[摘要] 房屋已不在是满足基本生活需求的住所,更是一种商品,而商品价格取决于供给与需求的变动。长期以来,房地产价格持续上涨,是供应无法满足需求的体现。政府调控主要方向是抑制需求,是堵。而增加房屋供应,是疏,可以对冲需求。人民币贬值,可以倾向于将房屋变成现金,是直接增加了房屋的供给,与抑制需求相比,更具效果
[财讯网]房屋已经不在是满足基本生活需求的住所,更是一种的商品,而商品的价格取决于供给与需求的变动。长期以来,房地产价格持续上涨,是供应无法满足需求的体现。政府调控主要方向是抑制需求,是堵,并不会从根本上解决矛盾。而增加房屋供应,是疏,可以对冲需求。人民币贬值,可以倾向于将房屋变成现金,是直接增加了房屋的供给,与抑制需求的政策调控相比,更有效果。
2002年至2004年,美元兑欧元贬值40%,美元兑日元贬值20%。由于当时人民币实行盯住美元的政策,人民币兑主要币种也大幅贬值,各国对人民币的呼声很高,大量热钱涌入中国,目的是人民币以后,博取汇率利差,而国际热钱流入又加剧了人民币的预期,而这种预期一直持续去年,才出现缓和。
随着国际热钱的流入,中国外汇储备从05年初的6000亿美元左右,增长到现在的3万亿美元。有测算,在这3万亿的外汇储备里,只有2万亿美元左右是通过贸易顺差和吸引外资获得,另外的1万亿美元无法解释来源,而这些就是国际热钱。
热钱进入中国后,并不会老老实实趴在银行里吃利息,绝大多数跑到人民币资产中,以获取资本溢价,而股市、楼市即是。热钱对楼市的影响更为明显,尤其是在外资相对开放的上海,楼市涨幅明显高于其他城市。
回顾过去可以发现,国际社会对人民币呼声的时期,也是外汇储备增长速度最快的时期,同时也是楼市价格上涨最快的时期,楼市价格与人民币预期呈现正相关性。
在2011年博鳌亚洲论坛上,各国企业家普遍同意,中国房地产泡沫一部分来源于国内,还有一部分就是外部资本。工商银行行长姜建清表示,热钱流入给流动性本就流足的房地产市场增加了新的流动性,造成一些地区出现泡沫。
热钱是逐利的,它来源于境外,由于它的投机性,热钱迟早是要连本带利一起回到境外。热钱进入中国最重要原因就是获取人民币以后的汇率差异,人民币资产只是热钱入境后的附属选择。
人民币的币值变动,决定了国际热钱的流向。理论上,一国货币的价值,取决于一国经济增长率,劳动生产率,以及贸易情况。中国经济增长目标下调,经济增长速度放缓;产能过剩导致生产效率降低;低人工成本,廉价土地成本渐渐消失,人民币继续的条件已经发生变化。当人民币预期减弱,热钱流入的基本条件发生变化的时候,撤离便是必然选择。
今年上半年楼市价格小幅回落,外界解读为政策调控的结果,但不可忽视的问题是,上半年国际热钱总体是流出的。观察数据可以发现,上半年贸易顺差+外商直接合计1300亿美元左右,而6月末公布的外汇储备余额仅增加500多亿美元。
上半年房价小幅回落,究竟是政府政策效果显现,还是热钱开始撤离的结果?我更倾向于后者。因为控制房价的政策,从05年就开始不断出台,房价还是“芝麻开花节节高”,两年前政府再推“最严厉”楼市调控,但房价也没有降,政策实际效果并不明显。
政策无效是因为调控只是在短期内抑制了购房需求,是将这种需求平滑到未来,总需求实际并不会减少。而房屋供给的速度根不上内外资需求、改善需求、刚需住房的增长速度。
而热钱流向则不同,我国的楼市中存在大量的热钱,人民币贬值,将使停留在楼市中的国际热钱,倾向于将房屋变成现金,是直接增加了房屋的供给。与政策调控相比,效果更直接。
但需要提醒的是,外资缓步撤离有利于房价的回归,但撤离速度过快,可能影响面会扩大。一线城市,刚性需求较多,房价存在一定的支撑。但有一些二三线城市,居民月均收入不足3千,但每平方米却超过万元,房屋价格相对家庭年收入倍数严重不合理,外资过快撤离将对这类城市的房地产市场产生较大影响。
从上周五开始,人民币兑美元即期汇价连续三天触及汇率中间价1%下限。而从央行此前公布的汇率中间价与即期汇率走势的背离来看,贬值不是政府为保出口而进行的市场干预,而是市场行为。人民币加速贬值,表明国际热钱流出速度可能加快,因此政策层面,应该密切关注热钱流动,如果流出速度过快,房地产调控的力度可适当放松,以缓解外资大规模撤离对房地产业的影响。
(任宇撰稿)
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