[摘要] 中指研究院发布的报告显示，7月全国100个城市（新建）住宅平均价格为8717元／平方米，环比6月上涨0.33%。其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。与上月相比，环比下跌的城市个数减少25个。
北京报道渣打银行发布的一份持续了月余的调查报告认为，中国楼市已行至拐点，并行将复苏。与此相应的是，相当比例的城市房屋成交量持续上升。这些城市的房价开始上涨。中指研究院发布的报告显示，7月100个城市（新建）住宅平均价格为8717元／平方米，环比6月上涨0.33%。其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。与上月相比，环比下跌的城市个数减少25个。
8月7日，渣打银行发布了这份《中国-房地产步入复苏》的报告，渣打银行的团队在8座城市（成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山、肇庆）对30家房地产开发企业进行了第六次开发商调研。与前五次调查相同，调查问题围绕开发企业目前的经营状况和市场前景、由地方性开发企业的高管和性开发企业的地方分支机构高管回答。调研于2012年6月底、7月初进行。
调查结果的显示，不仅仅是成交量和房价在回暖，而且开发商对销售的信心日益增强，融资环境也在不断好转，这些更为直观化的现象给渣打银行的研究团队留下深刻的印象。
微观层面的调研支撑了渣打银行基于宏观数据对中国楼市的判断，因此渣打银行提出：中国房地产市场正在恢复，要回到曾经的繁荣将是一个漫长、艰难的跋涉，但复苏似乎已经开始。
可支撑新房5%复合年均增长
基于系列宏观数据，“一到三线城市房屋销量上升；范围房屋销售同比负增长已经触底；房价似乎也已触底，部分城市房价开始再次回升；竣工房屋面积大幅度下降，意味着新房供应量将是有限的；部门降低了开发商和购房者的贷款成本，目前两种类型贷款均开始缓慢增加；地方政府积极调整房地产政策鼓励销售。”等，渣打银行认为，中国房地产行业已到达一个拐点。
渣打银行认为，“中国的城市化仍在进行，从较长期看，我们坚定地认为中国需要更多房地产建设。渣打银行股市分析团队将未来需求作为房屋升级和城市化带来需求为函数的模型，发现未来多年，房地产市场可以支撑新房建设5%的复合年均增长率”。
渣打银行认为，“有时候宏观数据会说谎，因此我们希望通过对30家开发商的调查问卷来验证我们的判断，问题主要围绕以下方面：开发商是否认为销售动力能够持续？开发商是否计划大幅度削减建设活动？开发商是否认为地方政府将削减地价以促进销售？开发商认为政策会如何？政策会产生什么影响？我们的调查结果基本上支持了我们的观点：房地产市场复苏的基础已经形成。”
刚需、改善需求在推动销售
渣打银行的调研显示，因为刚性需求，房屋销售有大幅度的提高，价格也趋于稳定。从而也降低了库存。“新的住房需求来自哪里？受访者答，57%来自于首套房购买者、31%来自改善住房者、12%来自者。这意味着近90%的房屋销售来自于真正的需求。我们预计今年被抑制的需求将持续推进房屋销售。”
“去库存过程也受到销售推动。8家受访公司称其所在城市1月份库存低于预期的只有2家，只有8家称库存增加（第五期23家）。更多受访者反映其所在城市房屋库存在缓慢下降。这与本报告概述部分列出的库存量相符。”
“房价似乎趋于稳定。早期调研显示，很多开发商已经或打折促销。我们调查的30家开发商中，25家称其价格水平在过去三个月中持平或略微降低。但是，情况自第五期调研以来发生了变化，有几家受访者称价格稍微上涨，这是第五期调研中没有出现的。我们调查的开发商所在城市的二手房市场情况似乎更好。6家受访者称近几个月价格出现了高达10%的涨幅，只有7家称房价下降了，其余的反映房价没有变化。”
地产企业融资成本大幅下降
在这份报告中，对开发商的调查问卷涉及的各项指标和过往的调研相比都明显好转。而让这份报告的撰写者之一申岚印象最为深刻的是：调研中，她发现开发商对销售的信心大幅度的提升了和融资环境有了明显的改善。申岚调研时发现：“愿意的开发商少了。”13家受访开发商称（据其所知）没有开发商了或者打算，这是2011年5月的第三期调研以来的一次。
开发商对房价趋势的预测出现了大逆转：调查的30家开发商中，现在有24家认为房价已经触底反弹，这与他们在第五期调研时的想法大相径庭，当时多数受访者仍然认为房价将继续下降。
融资状况的好转更是明显，30家调研对象中有22家开发商表示在最近几个月获得银行贷款越来越容易。除此之外，根据开发商们反映，由于基准利率两次下调降低了银行间的融资成本，银行针对房地产项目开发贷款的平均利率由第四次调研的9.2%、第五次调研的8.8%下降到了如今的8.0%。
从信托借款的成本更是大大的降低，报告显示，20家开发商表示知道其他开发商在通过信托融资，这一数字和第五次调研情况相同。而信托公司所征收的利率也较第五次调研时的峰值有所降低，平均达到14%的水平（不包括其他成本）。申岚告诉记者，在第五次调研（今年2月）的时候，这个利率的数据是20.9%。第四次调研的（去年11月）的时候，数据是17.2%。
开发商的流动性状况也有所改善，30家开发商中有13家的项目中没有未偿还银行贷款，这个比例比第四次调研时的10家和第五次调研时的9家均有所提高。至于现金头寸，16家受访者表示有同行开发商面临资金紧张的局面，比第五次调研时减少了8家。有6家开发商表示其子公司现金仍然充裕，这无疑是振奋人心的消息，因为在之前的调研中没有一家开发商如是说。尽管如此，仍有8家开发商表示，如果在未来三个月内销售不能提升，他们的子公司将面临破产，这也意味着仍有部分开发商面临着资金压力。
虽然该报告也提及了调控的继续会对市场的信心有所影响的风险，但申岚认为，今年不太可能出台更强硬的调控措施，但不排除一些微调的政策出台。她判断的理由有三点：宏观经济上增长缓慢，保增长将是下半年的重点；第二，从价格走势看，开发商大部分都在以价换量，不会有太出格的行为来导致价格，因而不会遭致更严厉的政策出台；第三，整个市场还是有旺盛的需求。
相对于渣打银行相对乐观的说法，也有另一种说法，一家央企分管市场的总监认为，现在仅仅是局部回暖。沈阳、天津、唐山等供应量较大的市场依然很低迷。而一位不愿意透露姓名的上市公司的董秘则认为，从他们公司楼盘销售看，市场的确在变好，但对于政策走向无法做一个准确的预判，因此任何决策都基于最严厉的政策环境，公司不敢抱有任何幻想。
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