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后限购效应:成交大涨的秘密

房天下   2012-06-26 17:24

[摘要] 为什么今年2月下旬以后,各主要城市成交量突然持续增长?21世纪不动产分析师粟日提供了一个新的视角:与限购令的社保证明有关。

为什么今年2月下旬以后,各主要城市成交量突然持续增长?21世纪不动产分析师粟日提供了一个新的视角:与限购令的社保证明有关。

粟日回顾说,2010年启动此轮房地产调控后,当年的效果并不理想,国务院在2011年伊始要求各地加大调控力度,并要求房价上涨过快的城市原则上在2月底以前出台新的调控措施,以抑制投机性购房需求。实际上,这是限购令的扩大化,由2010年的少数几个城市扩展到2011年的约30个城市。

最快出台新的限购令的,是上海,2011年1月31日。北京是2月16日。广州是2月24日。深圳是3月2日重申了2010年9月30日的限购内容,并堵漏。其他二三线城市的限购令绝大部分是在1月底或2月公布。除北京以外,大多数城市要求外地户口须具备的购房条件,是缴纳社保或纳税证明1年以上。最快于今年1月底,多数城市在2月底,去年限购令所要求的证明都能拿到了。

具备购房资格,并不一定就会买房。但恰恰是今年2月24日起,存款准备金率去年以来第三次下调,而决策部门的信息确定地显示,信贷环境已经在向相对宽松的方向发展。多个银行也传出消息,首套房利率回归基准甚至可以拿到85折优惠。粟日表示,有时一个特定的变化会催发巨大的连锁反应,符合购房条件的以首套房为主的刚性需求,忍耐或等待了一年多以后,在信贷信号的刺激下,不可遏制地爆发了,大举入市。而以首套房为主的刚性需求,能够忍耐的时间是有限的。

2月底这个成交爆发点,与大多数城市的限购令所规定的社保证明期限,达成了高度的一致。因此,粟日认为,2月底以来的成交持续增长,某种程度上也可视为后限购效应的体现。

那么,这些符合购房资格的需求,经过3-5月连续数月的释放,是不是已经差不多了?粟日分析说,市场情绪是有传染性的,成交的大幅增长,给那些本来想等等的潜在购房者构成了很大压力,唯恐房价上涨,因而提前入市。同时,继刚性需求之后,改善性需求甚至性需求也在逐渐加入。据21世纪不动产不完全监测的数据,4月份北京改善性需求和需求所占的比例已占到15%以上,5月份则扩大至20%以上。6月本非购房旺季,但舆论有关成交量大增,二手房价格上涨的消息,刺激了新的需求,导致6月成交继续增长。

下半年情况将呈怎样的变化?粟日表示,6月份以后,市场会有一个相对平淡的时期,经过4个月的成交快速增长,7-8月需要进行平台整理,这两个月的成交量环比应有所下滑,房价也缺乏上涨的动力。9月-10月,进入传统的营销旺季,开发商为了冲业绩,会加快推盘,若无意外,大部分开发商还将沿袭灵活的营销策略,以打折促销回笼资金为主。

如果看得更远一些,2013年的市场又将怎样?粟日认为,即使保持现有的调控政策不变,明年的成交应该不会太差。按照大多数城市限购令的规定,调控时参加工作的人,几乎都有资格买房了。即使是最严厉的北京市,要求有5年社保或纳税证明,2013年很多人也可以合法拿到了。因为《劳动合同法》是从2008年1月1日起正式实施,从那时起,正规单位都要求强制给员工缴纳社保,到2013年1月正好是5年。从理论数据推测,2013年会有更多的人具备购房资格,成交量应该继续保持增长。从这个意义上说,2012年是此轮调控的底部,是有道理的。

但粟日也提醒说,成交量增长,并不意味着房价必定上涨。核心是,贷款是不是继续严格限制,包括按揭贷款和开发贷款。即使大部分老职工具备了购房资格,但如果二套以上的按揭贷款继续限制,开发贷款也不放开,房价要大涨也不太可能。毕竟外地居民只能买一套房,能买第二套的当地居民数量有限,而开发商拿不到开发贷款就不敢。

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