[摘要] 这一轮强势的调控让原本漫步云端的房地产企业突然从高空坠落。通过这一阶段的态度，我们可以看出，政府短期内绝不会再让房地产飞回天上去，落地是不可避免的，差别在于这一次摔得重还是轻。如果房地产企业认清了这一点，当下而言，最重要的动作无疑就是如何调整策略实现“软着陆”。
这一轮强势的调控让原本漫步云端的房地产企业突然从高空坠落。通过这一阶段的态度，我们可以看出，政府短期内绝不会再让房地产飞回天上去，落地是不可避免的，差别在于这一次摔得重还是轻。如果房地产企业认清了这一点，当下而言，最重要的动作无疑就是如何调整策略实现“软着陆”。
2005~2011年，一线城市商品房销售面积占的比重从16%下降到5%，二线城市占的比重从37%下降到32%，三线城市占比从2005年的47%提高到了去年的6%，这个提升幅度达到了17个百分点。一线城市开发商越来越少，二线城市比较平稳，三四线城市的增长幅度很快。从中长期来看，三四线城市将成为房地产开发的主要市场。
其实，龙头房企早在2010年就已经开始布局三四线城市了。2010年万科在三四线城市新增土地量已超过二线城市，恒大地产已进入超过60个城市，三线城市占63%。中海地产2010新增三四线城市土地占比55%，招商、保利也都在加大在三四线城市的拿地力度。
其次是产品战略调整。中国最伟大的现实主义诗人杜甫千年前的宏愿直到今天仍未变成现实，虽然保障房这两年盖得如火如荼，但“买不起房”依然是困扰国人的难题。杜甫还有句诗是这么写的：朱门酒肉臭，路有冻死骨。这多少也是如今中国住房问题的写照，社会底层和刚需一族是国家宏观调控的重点关注对象，让房价降下来也就是为了满足这一部分人的购房需求，前些天首套房利率的下调就是个明显的信号，调控还是要调控，但对于首次置业的买家，国家是不会为难他们的。对于房地产企业而言，是时候把眼光转移到刚需一族身上了。
从2011年的市场表现来看，位居销售排行榜前列的大型房企都瞄准刚需客户，以快速周转策略来赢得市场。顺应这一导向，保利地产的囍春行动紧跟国家政策方向以及市场需要，面向刚需购房人群，并敏锐地把握住“返乡客”这一群体，在其他开发商还在“冬眠”之时率先发力，抢占市场先机。一项针对保利地产购房者类型的研究数据表明，刚需购房者和首次改善型购房者占到保利地产客户总数的75%以上。去年以来，金地已经全面转向刚需产品，金地认为今后的房地产调控，会让住宅需求逐步回归到刚需、首次改善和二次改善，在稀释了、投机和炫富等因素后，住宅需求会变得越来越实在，“居住”仍将被还原为住宅的主体诉求，更多的购房者会关心产品的性能、舒适度和便利性，这也正是刚需以及首次购房消费者最重要的诉求。而行业龙头老大万科去年则在西安破天荒的推出了15平方米的蜗居户型，恐怕连刚需阶层都要嫌这个房子太“刚需”了。
最后是价值链发展战略调整。去年，绿城度过了如履薄冰的一年，许多人都认定宋卫平熬不过去了，绿城必死无疑，但绿城还是活过来了。在绿城最艰难的时候，在华本咨询主办的“房地产企业战略研讨会”上，华本机构总裁许文锋先生就曾未卜先知，断言绿城短期内绝不会垮掉，他给出的理由很简单，因为绿城有一个强大的战略合作伙伴体系，这些合作伙伴不会看着绿城倒下而坐视不管，事实证明了许文锋总裁的准确判断，通过合作伙伴内部认购等形式，绿城成功地度过破产危机。
在房地产市场走向规范化的今天，所谓竞争，已经绝不再是一个房地产企业和另一个房地产企业之间的竞争，而是两条产业链之间的竞争，谁的资源整合能力强，谁就能笑到最后，不仅仅是绿城，各大房企都已经越来越重视合作的价值，战略合作伙伴体系的建立大大降低了企业的运营风险和资金压力，也为企业的扩张打下了坚实的基础。
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