[摘要] 当前，楼市调控效果正在逐渐显现，刚需群体在欣喜房价下降的同时，其购房意愿也在一定程度上被抑制。对此，近来多地推出一系列减轻刚需买房困难的政策。在楼市调控未见松动的情况下，大量刚需入市会不会直接促成楼市价格反弹？
当前，楼市调控效果正在逐渐显现，刚需群体在欣喜房价下降的同时，其购房意愿也在一定程度上被抑制。对此，近来多地推出一系列减轻刚需买房困难的政策。在楼市调控未见松动的情况下，大量刚需入市会不会直接促成楼市价格反弹？
撑起楼市成交量 刚需也成“高富帅”
自3月份以来，各地楼市成交量明显上升。进入4月份，楼市回暖态势仍在持续。
中指研究院23日发布研究数据显示，上周楼市成交量仍在回升，同比下降城市持续减少。重点城市中，仅上海成交同比下跌，其余城市均上涨。其中南京涨幅，达166.28%。北京、深圳、成都和杭州涨幅均超过50%。
在二线城市武汉，3月份1.1万套的成交量创下自限购以来的新高。进入4月，每周销量均比上一周有数百套的增加。据统计，4月前三周共成交商品房9133套。业内人士预计，4月成交再次过万套已毫无悬念。
市场普遍认为，楼市销量的“回暖”得益于刚性需求的持续释放。武汉郊区某大型楼盘客户经理邓阳告诉记者，他所在的楼盘最近推出9.1折优惠活动，比周边均价低几百元的价格吸引了不少刚需前来咨询。“平均一个星期可以卖出60套。”邓阳说。
刚需，虽然群体数量大、购房欲望强，但是因其购买力有限、选择区域有局限，一直不被市场人士所看好。然而，楼市最近的巨大变化，让许多开发商不得不对刚需另眼相看，将其视为众星捧月的“高富帅”。
总的来看，“金三银四”虽已成形，但“红五月”依然烫手。武汉某房地产企业销售总监姚伟说，“目前，许多开发商都在准备“五一”期间密集推盘，推出大量优惠措施，尽力笼络刚需。”
政策微调保刚需
与刚需高涨的购房欲望相呼应的是，有利于刚需的购房政策正从各个方面形成。
首先是贷款利率微调。自3月中旬开始，北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右，部分银行甚至推出8.5折优惠。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，首套房贷利率的回归给刚性需求者带来较大优惠，将会推动很多处于观望中的购房者及时出手。他说，以商业贷款100万元、20年还款期为例，相比基准利率，9折的月供为7365元，比按基准利率计算的总利息减少了10万元；8.5折利率对应的月供为7160元，总利息少了15万元左右。
另一项与刚需紧密联系的政策——公积金贷款额度也在悄然调整。武汉、南昌、郑州等二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款上限，两成首付购房政策重新回归市场。
根据武汉的新规定，单方缴存的职工购买首套住房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80%，不超过60万元。河南郑州、辽宁沈阳、山东滨州等诸多二、三线城市，也将公积金贷款额度上调了15%至25%。
同时，北京、武汉、上海等城市相继修改了“非普通住宅税”标准，使更多普通住房享受到契税优惠，也在一定程度上减轻了刚需购房的税费负担。
据粗略统计，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、武汉、南京等10多个城市出台了不同角度的楼市政策“微调”，内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠及购房补贴等。
刚需入市对楼市影响有限
自去年以来持续的严厉调控，一定程度上提高了购房门槛；加大利息等购房成本，在打击性购房的同时，也抑制了刚性需求和部分改善性需求。
为此，早在去年底，有关部门就在不同场合表示，要加大普通商品房供给，支持首套购房需求。近期召开的几次国务院常务会议也都提出，坚持房地产调控政策不动摇，进一步巩固调控效果，并增加普通商品住房供给。
中南财经房地产研究所所长张东教授认为，商品房的根本属性在于解决居住需求，所以楼市的政策方向应该是抑制投机，鼓励自住消费。从这一点上来说，通过利率优惠等政策解决刚需购房困难，是符合市场实际的，也正是房地产调控朝着精细化、科学化方向发展的表现。
不过，楼市微调并非调控放松。从普通百姓，到研究，再到开发商，大多对楼市调控政策的持续严厉坚信不疑。
姚伟认为，从目前的情形来看，放松调控的可能性基本没有，投机性性购房需求将逐渐被赶出市场。没有了购买能力雄厚的性需求做支撑，即使大量的刚需入市，短期内可能会带来一定的成交量，但从长远看，对楼市的影响还是有限。
中指研究院华中分院副总监李国政更是直呼，依靠刚需释放的力量，楼市不可能有大的反弹。开发商对此不宜过度乐观，购房者也不必过度担忧价格会。（新华社）
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