[摘要] 随着银行逐渐放松首套房的贷款利率优惠，许多购房人在选择公积金贷款还是商贷的问题上有所迟疑。到底哪种贷款更划算？卖旧买新的升级置业方式能否得到实惠？专业人士对此做出了分析。
认房不认贷利率明显———
随着银行逐渐放松首套房的贷款利率优惠，许多购房人在选择公积金贷款还是商贷的问题上有所迟疑。到底哪种贷款更划算？卖旧买新的升级置业方式能否得到实惠？专业人士对此做出了分析。
●公积金贷款认房不认贷名下无房算首套
近日，一直想换房的王先生看中了四环外的一套三居，由于这套三居的总价较高，于是他通过中介公司卖掉了原本居住的两居室，想再贷一部分款将新房买下。不过，在办理贷款过程中，王先生遇到了问题。
王先生表示，先前购买两居时属于套房，他申请了公积金贷款，而此次买房贷款，他想了解一下商贷与公积金贷款哪种合适，以及是否还能享受优惠。“听说现在首套房的商贷利率能享受8.5折的优惠，不知道我现在名下无房这种情况能不能享受啊？”王先生说。
针对王先生提出的问题，我们咨询了北京中原三级市场部的专业人士。该人士表示，北京公积金去年调整了个人购买第二套房的认定标准。现在将首套房出售的家庭，申请使用公积金贷款再次购房时，公积金将按首套房政策批贷。也就是说，现在公积金贷款买房是认房不认贷。
该人士表示，按照最初的规定，第二次申请公积金贷款购房的，须还清次贷款。而且第二次申请时，利率和首付比例视为首次贷款政策执行。但前年房市新政出台后，无论商贷还是公积金贷款，即便是首套房贷款还清，二次购房也需要执行二套房利率和首付比例，抬高了二次购房的门槛。而在2010年11月，公积金针对“第二套房”推出过最严规定，即符合住房公积金批贷条件的第二套住房的购房人，贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍，购房首付款比例不得低于50%。“不过，从去年开始本市‘认房又认贷’的政策有所松动。1月1日起，不论申请贷款个人曾经是否有过购房记录，只要申请时名下无房，公积金将按首套房政策批贷。”
●商贷认房又认贷共有产权再买房也算二套
对于商贷，银行人士表示，目前银行的个贷政策，完全是根据相关规定严格执行的，就是既认贷又认房。有的人即使是和父母共有房产，只要名字出现在房产证上，就算该房贷申请人已有一套房源。
所谓“认房又认贷”的房贷政策，是针对商业性个人住房贷款中，关于第二套住房认定标准而言的。按住房和城乡建设部、中国央行、银监会在2010年5月发布的通知，商业性个人住房贷款中，借款人在拟购房所在地房屋登记信息系统中，其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录等形式，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，都要执行第二套（及以上）住房信贷政策。业内人士介绍，这一政策在2010年5月发布后，即已得到各家银行的严格执行。
●利率明显公积金更受买房人青睐
“伟嘉安捷”专业人士指出，自从北京各商业银行首套房贷利率下调至8.5折、9折后，许多刚性需求购房人瞄准行情逐渐入市。对于精明的购房人来说会反复比较商贷与公积金的再决定使用何种方式贷款。商贷下浮8.5折利率之后是5.99%，而住房公积金贷款的利率是4.9%，两者相差1.09个百分点，公积金贷款低息突显，吸引越来越多的购房人选择公积金贷款，继而刺激了公积金交易量的上涨。
以贷款100万20年为例，借款人若使用商业贷款，基准利率8.5折的情况下，月还款额较公积金多缴纳614.1元，而总还款额比公积金多缴纳达到147384.53元，近15万元,从数据上也充分说明了公积金贷款在使用成本上的。
“伟嘉安捷”指出，在限购政策实施后，以“认房”的标准来判定是否符合购房资格，公积金二套房“认房不认贷”的标准恰与其接轨。而商业贷款目前仍以“认房又认贷”的标准来认定二套房，严格的贷款政策导致有需求但不符合政策要求的购房人望尘莫及。以拥有一套住房的家庭为例，假设此住房为贷款购买，如果该家庭通过“卖旧买新”来进行置业升级且名下无任何房产，使用公积金贷款再购房仍按首套房来认定，即90平方米以下享受首付20%、90平方米以上首付30%，但是如果使用商业贷款的话，则会被认定为二套房，需要首付60%、利率上浮1.1倍。由此可见，对于王先生这样的置业者来说，公积金贷款无疑是最优的选择。文/卫东
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