提起天通苑(社区网，论坛，商铺)、回龙观(社区网，论坛，商铺)，人们首先想到的即是人口密度极大，要知道在1997年这两大板块内的首批经济适用房上马之后，由于其相对庞大的保障性住房、廉价商品房的供应，吸引了当时众多的刚需族在此扎堆。时至今日，这两大板块生活氛围成熟，但也基本宣告发展空间殆尽。
2009年，北京城市发展开始向南城倾斜，“南城计划”的提出，直接促使北京南部发展进入快车道，房山、大兴这两个区域均属于近年楼市的后起之秀，同样由于区域内相对低廉的房价，刺激着购房人敏感的神经，成为北京现阶段刚需青睐的区域。
可以看出，在北京房地产飞速发展的近20年里，对价格尤其敏感的刚需购房人，在区域选择上，跟随着城市的发展脚步，同样形成了一个由北向南的迁徙之路。
首批经济适用房发展区
价格吸引刚需扎堆儿
1996年底，北京市确立天通苑、回龙观等36个经济适用房项目。由于当时保证性住房申购制度的不完善，申购经济适用房的购房人只要是北京户籍即可购买，而无需审查其家庭资产、收入状况，包括购房人购买套数等均无限制。由于其相对廉价性，一时间，不仅吸引了众多刚需购房人的青睐，同时也引来了不少的客。
有业内人士表示，“那个时代，人们买房的意识还不强，换个角度可以说是这一批经济适用房刺激了北京楼市开始萌芽。”
随着我国保障性住房申购制度的完善，确立了经济适用房购买人群的申购资格，购买保障房之风才渐渐偃旗息鼓，将这一片价格相对低廉的住房市场还给了刚需族。
事实上，在天通苑、回龙观保障房大开发的过程当中，区域内也同时产生了一批商品房，值得注意的是，当时该区域内的商品房相比北京其他区域来讲，同样处于洼地之中。
业内人士指出，“够资格的刚需买经济适用房，条件稍好的刚需族，由于看到了天通苑、回龙观的商品房相对廉价，因此，也向着这里扎堆，形成刚需买房必到天通苑、回龙观之势。”
时至今日，天通苑、回龙观依然是北京数一数二的庞大住区，密集的人口也宣告这两大板块发展空间殆尽。就目前楼市来看，天通苑、回龙观两大板块，尽管16000-18000元/平方米的价格在北京近郊楼市中仍颇具，但是却鲜有楼盘供应，购房人选择性很小。
房山、大兴迅速蹿红
产品盯紧刚需客
2009年以前的房山，很难受到全北京购房人的关注，人们对该区域的认知度、关注度均有限。而随着万科、首开、城建等大型房企的进驻，房山在CSD休闲购物区的战略规划下，长阳半岛、芭蕾雨•悦都等楼盘的问世，将人们的目光一下子吸引到了这里。
就整个房山区域而言，相对于其他远郊区县来说，特殊性比较突出。首先，房山是2009年之后才开始进入密集开发阶段，并在短短两年内，成为市场中备受关注的热点区域之一。业内人士表示，受到土地市场供应量的大幅提高和一些大型房企，比如万科、首开、首创、城建、建工等的入驻，使整个房山的热度大幅提升。同时，随着区域市场热度的快速攀升，直接拉动了该区域内的销售和签约量，成为北京楼市中的重要角色。
同时，房山区域的密集开发下，一线房企及大型国企的进驻、聚集，对市场的引领作用也明显，使得房山摆脱了之前给人以边缘化、郊区化的印象，更重要的是激烈的市场竞争，促使开发企业对产品品质的关注，这使得新兴起来的房山楼市，发展起点相较其他远郊区域要略高。房山某开发商表示，目前来看，房山在售的项目，基本上都将追求居住品质作为项目打造过程中突出考虑的重点。
产品方面，从整个房山区域来看，市场上普遍的产品类型，多数都是满足刚性需求的居住产品，比如长阳半岛、芭蕾雨•悦都等项目，显著特点就是刚需型产品占据主力地位，仅有建邦华庭等个别项目定位为改善型置业产品。
同样，作为后起之秀的大兴，在“南城计划”的利好下，凭借密集的开发和适合刚需的产品结构，成为北京最热的大区域之一。
据统计，大兴区在售项目近30个左右，除去少量的尾房项目，其中有20余个在售楼盘正处在主力销售期，主要位于黄村、旧宫以及大兴线等轨道交通沿线，是北京各区县中在售项目量的一个区。其中不乏诸如保利春天里、龙湖时代天街、城建红木林、中建国际港、金融街金色漫香郡、首邑溪谷等众多在产品规划设计上面向刚需的楼盘。
刚需成为房山、大兴成交主力
刚需购房人对价格最敏感，房山与大兴楼市，原本就起步较晚，相比其他近郊区县，价格略低。在限购调控之下，由于这两大区域均处于密集开发阶段，库存压力也就异常突出，由此带来的价格波动也相对较大。
