[摘要] 靠囤地賺取暴利的時代一去不復返。眼下，囤地甚至是一件高風險的事情。這在華人首富李嘉誠旗下的和記黃埔有限公司（00013.HK，以下簡稱為“和記黃埔”）身上表現得尤為明顯。
靠囤地賺取暴利的時代一去不復返。眼下，囤地甚至是一件高風險的事情。
這在華人首富李嘉誠旗下的和記黃埔有限公司（00013.HK，以下簡稱為“和記黃埔”）身上表現得尤為明顯。
變相囤地的盈利模式，曾讓和記黃埔六七年時間房價飆漲3倍或地價暴漲3倍。變相囤地的盈利模式在上海御翠豪庭項目上發揮得淋漓盡致，最后一期房價已是當初樓面地價的28倍多。
然而囤地模式也并非穩賺不賠，在樓市調控政策不斷加碼的形勢下，和記黃埔在2010年拿下的上海趙巷17號“”，如今被曝地價已縮水過半。位于東莞厚街的海逸豪庭項目因囤地達95個月被征收7915萬元的土地閑置費。
4月7日，和記黃埔開發的高檔樓盤廣州珊瑚灣畔項目，便被曝出銷售價低于1萬元/平方米。實際情況是，該樓盤的價格較最初開盤價跌幅超過5000元/平方米左右。
而查閱和記黃埔的年報可以看出，和記黃埔與長江實業共同持有的土地儲備已達到9900萬平方尺，按其2011年出售約600萬平方尺計算，夠其使用16年。
囤地潛藏的風險也不容忽視。或許，正是為了應對這一難題，和記黃埔在樓市低潮期的今年卻加大開發力度，計劃完成量是2011年的兩倍。
變相囤地賺取超額利潤
3月28日，和記黃埔交出了一份亮麗的“成績單”。其2011年度業績報告顯示，去年總額為3877.17億港元，同比增長22%，股東應占凈利潤為560.19億港元，同比增長178%。
其中，和記黃埔地產及酒店部門錄得總額為172.26億港元，較2010年增加7%。
和記黃埔的業績如此亮麗，或許與其獨特的開發模式密不可分，開發周期漫長，甚至被指為變相“囤地”。2010年國土部公布了1457宗閑置土地“黑名單”，和記黃埔榜上有名。
該名單顯示，和記黃埔搶在2004年“831土限”的最后一天，即2004年8月31日，拿下了位于北京朝陽區姚家園的2H1、2H2地塊，并約定該地塊的開工時間為2005年2月27日，約定竣工時間為2006年10月31日。
時代周報記者在北京市住建委官網查詢到的《姚家園新村商品住宅（逸翠園）項目建設方案》顯示，該項目一期計劃建設時間已被推遲到2005年9月，竣工時間則延遲到2007年12月，二期項目則要等到3年后的2010年2月才開始建設，2013年6月完成，而三期項目則計劃于2011年2月開始建設，2015年12月才能完成，整個項目的建設周期長達10年之久。
而和記黃埔獲得的施工許可證信息卻顯示，逸翠園二期和三期約定的開工時間分別為2009年12月1日和2010年12月28日，竣工時間分別為2011年5月9日和2012年3月21日，其項目建設方案比施工許可證約定的竣工時間分別晚了2年和3年。
北京市住建委官網信息顯示，2005年11月3日，逸翠園一期獲得銷售許可證，6年后的2011年11月26日，該項目二期才獲得銷售許可證，準許銷售面積為92262平方米。截至4月9日的4個月時間里，逸翠園二期普通住宅部分已簽約銷售340套，簽約面積為58141.74平方米，成交總額達17億元，而成交均價也從2005年的9000元/平方米一路漲至2.8萬-2.9萬元/平方米，6年時間，房價飆漲了3倍多。
在房價飆升的同時，還有土地。北京市土地整理儲備網站信息顯示，2004年9月29日，北京潤豐房地產開發公司以7.7億元的價格摘得朝陽區姚家園113號“青年路地區C區住宅”用地，規劃建筑面積為31.7萬平方米，折合樓面價約為2429元/平方米。此前一個月，和記黃埔拿下的朝陽區姚家園2H1、2H2地塊，地價或與此相近。
2011年底，姚家園以東的東壩出讓的一塊住宅混合公建用地，樓面價達到了7648元/平方米，7年時間，地價上漲了3倍。
和記黃埔的開發周期一向漫長。公開資料顯示，其在上海已售完的御翠豪庭項目，2002年通過協議方式以折合樓面地價約2497元/平方米獲得土地，2007年才首次開盤，售價36000元/平方米；2009年最后一次開盤時，報價已漲到70000元/平方米，是當初樓面地價的28倍多。
無獨有偶，和記黃埔6年前拿下的武漢地塊，至今仍在開發建設中。2005年，其以4.2億元的價格拿下位于武漢江漢路京漢大道交會處的P(2005)013地塊，土地面積為105641平方米，折合樓面地價為3167.06元/平方米。2007年，同樣位于京漢大道的昔日“金地京漢1903”，光樓面地價就高達6879元/平方米；而在2011年1月11日位于江漢區常青路和青年路59號的兩塊地，拍賣樓面價就分別達到8778元/平方米以及8591.04元/平方米。
同樣在2005年，和記黃埔還與長江實業拿下了廣州增城項目，總樓面面積為“13669千平方尺”，直到2011年6月23日才高調“奠基”。長江實業2011年度業績報告顯示，該項目一期計劃于2012年內完成。而其位于廣州荔灣黃沙大道的逸翠灣項目地塊更是在2002年10月便已經拿下，十年后的今天，和記黃埔官網顯示，該項目仍在銷售中。
與此同時，2007年4月，和記黃埔以24.5億元正式接手南岸楊家山片區2500畝土地，宣布投資120億元將該地打造成集中高檔高層住宅、商業等為一體的新城區。但是直到4年后的2011年5月1日，該項目才開工建設。
時代周報記者多次撥打和記黃埔地產有限公司媒體發言人李惠明和李翠華的電話，均無人接聽。中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強（微博）對時代周報記者說，“其他開發商開發一個項目要四五年時間，而和記黃埔開發一個項目卻要花8年甚至10年時間，這實際上就是一種變相囤地。如果是某一個特定的項目，背后可以有什么復雜的原因，但是現在它普遍這么做，這就是它的一種商業模式。”
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