取新土地項目的較好時機。隨即，公司舉債10億元開始拿地擴張。
在抄底軍團中，最為值得注意的是金地集團，上半年，金地集團沒有購入地塊，但是8月份下旬，其已經開始動手拿下今年的個土地儲備。公司已經斥資2.53億元，通過股權收購的方式獲取了沈陽市渾南新區濱河東項目。
根據金地集團的公告，上半年其主要投資在理財市場，截至6月份底，公司已經在14家金融機構購買了人民幣理財產品。6月份公司理財產品的實際發生額為78.9億元，未到期理財產品余額為16.6億元，收回理財產品62.3億元并獲得預期。金地集團相關負責人曾表示，“下半年公司將積極銷售、加大回款；密切跟蹤市場形勢，及時調整投資策略，有效協調財務資源，把握土地市場機會。同時積極拓展多樣化的融資渠道，滿足穩健發展的融資需求。”
“金地集團今年計劃拿出100多億元拿地，上半年無任何新增土地儲備，下半年很有可能集中拿地。”業內人士透露，隨著龍頭企業的紛紛出手，土地市場又將熱鬧起來。
未來業績難測
房企中報反映出，上半年曾出現短暫的出貨“窗口期”。房地產企業普遍認為，此輪調控旨在抑制投資投機性需求，但同時也在積極鼓勵剛需入市，辦法是差別化信貸政策及交易稅費減免政策。這些差別化政策，給了產品結構契合的房企銷售以回暖的機會。
“一、二線城市壓抑較長時間的剛需客戶開始選擇價格調整到位的樓盤積極入場，致使2011年下半年以來市場交易冷淡的狀況逐漸改觀。”金地集團相關負責人表示，特別是進入今年二季度后，各主要一、二線城市成交量開始回歸至較高水平，房價下降趨勢得到緩解。
據新華社電，國家統計局公布的房地產數據顯示，7月份全國70個大中城市的房價指標呈現“雙升”：環比房價上漲的城市數量比6月份翻了一番，環比價格指數走高。房價明顯由“局部上漲”變為“普遍上漲”。
在位于北京市朝陽區的“保利·公園”售樓處，短短1個小時內，就有十幾位看房者來咨詢，其中有兩套房子被售出。而在廣西南寧“金源一品”樓盤出現的近千人搶購100套房屋的景象，成為二、三線城市房地產市場搶購浪潮的一個縮影。
二手房同樣“人氣旺盛”。對比年初時一些中介店面門可羅雀的情景，眼下的情況可謂“冰火兩重天”，在一些熱門小區，很多看房客需要“拼團”才能輪上看房。一家中介企業負責人告訴記者，北京南城四家分店原本每個月約100萬元利潤，7月份做到了300多萬元。
“目前的市場，在央行連續兩次降息以及各地政府微調政策等因素疊加影響后，一些城市房價環比上漲，近期穩房價壓力加大。”英大證券房地產研究員蔡榮表示。
從各大房企的業績情況來看，因為產品類型與政策契合程度不同，直接影響了企業的情況。其中，以開發物業為主的金地集團房源去庫存化相對較弱。“自2011年開始，面對調控政策的深化以及市場環境的變化，公司采取積極促銷的經營策略，提高產品去庫存化速度。由于銷售價格的下降以及偏的產品結構受調控影響較大，預計將對公司2012年的利潤產生較大壓力。”金地集團半年報基調悲觀。
不過，從宏觀面看，由于經濟增長出現超預期回落，國家在信貸、財政等方面出臺了一系列“穩增長”的經濟寬松措施。雖然這種寬松政策未直接涉及尚處于嚴厲調控中的房地產行業，但在“穩增長”的經濟政策環境下，房地產企業資金困境在一定程度上得到緩解，房地產市場參與各方對未來市場的預期開始向正面改觀。
然而，房價上漲、成交量擴大，當前房價是否面臨大幅反彈？相關上市房企未來業績是否向好呢？
東興證券8月21日發布的研報認為，上半年房地產市場成交回暖，是信貸支持下剛性需求逐漸釋放的結果，行業并未明顯復蘇。國家對房地產行業進行調控的決心沒有動搖，限購、限貸等基本調控政策不會放松。但在維持房地產行業現有調控成果及保持市場基本穩定的情況下，預計支持首次置業者購房需求的政策微調仍將陸續出現，市場有機會出現窗口期，下半年以“滿足剛性需求為主的普通住宅熱銷”為特點的市場回暖仍將持續。
從政策層面看，一位不愿具名的資深市場人士指出，當前并沒有刺激房價上漲的政策環境，并不具備大幅反彈的條件。與2009年相比，盡管同樣面臨經濟下行，但如今政府一再強調堅持房地產調控不動搖，特別是國務院最近又派出督察組專項督察房地產調控政策的落實情況，再次表明堅定調控的決心。
而監管層也幾度重申，有關地方必須深入貫徹落實房地產市場調控政策措施，加強市場監測分析，及時采取針對性措施，并要求出現放松調控政策苗頭的地區立即予以糾正。“現在8月份數據對于判斷整個樓市走向意義非凡。如果房價反彈，從嚴調控之下的問責等實質動作就很可能真正出手，房產公司未來的業績走向究竟如何還要看是否會有新的調控政策出臺，所以房地產公司對于未來業績預期不能盲目樂觀。”上述分析人士說。
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