市场研究机构数据显示，大兴楼市价格在近期点时，相较2011年8月下调15.3%，部分项目均价水平甚至回归至2009年。同样，房山楼市价格也出现明显下降，以房山最热的长阳为例，目前普遍均价在16000元/平方米左右，相比点时也下跌了近2000元/平方米。
如天通苑最初低价吸引来大批客一样，房山、大兴近年来的快速发展，在吸引刚需瞩目的同时，也有大量客在此出手置业。不过，在抑制资本的限购令下，房山、大兴还是回归为刚需主战场。
以房山长阳为例，业内人士指出，“去年买长阳半岛、绿地等项目前期的业主，的比例应该可以占到20%-30%，现在有限购政策的挤压，持币待购观望心态作祟，现在在长阳买房的基本上看不到的影子，都是一些置业需求迫切的刚需客。”
同样，大兴楼市在近期的回暖潮中，之所以取得成交爆发，关键还是因为区域内刚需盘供应较多。北京中原市场研究部统计数据显示：大兴区楼市成交量在3-5月再次连续4个月超过800套，6月份成交1596套，创造了限购后的新高，基本回到了限购前的水平。
北京中原市场研究部统计数据显示：6月来大兴区成交热点项目成交量明显增加，中低端市场全面复苏，刚需集中的6环周围商品房行情热度高涨。
北京中原的张大伟分析认为，从去年下半年以来，大兴区楼市价格有所下跌，性价比突出，是南六环周边如龙湖时代天街、保利春天里等刚需商品房，对刚需有着较强的吸引力，并撑起本轮回暖。
区域便利性增强为刚需置业提气
虽然刚需购房人对价格最敏感，但是，大兴与房山成为刚需主战场与区域的快速发展也不无关系。
亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，北京市的水资源70%以上都分布在北部山区，而随着北京市城区的扩容，北部城区的发展已延伸至五环之外。为了保护北部地区的水资源，政府不得不将发展的重点开始向南部转移。而大兴位于天安门的正南方，是距离城最近的新城，南城发展带来的巨大利好更成为共识。城南计划2900亿的总额、大兴新城规划、大兴与亦庄的资源整合，接二连三的利好已为大兴发展带来强劲动力。据悉，未来3年大兴将建设交通设施、生态、能源等30个项目完善基础配套，总380亿元。
另外交通利好也不容忽视，大兴线、亦庄线，双轨支撑大兴发展。轨道交通的便利性，以及由此带来的人流聚合力，将形成以轨道交通沿线为轴，直接串联起该区域内商圈、住宅、商务等价值的城市组成元素，形成轨道交通商业、生活、带，也恰恰是由于轨道交通沿线吸引了该区域内价值的城市组成元素，同时也形成了区域内一条经济高速发展的“隆起”地带。
应当注意到，轨道交通以外，大兴公路网建设也较为密集。据了解，3年内大兴还将打通蒲黄榆快速路、京台高速、马家堡西路南延和万寿路南延4条与连接的道路，实现大兴至长安街纵向交通的快速通达。同时，还将新建和改建两条横向交通大动脉——兴亦路和黄亦路，提升南中轴板块交通的横向快速通达能力。
至于房山，虽然目前貌似一个庞大的工地，但正是由于密集开发，使得该区域受到购房人认可。据了解，房山在新近的规划中，配置了大量的商业配套，目前包括俏江南等已经确定入驻，以及奥特莱斯商圈的逐步形成，可以说房山的商业体系基本可以满足区域生活要求。建邦华庭销售经理刘涛表示，“商家的入驻，必然是看到了该区域的发展，同时，这些商家的集聚，也必将反过来促进该区域价值的发挥。”
而配套和医疗设施，、等资源，以及武警总医院的入驻，相比其他周边板块明显，这些都将从不同维度，助力房山成为宜居生活的地区。业内人士指出，与医疗配套是一个区域内的公共资源，对区域宜居程度的提升作用还是毋庸置疑的。
交通方面来看，之前被冠以“杜大爷”的杜家坎收费站，日前改造扩建工程已经完工，地面交通环境得到显著改善，自西四环到达房山长阳板块，即使在车流高峰，也可实现半到达。另外，9号线通车，与房山线在大葆台实现同台换乘接驳，并延伸至北京西站。按照规划，该线明年下半年将有望接驳国家图书馆，届时将可以实现与市政大网络相连通，进一步提升出行便利性。一些购房人表示，这相比顺义、通州等远郊区县，宜居值得称道。
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