[摘要] 世联地产于2012年7月17日发布《上半年房地产市场报告》，报告指出，目前购房者的购房信心持续提升，市场趋于回暖。房企方面，“以价换量”仍是行业趋势，所以下半年多数房企仍将坚持跑量，相对渠道营销，下半年房企将更重视客户对产品需求的挖掘。
世联地产于2012年7月17日发布《上半年房地产市场报告》，报告指出，目前购房者的购房信心持续提升，市场趋于回暖。房企方面，“以价换量”仍是行业趋势，所以下半年多数房企仍将坚持跑量，相对渠道营销，下半年房企将更重视客户对产品需求的挖掘。世联地产数据显示，目前房企财务指标日益稳健，对土地需求也将增大，下半年土地市场有望升温。
世联地产华北区域策略资源总经理刘春岩称，根据目前的数据判断，房地产市场最艰难的时期已经过去，未来库存量的下降和政策的支持，会使3季度的市场回暖状况值得期待。
在经历了2010年“越调越涨”的尴尬局面后，政府于2011年初推出了“最严”的调控政策，使购房信心步入下行通道，进而带来了房地产市场的量价齐跌。步入2012年，经济不确定性增加，央行货币政策有所松动，在一定程度上改善了购房者的心理预期，并拉动购房信心连续两个季度提升。
购房者信心持续回升
进入2012年，央行两次下调存款准备金率，两次开闸降息，部分城市也对房地产调控政策进行微调以支持首次置业，银行八五折甚至更低的利率优惠政策重现，这些因素极大地改善了购房者的心理预期。2012年2季度世联购房者信心指数为55.2，较上季度明显提升2.6，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较年初持续改善。从分类指数来看，未来房价预期指数上升最为明显，表明未来压力持续缓和。尽管本季度购房者信心提升幅度较大，但与去年一季度基本持平，显示出政策对购买力的抑制作用犹存。
从不同类型的置业者来看，首次置业、改善型和型置业者的购房信心均有所提升，其中改善型购房者信心提升最为明显。从不同地区的置业者来看，除中西部部分不发达地区购房者信心有所下降外，其他地区的购房者信心均有不同程度提升，其中东部城市购房信心提升最为明显。从不同城市购房者来看，重点城市购房者信心指数均高于50的临界值（见下表），且多数城市购房者信心均明显上升。
重点城市购房者信心指数比较
| 城市 | 购房者信心指数 | 城市 | 购房者信心指数 | 城市 | 购房者信心指数 |
| 宁波 | 50.5（↑2.3） | 南京 | 54.5（↑3.0） | 东莞 | 56.5（↑2.2） |
| 北京 | 51.2（↑4.8） | 长沙 | 54.5（↓0.3） | 珠海 | 56.6（↑2.1） |
| 福州 | 52.1（↑2.6） | 济南 | 54.5（↑1.5） | 佛山 | 56.8（↑2.6） |
| 深圳 | 52.9（↑3.2） | 上海 | 54.6（↑5.6） | 海口 | 56.9 |
| 武汉 | 53.1（↑4.2） | 天津 | 54.7（↑4.4） | 南通 | 57.8（↑6.4） |
| 南昌 | 53.4（↑3.1） | 苏州 | 54.8（↑0.4） | 重庆 | 57.9（↑3.1） |
| 郑州 | 53.5（↑5.3） | 合肥 | 55.2（↑2.2） | 大连 | 58.1（↑6.5） |
| 哈尔滨 | 53.6（↑1.8） | 成都 | 55.3（↑1.1） | 中山 | 59.0（↓1.0） |
| 广州 | 54.0（↑2.5） | 西安 | 55.5（↑1.4） | 沈阳 | 60.0（↑4.6） |
| 昆明 | 54.1（↑2.1） | 厦门 | 55.6（↓0.2） | 惠州 | 60.2（↑1.8） |
| 长春 | 54.4（↓0.6） | 无锡 | 55.7（↓0.4） | 55.2（↑2.6） | |
| 杭州 | 54.5（↑3.4） | 青岛 | 56.2（↑4.9） |
数据来源：世联购房者调研数据库，括号中数字表示与上季度相比的涨跌幅度
购房者对未来的量价预期持续改善
从购房者对当前房价的感知来看，尽管购房者对当前房价依旧不满，但表示“当前房价高，完全不能接受”的购房者占比却在不断下降，由去年一季度的46.3%下降到今年二季度的30.8%，显示出调控政策在抑制房价方面发挥了一定的作用，但仍与购房者的心理价位有较大差距。从购房者对未来房价的走势来看，本季度是近一年来房价看涨者人数首度超过看跌者，超四成购房者认为未来房价将出现不同程度的上涨。从购房者对现状及未来成交量预期来看，购房者感知到的成交活跃度有所改善，近四成购房者预期未来成交量将会继续上涨。从购房者对未来购房时机的预期来看，预期未来半年适合购房的置业者占比小幅提升，是国八条政策颁布以来首次达到三成。从购房者的拟置业时间来看，表示会在未来三至六个月内置业的购房者占比有所提升，较上季度增加8.5个百分点。购房者当前的心态预示着未来成交量保持增长的可能性依然很大。
降息即期影响初步显现
降息事件对购房者的即期影响明显，具体表现在：（1）降息后，购房者感知到的楼盘热销程度较降息前小幅增加2.2个百分点，同时感知到的打折促销楼盘比例较降息前下降了3.6个百分点，这表明降息对买卖双方的即期影响都明显，一方面促使越来越多的购房者加速购房，另一方面，也促使开发商调整销售策略，以观市场反应；（2）降息后，预期未来房价将“小幅上涨”或“大幅上涨”的比例增加了9.1个百分点，认为未来“不适合”或“比较不适合”购房的置业者占比下降至24.8%，较降息前下降了2.0个百分点；（3）降息后，表示将在未来“三个月内”购房的置业者比例上升至19.0%，比降息前增加了1.7个百分点，表明降息对近期置业者的带动作用较为明显，而对远期置业者的带动作用则较为有限；（4）降息后，购房者认为未来房地产调控政策放松的可能性有所增加，认为未来调控政策“继续从严”或“维持现状”的购房者占比下降至49.6%，比降息前下降了6.0个百分点；（5）降息后，多数城市购房者信心指数有所提升，其中，长沙、济南、青岛、郑州、珠海等二三线城市提升幅度明显。
阻碍购房的主要因素
尽管信贷政策调整改变了部分购房者的预期，但仍有一半左右的购房者认为未来政策不会放松，反映了他们希望调控能够继续发挥作用的愿望。同时，购房者也希望对一些政策进行微调，其中，支付能力较弱的首次置业者渴望继续对信贷政策进行调整，而支付能力较强的多次置业者则渴望对限购、税费等政策进行调整。因而，出于巩固调控效果的考虑，未来政府放松限购政策的可能性较低。
需要指出的是，购房者信心提升并不意味着房价必然合理。当前阶段，购房者提及阻碍购房最主要的因素依然是“房价降幅过低”，占比为33.4%；其次为房价走势不明，占比为27.5%（见图表24）；认为“银行利率过高”和“银行首付过高”是阻碍购房最主要因素的占比分别为15.5%和13.0%；认为“限购政策”是阻碍购房最主要因素的占比仅为6.6%，这主要是当前购房者构成以刚需为主，客占比较少（5%）。
显然，房价依然是阻碍购房的最主要因素，一方面是他们认为房价降幅不够，另一方面是他们认为房价走势仍不明晰。购房者当前正处于进入节点判断的矛盾和犹豫之中，此时，开发商如果能够采取有力的措施，必将提振他们的置业信心。
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